Forslag til lokalplan Wilders Plads 9-11, Indre By
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at forslag til lokalplan Wilders Plads 9-11 (bilag 2) udsendes i offentlig høring i otte uger.
Problemstilling
En bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse til boliger og serviceerhverv på Wilders Plads 9b, 9c, 9d, 9e samt 11a og 11b som erstatning for ældre erhvervsbebyggelse, som ønskes nedrevet.
Gældende lokalplan fra 2012 giver ikke byggeret på det konkrete sted, men fastlægger at ny bebyggelse kræver en ny lokalplan for et konkret byggeprojekt. Startredegørelsen (bilag 7) blev vedtaget på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 20. juni 2022 med anbefalinger om at bevare det særlige kulturmiljø og egenarten på Wilders Plads og kajkanterne omkring, herunder at sikre omkringliggende bevaringsværdig bebyggelse. Det blev anbefalet at videreføre egenarten, således at nye bygninger opføres i materialer, omfang, formsprog og farveskala med afsæt i den eksisterende og omkringliggende bebyggelse. Det blev desuden anbefalet, at der bygges bæredygtigt og sikres attraktive opholdsarealer med træer og beplantning.
Løsning
Lokalplanområdet for Wilders Plads 9-11 udgøres af den sydligste del af matrikel 32, Christianshavns Kvarter, og afgrænses mod sydøst og sydvest af Wilders Kanal og Christianshavns Kanal.
Mod nordvest og nordøst grænser lokalplanområdet op mod en fredet bygning på Wilders Plads 7 og en bevaringsværdig bygning på Wilders Plads 8.
Bebyggelsen på hele Wilders Plads er varieret og omfatter store værftshaller, kontorbygninger og mindre industri- og værkstedsbygninger. Bygningerne er løbende omdannet til moderne erhverv, men har samtidig bevaret deres oprindelige præg. De ubebyggede arealer er overvejende asfalterede og kajkanten langs Wilders Kanal er belagt med sten i granit. Christianshavn som helhed er i Kommuneplan 2019 udpeget som særligt kulturmiljø og mange bygninger er fredet eller udpeget som bevaringsværdige i lokalplaner.
To værkstedsbygninger på Wilders Plads 9 og 11 er i gældende lokalplan ikke udpeget som bevaringsværdige, men som to byggefelter, der kan bebygges, hvis der vedtages en ny lokalplan på baggrund af et konkret projekt. Bygningerne har i SAVE-registret en middel bevaringsværdi på 4.
De ti omkringliggende bygninger på Wilders Plads er i gældende lokalplan udpeget som bevaringsværdige. Deres SAVE-værdier spænder fra en høj til middel bevaringsværdi på 1 til 4.
Af gældende lokalplan fremgår, at de to eksisterende bygninger mod Christianshavns Kanal og Wilders Kanal kan erstattes af to nye bygninger.
Der har i foråret 2022 været afholdt en kampagne om Byens Sjæl, hvor københavnerne og et dommerpanel har udvalgt 50 bygninger som favoritter, heriblandt bygningen på Wilders Plads 11.
Det er endnu ikke besluttet, hvilken betydning kampagnen får for lokalplanarbejdet fremadrettet.
Bygherre har fået foretaget en miljøscreening, der viser en forekomst af miljøfremmede stoffer i bygningerne. Bygherre vurderer, at bygningerne ikke egner sig til at bevare, renovere eller udbygge. Forvaltningen vurderer på baggrund af screeningen, at mængden af forurening svarer til niveauet i andre bygninger, der renoveres.
Bygningerne har en højde på hhv. 4 m og 5 m og et etageareal på i alt 789 m2. I bygningerne er der i dag restaurant, cafe, havnekontor og andet erhverv.
Bygherres projekt omfatter ny bebyggelse med restaurant og andet serviceerhverv i stueetagen og boliger i de overliggende etager. Bygningerne får et samlet etageareal på op til 3.000 m2 og placeres inden for byggefelterne, som ses på planforslagets tegning 4a (bilag 2). Bygningerne opføres som flere sammensatte volumener, der spænder fra 1 til 4 etager, hvor de højeste bliver op til hhv. 14 m og 16 m. Bygningerne kan således blive op til hhv. 9 m og 12 m højere end de bygninger, som nedrives. Til sammenligning er bygningen på Wilders Plads 6 i dag matriklens højeste med sine 14 m. Gældende lokalplan fastsætter en gesimshøjde på højst 8-10 m. Gesimsen er øverste del af facaden under tagkanten, hvor tagrenden sidder. De højeste bygninger i projektet har en gesimshøjde på 9-10 m.
Forvaltningen vurderer, at bygningernes højde ikke vil få væsentlige skyggevirkninger i byrummet, da bygningerne ligger nordøst og nordvest for byrummene langs kanalerne. Forvaltningen vurderer, at projektet ikke vil medføre væsentlige vindgener, idet bygningerne opføres i 3-4 etager, svarende til de omkringliggende bygninger.
Projektets udformning tager udgangspunkt i stedets egenart. Facaden i eksisterende bygninger videreføres og gentænkes i de nye stueetager, for at bevare kulturmiljøet og bebyggelsens samspil med byrummet. Bygninger uden for byggefelterne udpeges som bevaringsværdige.
Efter vedtagelse af startredegørelsen har forvaltningen ændret lokalplanområdet fra at gælde hele matrikel 32 til kun at omfatte Wilders Plads 9 og 11. Ændringen foretages for at planforslaget kan leve op til kommuneplanens bestemmelser om 40-75 % boliger inden for rammen til ’bolig og serviceerhverv’. Den øvrige del af matrikel 32 er er hovedsageligt anvendt til erhverv og vil fortsat være omfattet af gældende lokalplan, som udpeger de øvrige bygninger på matrikel 32 som bevaringsværdige.
Byliv
Omkring Wilders Plads 9 og 11 er der i dag et byliv med café- og restaurantgæster, aktiviteter der knytter sig til de fortøjede både, havnekontor, bådklub, de lokale virksomheder samt fodgængere og cyklende på promenaden langs kanalerne. Den nye bebyggelse skal have et tilsvarende samspil med byrummet, som den eksisterende bebyggelse har. Den får samme bebyggelsesplan som den eksisterende, samme færdselsarealer og samme anvendelse i stueetagen med serviceerhverv. Oplevelsen af de eksisterende bygninger skal videreføres til de nye. Således skal stueetagen udføres med detaljer og variationer i facaden og med mure man kan sidde op ad.
Der bliver tilføjet flere etager med boliger, hvilket vil generere flere mennesker i området i form af beboere, som har deres primære udendørs opholdsarealer i byrummet omkring bebyggelsen. Promenaden indgår i projektets friarealer og hele området vil således fortsat være offentligt tilgængeligt med mulighed for både aktiviteter og ophold i byrummet.
For at sikre opholdsarealer af en høj kvalitet til fremtidige beboere, opgraderes friarealerne yderligere med bænke langs kajen og i kantzonerne omkring bebyggelsen. Bebyggelsen vil således påvirke bymiljøet med mulighed for ophold til flere mennesker. Projektet bidrager til et blandet byområde med flere funktioner, da området fortættes med nye boliger. Således vil projektet generere mere liv end i dag, hvor der hovedsageligt er erhverv.
Bynatur
Langs Wilders Kanal er der en trærække, men herudover er området i dag sparsomt beplantet.
Omkring den eksisterende bebyggelse er en del vegetation gennem tiden vokset frem i mellemrum, sprækker og op ad mure. Lokalplanen vil med fem nye træer styrke trærækken og opstarte en ny trærække langs Christianshavns Kanal (bilag 4). Herudover fastlægger lokalplanen ny beplantning langs facader. Lokalplanen sætter krav om siddemuligheder langs promenaden og facader og sikrer dermed attraktive opholdsmuligheder blandt træer og beplantning.
Bæredygtighed
Der er i lokalplanprocessen gjort brug af bæredygtighedsværktøjet som dialogværktøj. Værktøjet består af 26 konkrete initiativer om bæredygtighed udledt fra Københavns Kommunes planer og strategier, der relaterer sig til lokalplanarbejdet. Bilag 5 indeholder et skema med alle 26 initiativer, hvoraf de fire anvendte initiativer er krydset af, suppleret med en beskrivelse af, hvordan initiativerne er indarbejdet.
Det er blandt andet indarbejdet i lokalplanforslaget at understøtte attraktive udearealer ved at øge opholdsmulighederne på bænke langs kaj og facader. Herudover sikres en højere grad af beplantning langs kajen, på en ny taghave og langs facaderne. Endelig bruges materialer med en lang levetid.
Bygherre forventer at anvende genbrugstegl i facaderne og træ i den bærende konstruktion.
Bygherre forventer desuden at certificere byggeriet til minimum DGNB Guld.
Almene boliger
Krav om minimum 25 % almene boliger stilles ikke, da det samlede etageareal for nye boliger i forslaget til lokalplan er under minimumsgrænsen på 3.200 m2, jf. Teknik- og Miljøforvaltningens praksis vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget den 8. april 2019.
Parkering
I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 250 m2 etageareal for boliger og 214 m2 for erhverv. Det svarer til 13 p-pladser. Pladserne kan placeres på terræn, og vil i praksis ikke tilføje flere parkeringspladser i området. Pladserne bliver udpeget blandt den eksisterende parkering, som ikke i forvejen er tilknyttet et bestemt byggeri.
I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal for boliger og tre p-pladser pr. 100m2 for erhverv. Dette svarer til 110 cykelparkeringspladser.
Borgerinddragelse
Der er foretaget indledende høring i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen, herunder af Christianshavn Lokaludvalg, der generelt er positive over for projektet. Lokaludvalget vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring (bilag 6).
Miljøvurdering
Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.
Politisk handlerum
Det kan besluttes at,
- Ændre lokalplanens bestemmelser om bygningernes omfang eller ydre udformning, fx med andre højder, materialer og farver.
- Fravælge bygninger, der foreslås fastlagt som bevaringsværdige.
- Hele eller dele af den eksisterende bebyggelse inden for byggefelterne skal bevares.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. januar 2020.
Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget til politisk behandling medio 2023.
Søren Wille
/ Karsten Biering Nielsen
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 19. december 2022
Indstillingen blev ikke godkendt med 6 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.
For stemte: B, C, F og V.
Imod stemte: A, Ø og Å.
Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
“Partierne er opmærksomme på, at Wilders Plads 11 er blandt de 50 favoritbygninger udpeget efter Byens Sjæl-kampagnen. Det betyder, at vi skal være opmærksomme på området og bygningens særlige sjæl, og det mener vi, at den kommende lokalplan er, bl.a. ved at stueetagens facadeudtryk videreføres fra de eksisterende bygninger for at bevare kulturmiljøet og bebyggelsens samspil med byrummet”.