Startredegørelse for tillæg 1 til lokalplan 501 August Schade Kvarter med kommuneplantillæg, Amager Vest

En bygherre ønsker at opføre mindre såkaldte co-living boliger, der henvender sig til unge i arbejde, i byudviklingsområdet Ørestad Nord. Projektet vil øge boligandelen i et område, der i dag er præget af overvejende erhvervsbyggeri. Bygningen udformes, så der dannes en ny kvartersplads, og der planlægges bl.a. for en cafe i stueplan, der skal sikre mere byliv i området. Boligerne opføres med en del af boligens areal som fællesarealer med fælles faciliteter i stueetagen. Der stilles krav om almene boliger, og projektet vil medføre mere grønt i form af nye træer og beplantning.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til tillæg 1 til lokalplan 501 August Schade Kvarter på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Problemstilling

Med denne startredegørelse ønskes en pejling til ændring af kommuneplanrammen, så den muliggør flere boliger og ændring af lokalplanen, så der kan opføres en bygning, der indeholder små ensidigt belyste boliger med korridorgang. Desuden ønskes en pejling på bygherres ønske om en lavere parkeringsnorm.

En bygherre har anmodet om et tillæg til lokalplan 501 August Schade Kvarter og tillæg til Kommuneplan 2019, der muliggør op til ca. 15.000 m2 boliger, der opføres som små co-living boliger med et bruttoetageareal på 40-55 m2.

Borgerrepræsentationen vedtog den 12. december 2013 lokalplan 501 August Schade Kvarter med tilhørende kommuneplantillæg, som muliggør en bebyggelse på 120.000 m2, hvoraf 20-25 % skal opføres som boliger. Et tillæg til lokal- og kommuneplanen skal muliggøre en større boligandel og flere mindre boliger i henhold til bestemmelserne i Kommuneplan 2019.

Løsning

August Schade Kvarter ligger mellem Sundholmskvarteret og Amager Fælled i den sydlige del af byudviklingsområdet Ørestad Nord. Området er præget af større erhvervsbyggerier som DR Byen og Nordea, og indenfor lokalplanområdet fremstår den sidste ubebyggede ejendom grusbelagt og med mindre vildtvoksende krat og træer. På den anden side af Amagerfælledvej møder området Sundholmskvarteret med Peder Lykke Skolen og større etageboligbebyggelser fra 60’erne og 70’erne i 5-8 etager.

Det nye plangrundlag vil muliggøre en omdannelse af det sidste byggefelt i August Schade Kvarteret fra erhvervsformål til boligformål. Bygningen er dybere end en almindelig boligbebyggelse, da projektet udformes med korridorgang og ensidigt belyste boliger. Bygherre planlægger at opføre 9 etager plus teknik og ophold på tag. Bygningshøjden er 34 m, ligesom byggemuligheden i gældende lokalplan, men byggefeltet ændres til en aflang bebyggelse med flere knæk og en bygningsdybde på 17 m.

Bygherre har på anmodning fra forvaltningen indarbejdet 25 % almene boliger i projektet, som kan udføres som ungdomsboliger. De placeres med god adgang til udendørs opholdsarealer på den hævede stueetage.

Co-living projektet henvender sig til yngre mennesker i alderen 26-40 år, som er færdiguddannede og i arbejde, men endnu ikke har stiftet familie. Bygherres koncept for co-living boliger består af små boliger på 40-55 m2 bruttoetageareal, overvejende omkring 40 m2. Boligstørrelserne i området beregnes under ét, og da der allerede er over 15.000 m2 familieboliger med en gennemsnitsstørrelse på 95 m2, vil co-living boligerne samlet set udgøre under 50 % af områdets boligareal og dermed være inden for kommuneplanens rammer.

En del af boligernes areal er samlet som fællesfunktioner i stueetagen, hvilket giver boliger som udover fælles- og gangarealer er på ned til ca. 25 m2 bruttoetageareal. Fællesarealer kan fx være loungeområde, fælleskøkken, fleksible arbejdsstationer, mødelokaler og bemandet reception. Bygherre planlægger desuden en café og detailhandel i stueetagen, der både kan bruges af beboere og andre i området.

Byliv

De nye boliger placeres ved områdets indre gade overfor den kommende journalisthøjskole. Her skaber knækket i den nye bebyggelse et vestvendt byrum, som kan understøtte ophold. Fællesarealer og udadvendte funktioner i stueetagen understøtter desuden et aktivt byrum.

Bynatur

Bygherre ønsker at skabe grønne byrum omkring byggeriet og øge biodiversiteten. Det gøres ved at sammensætte nye træer i varierede træsorter og overvejende hjemmehørende arter. Foruden de nye byrum på grunden har bygherre intention om at beplante rabatten mellem fortov og cykelsti på Amagerfælledvej udfor grunden. Bygherre har til hensigt at lave bede med insektvenlige stauder og flerstammede buske på tag. Den eksisterende beplantning på grunden udgøres af et område med mindre selvgroede træer og buske langs Amagerfælledvej. Da træerne er under 20 år gamle, har de ikke en alder, så de kan udpeges som bevaringsværdige.

Bæredygtighed

Det er bygherres intention at skabe attraktive udearealer med flere grønne åndehuller, plads til ophold, og fokus på beplantning som understøtter større biodiversitet. Bygherre ønsker desuden at bruge materialer med lav miljøpåvirkning, som understøtter virksomhedens målsætning om at være CO2-neutral i 2028. Der er i afklaringsfasen gjort brug af kommunens bæredygtighedsværktøj til lokalplaner som dialogværktøj. Bygherre forventer at certificere byggeriet til minimum DGNB Guld.

Almene boliger

Der er 31 % almene boliger i skoledistriktet. Det eksisterende almene boligudbud består i dag primært af familieboliger. Lokalplanen muliggør omdannelse af det sidste ubebyggede byggefelt i området fra erhvervsformål til boligformål, og det vurderes, at lokalplanen kan understøtte den blandede by ved at tilføre området ca. 3.200 m2 almene ungdomsboliger som supplement til de eksisterende almene boliger. Der er mulighed for en konkret vurdering af andelen af almene boliger jf. Teknik- og Miljøforvaltningens administrationsgrundlag for almene boliger. Derfor lægges der op til at stille krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2019. 

Parkering

Bygherre ønsker et delvist bilfrit byområde med en parkeringsnorm på 1 parkeringsplads pr. 950 m2etageareal boliger og kommuneplanens normer for øvrige anvendelser. Det svarer til ca. 24 bilparkeringspladser. Området ligger inden for 300 m af metro, og med reference til lignende projekter i Helsinki vurderer bygherre, at bilejerskabet i co-living boligerne vil være lavt. Bygherres ønske kan imødekommes ved at udpege området som et helt eller delvist bilfrit byområde i lokalplanen eller med et kommuneplantillæg, der reducerer parkeringsnormen.

Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som byudviklingsområde, men området er ikke i lokalplanen planlagt som helt eller delvist bilfrit. Teknik- og Miljøforvaltningens administrationsgrundlag for parkering og for bilfri byudviklingsområder fastlægger derfor, at parkeringsnormen i lokalplantillægget skal fastsættes efter kommuneplanens generelle normer i byudviklingsområder på én parkeringsplads pr. 250 m2 etageareal for boliger, 214 m2 for erhverv, 143 m2 for butik og 857 m2 for kollegie- og ungdomsboliger. Det svarer til, at der skal etableres ca. 54 bilparkeringspladser.

Bilparkeringspladserne skal placeres i konstruktion. Der kan dog med den gældende lokalplan placeres samlet set 20 parkeringspladser på terræn til handicap- og korttidsparkering.

Til parkering af cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal til boliger og butikker og tre parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal til erhverv. Dette svarer til ca. 580 cykelparkeringspladser heraf 30 til pladskrævende cykler.

Kommuneplan

Kommuneplantillægget ændrer rammerne for det samlede lokalplanområde fra område for serviceerhverv med en boligandel på maksimalt 25 % af etagearealet (S3*) til område for boliger og serviceerhverv med en boligandel på maksimalt 75 % af etagearealet (C3*). De særlige bestemmelser for området videreføres.

Indledende høring

Der er foretaget indledende høring herunder af Amager Vest Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Lokaludvalget har følgende hovedsynspunkter:

1. Amager Vest Lokaludvalg er optaget af, at det kommende byggeri levner så meget plads til det grønne som overhovedet muligt. Nybyggerierne på Amagerfælledvej er præget af meget lidt grønt, og lokaludvalget har længe ønsket, at Amagerfælledvej blev grøn. Derfor foretrækker lokaludvalget brede, grønne kantzoner, fremfor grønne friarealer på tage. Dette også sagt med bevidstheden om, at en biodiversitetsstrategi og handleplan er på vej.
2. Derudover er lokaludvalget optaget af, at cykelparkeringen med fordel kan placeres på terræn og ikke i kælderniveau, da lokaludvalget oplever, at incitamentet til at parkere på fortovet øges, hvis cyklerne skal parkeres i kælderen.
3. Endelig er lokaludvalget optaget af, at der indrettes handicapboliger, og at der skal anlægges handicaptoilet ved oprettelse af offentlige toiletter.
4. Til slut ønsker lokaludvalget at henlede forvaltningens opmærksomhed på klimatilpasningsprojektet Peder Lykkes Vej (AM22) ved krydset Grønjordsvej, Røde Mellemvej, Peder Lykkes Vej og Amagerfælledvej, som skal indrettes som skybrudsvej ved at terrænregulere i kanten bag fortovet ind mod Grønjordskollegiet, således at skybrudsvandet tilbageholdes i lavpunktet på vejen.

Forvaltningens bemærkninger

1. Med tillæg til lokalplanen ændres byggefeltet fra at udfylde det meste af matriklen til at give plads til et nyt byrum mod sydvest og en mindre tilbagetrækning mod Amagerfælledvej. Begge steder giver det mulighed for ny beplantning. I det videre arbejde med lokalplanforslaget vil der være fokus på grønne byrum og kantzoner.
2. For at få plads til beplantning og ophold i byrummene vil en større del af cykelparkeringen blive placeret i kælder. Forvaltningen er opmærksom på problematikken omkring adgang til og brug af cykelparkeringspladser, og bygherre kigger på muligheden for at lave en adgangsrampe til cykelparkering modsat hovedadgangen til parkeringskælderen for at sikre nem adgang for cyklister.
3. Ønsket om handicapboliger er videregivet til bygherre. Når der laves boliger, er det kun almindelige krav til tilgængelighed i bygningsreglementet, der skal opfyldes. Det er ikke muligt at stille krav om offentlige toiletter i lokalplaner.
4. Klimatilpasningsprojektet AM22 Peder Lykkes Vej ligger uden for lokalplanområdet og kræver ikke nogen særlig hensyntagen i lokalplanarbejdet. Projektet skal primært sikre Grønjordskollegiet mod oversvømmelse, og der er taget højde for den kommende byudvikling i lokalplanområdet August Schade Kvarter. Projektet skal politisk behandles som en del af skybrudsprojektpakke 2023.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende:

• Sammenhængende byrumsforløb og grønne udearealer.
• Placering af 25 % almene boliger med god adgang til udendørs opholdsarealer.
• Disponering af bygning/facader, så der kommer lys ind og sikres udsyn fra den lange korridorgang.
• Udformning af facader med altaner, karnapper og fremspring med fokus på at optimere direkte sollys og andre boligkvaliteter i den enkelte bolig.
• Disponering af cykelparkering i kælder med nem adgang for både de private og almene boliger.

Politisk handlerum

• Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte, at der skal arbejdes videre med en lavere parkeringsnorm, som svarer til helt eller delvist bilfrit byområde i overensstemmelse med bygherres ønske. Det er ikke i overensstemmelse med forvaltningens nuværende praksis for udpegning af helt eller delvist bilfri byområder.
• Hvis Teknik- og Miljøudvalget beslutter, at der ikke skal arbejdes videre med en lavere parkeringsnorm, som svarer til helt eller delvist bilfrit byområde, kan Økonomiudvalget beslutte, at der skal udarbejdes en særlig bestemmelse i kommuneplantillægget, som muliggør en lavere parkeringsnorm.
• Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte at ændre på fordelingen af boligtyper, herunder størrelse og placering. Det vil kræve en gennemgående ændring af projektet.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalgene har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til tillæg til lokalplan 501 August Schade Kvarter med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen andet kvartal 2023, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget ultimo 2023.

 

                           Søren Hartmann Hede                                Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 19. december 2022

 

Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF1):

 

"dog således at parkeringsnorm ændres til delvist bilfrit byområde med en parkeringsnorm på 1 parkeringsplads pr. 950 m2 etageareal boliger og kommuneplanens normer for øvrige anvendelser."

 

Ændringsforslaget blev vedtaget med 6 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

 

For stemte: B, F, Ø og Å.

Imod stemte: A, C og V.

 

Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF2):

 

"dog således at der tilføjes til anbefalingerne om den videre planlægning: At der undersøges muligheder for at etablere halvt overdækket cykelparkering integreret som er landskabsmæssigt integreret i udformningen af kvarterspladsen."

 

Ændringsforslaget blev vedtaget med 11 stemmer mod 0. Ingen undlod at stemme.

 

For stemte: A, B, C, F, V, Ø og Å.

Imod stemte:

 

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at (ÆF3):

 

”dog således at der ikke stille krav om opførelse af almene boliger, da der allerede er 31% almene boliger i skoledistriktet.”

 

Ændringsforslaget blev forkastet med 2 stemmer mod 8. 1 undlod at stemme.

 

For stemte: C.

Imod stemte: A, B, F, Ø og Å.

Undlod at stemme: V.

 

 

Den således ændrede indstilling 1. at-punkt blev godkendt med 9 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, Ø og Å.

Imod stemte: C.

 

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

 

”Vi ønsker, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig, så parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”