Dispensation fra lokalplan til erhvervsbyggeri på Jernbane Allé 41, Vanløse

Se alle bilag

En bygherre har i 2018 søgt om byggetilladelse til at opføre et nyt erhvervsbyggeri med butikker, kontorlokaler og hotellejligheder på et ubebygget areal i Vanløse bymidte på Jernbane Allé 41 (bilag 2). Teknik-og Miljøudvalget skal tage stilling til om forvaltningen skal dispensere fra lokalplan nr. 465 ”Indertoften II” til en mindre justering af byggeriets placering og fældning af et bevaringsværdigt træ. Fordi træet er udpeget som bevaringsværdigt i lokalplanen, kræver det dispensation at fælde træet. Forvaltningen er indstillet på at give dispensationerne.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at forvaltningen giver dispensation fra lokalplan nr. 465 ”Indertoften II” til byggeriets placering.
at forvaltningen giver dispensation fra lokalplan nr. 465 ”Indertoften II” til at fælde et bevaringsværdigt træ.

Problemstilling

Der er lokal og politisk interesse for byggeriet, som kræver to dispensationer fra lokalplan nr. 465 ”Indertoften II”, der er udarbejdet til det konkrete projekt. Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 22. august 2022, at byggesagen skulle sendes i en udvidet borgerhøring. Ansøger reviderede efterfølgende projektet, så antallet af lokalplandispensationer er reduceret fra tre til to.

Høringen er nu gennemført, og Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives to lokalplandispensationer, så det ansøgte byggeri på Jernbane Allé 41 kan realiseres. Dispensationerne er en forudsætning for byggetilladelse til det ansøgte projekt. Forvaltningen er indstillet på at give dispensationerne, fordi der er tale om mindre ændringer.

Løsning

Lokalplanen for byggeriet

Byggeriet har en central placering i Vanløse bymidte, og i 2012 blev lokalplan nr. 465 ”Indertoften II” udarbejdet for at muliggøre det ansøgte byggeri (bilag 7). Forud for vedtagelsen af lokalplanen blev der afholdt borgermøde, og forslaget var i bred offentlig høring efter reglerne om tilvejebringelse af lokalplaner. Det har derfor været intentionen for området, at det ansøgte projekt skulle opføres på grunden. Forvaltningen skal behandle den konkrete ansøgning om byggetilladelse ud fra gældende regler og plangrundlag.

Justeret projekt

Ansøger har efter Teknik- og Miljøudvalgets behandling i august 2022 justeret projektet (bilag 2), så antallet af lokalplandispensationer er reduceret fra tre til to. Før var et fritstående elevatortårn placeret på forpladsen, men for at friholde forpladsen til byrum etableres der i stedet elevator i selve byggeriet. Elevatoren kan tilgås fra forpladsen, så der fortsat er niveaufri og offentlig adgang til parkerings- og cykelkælderen. Elevatorens nye placering kræver ikke dispensation fra lokalplanen.

Dispensationer fra lokalplanen

Det ansøgte byggeri er holdt inden for rammerne af lokalplanen på nær to mindre forhold, som forvaltningen er indstillet på at give dispensation til. De ansøgte dispensationer vedrører:

Dispensation til

Forvaltningens vurdering

at ændre udformning på bygningens underetage/base, og at flytte tårnene og basen i forhold til lokalplanens principielle byggefelter, hvilket ændrer forpladsens areal (bilag 8).

Der er tale en begrænset ændring, som illustreret i bilag 8. Forpladsen mod Jernbane Allé får en lidt anden form end vist i lokalplanen, fordi der bygges på en mindre del af det areal, som lokalplanen fastlægger til forplads. Til gengæld indgår en del af byggefeltarealet i stedet til forpladsen. Forvaltningen vurderer, at projektet opfylder lokalplanens intentioner og skaber en rumlig sammenhæng mellem forpladsen og Frode Jacobsens Plads, selvom forpladsens areal ændres og får en lidt anden form.

at fælde et træ, der i lokalplanen er udpeget som bevaringsværdigt.

Lokalplanens principielle byggefelt angiver, at der kan bygges, hvor træet står. Det fremgår af lokalplanen, at træet kan fældes på betingelse af, at der plantes et nyt. Den endelige placering af det nye træ vil ske i samarbejde med forvaltningen.

Det fremgik af høringssvar, at der var set flagermus i det træ, som ønskes fældet. Ifølge ansøgers undersøgelse er der ikke flagermus i det pågældende træ (bilag 9).

Høring

Byggesagen har været i lovpligtig naboorientering og partshøring i perioden fra den 18. maj 2022 til den 8. juni 2022. Til den lovpligtige høring kom der 51 henvendelser (bilag 4). På baggrund af høringssvarene og interessen for byggesagen valgte Teknik- og Miljøudvalget, at sagen skulle sendes i en ny og udvidet høring.

Den nye høring betragtes som en ekstra høring udover den lovpligtige. Den nye høring henvender sig både i forhold til emner og høringskreds til en bredere offentlighed end naboorientering og partshøring. I forhold til høringsemner, skal forvaltningen behandle sagen ud fra den konkrete ansøgning om byggetilladelse og dispensationer.

Byggesagen har været i udvidet høring fra den 3. oktober – 23. oktober 2022 på Københavns Kommunes offentlige høringsportal ”Bliv Hørt”, hvor alle har mulighed for at afgive høringssvar. For at gøre lokalområdet opmærksomme på høringen, annoncerede forvaltningen høringen i lokalavisen ’VanløseLiv’, som udkom den 5. oktober 2022. Derudover orienterede forvaltningen dem, som tidligere var partshørt og naboorienteret om, at sagen kom i en ny høring (bilag 3). Høringen har således været bredt meldt ud. Der er kommet 60 henvendelser (bilag 5). Se bilag 6 for forvaltningens bemærkninger.

Høringssvar fra Vanløse Lokaludvalg

Vanløse Lokaludvalg har indsendt høringssvar i begge høringsperioder (bilag 4 og 5). I den udvidede høring udtalte lokaludvalget, at de er imod de to dispensationer. Tidligere i den lovpligtige høring udtalte en del af lokaludvalget, at der ikke bør gives dispensation til ændring af forpladsen, mens de ikke havde bemærkninger til fældning af træ. Et mindretal fra Socialdemokratiet og Nye Borgerlige tilsluttede sig derimod dispensationerne, fordi dispensation til ændring af forplads ikke er en væsentlig ændring, og fældning af et træ er uvæsentlig. Mindretallet oplyste, at Vanløse Lokaludvalg tilsluttede sig lokalplanen, da den var i høring i 2011. Det fremgår ikke af høringssvaret til den udvidede høring, om mindretalsudtalelsen fortsat er aktuel.

Høringssvar fra borgere
Der er for begge høringer i alt kommet 111 henvendelser, hvor hovedparten (103) er imod byggeriet. En mindre del af de indsendte høringssvar er gentagelser. I 74 henvendelser gives udtryk for, at byggeriet ikke passer ind i Vanløse Bymidte, fordi det er for stort og højt og der ønskes derfor en ny lokalplan. 59 udtrykker bekymring i forhold til skygge og vindturbulens. Der er 26 høringssvar om dispensationerne fra lokalplanen.

Forvaltningens bemærkninger

Ad Vanløse Bymidte
Lokalplanen forholder sig til Vanløse bymidte og byggeriets centrale placering. Lokalplanen beskriver blandt andet, at projektet repræsenterer en udvikling af arkitektoniske træk, som kan tilføre Vanløse helt nye by- og byrumsmæssige oplevelser (bilag 7, s. 7). Det er således lokalplanens intention at være grundlag for et projekt, der ikke underordner sig den eksisterende helhed i Vanløse. Lokalplanen har fokus på byrum, og derfor trækkes bebyggelsen tilbage fra Jernbane Allé, så der opstår en plads foran byggeriet til ophold og byrum.

I Budget 23 har Københavns Kommune afsat midler til en forundersøgelse, der skal danne grundlag for en sammenhængende og velfungerende plads i området. Byggeriet på Jernbane Allé 41 er ikke en hindring for en kommende forundersøgelse, fordi der forventes en plads på grunden pga. lokalplanen.

Ad byggeriets omfang og udtryk

Med vedtagelsen af lokalplanen i 2012 har ejer ret til at opføre et byggeri, der i forhold til omfang, anvendelse og udførelse er inden for den ramme, som lokalplanen fastsætter. Byggeriets højde, omfang og udseende med to tårne er fastlagt i lokalplanen, og projektet holder sig inden for lokalplanens rammer. Det gælder også i forhold til skygge og vindturbulens.

Ad dispensationer

De dispensationer, der indstilles til godkendelse, vil give et byggeri, der i meget begrænset omfang adskiller sig fra et byggeri, der kan opføres uden dispensationer fra lokalplanen. Formålet med dispensationsmuligheden er at give en vis fleksibilitet i administrationen af lokalplaner. Der er tale om en begrænset ændring af forpladsen i forhold til lokalplanen, og tårnenes placering ændrer kun en smule på skygge og vindturbulens (bilag 10). Fældning af træ vurderes at være af mindre omfang i forhold til det samlede byggeri. Forvaltningen vurderer derfor, at der kan dispenseres til de mindre ændringer, da projektet fortsat lever op til intentionen i lokalplanen.

Politisk handlerum
Udvalget kan beslutte ikke at give dispensationerne. Dispensationerne er en forudsætning for byggetilladelse til det ansøgte projekt. Der skal være en saglig, planmæssigt relevant begrundelse for ikke at dispensere. En saglig begrundelse for ikke at dispensere til den ansøgte ændring af basens udformning kan være, at man ønsker at fastholde den visuelle sammenhæng mellem forpladsen og Frode Jakobsens Plads. Det vil ikke være muligt at udarbejde og offentliggøre en ny lokalplan, før der skal træffes afgørelse i den aktuelle sag. Derfor skal sagen behandles efter den gældende lokalplan.

Planklagenævnet kan i en eventuel klagesag om afslag på dispensationer vurdere, om sagsforløbet medfører, at klager har fået berettigede forventninger om at opnå de ansøgte tilladelser, der oprindelige blev ansøgt i januar 2018.