Endelig vedtagelse af tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 183 B&W området ved Christianskirken med kommuneplantillæg, Christianshavn

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 183 med tilhørende kommuneplantillæg. Planforslaget muliggør etablering af hotel gennem omdannelse af den eksisterende bygning Ørkenfortet samt nye tilbygninger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 183 (bilag 2) med de justeringer der er forslået i bilag 6.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2).

Problemstilling

Ejeren af bygningen kendt som ”Ørkenfortet” ønsker at omdanne den eksisterende bygning til hotel med 394 værelser, tilføje en ekstra etage og en ny tilbygning i to etager ud mod Torvegade og havnen.

Planforslagene blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 21. juni 2018. En samlet Borgerrepræsentation afgav en protokolbemærkning, hvor partierne lagde vægt på, at der i arbejdet med lokalplanen frem mod endelig stillingtagen til lokalplanen arbejdes videre med det arkitektoniske udtryk i forbindelse med ’åbningen’ af bygningens base.

Planforslagene har været i høring fra 1. august til 27. september 2018. Forvaltningerne har modtaget 22 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag.

Løsning

Lokalplanforslaget muliggør en ombygning af ”Ørkenfortet” til hotel, idet den eksisterende bygning indrettes med hotelværelser. Der skabes lys til de indre værelser ved at udskære et atrium, og der tilføres en ny tagetage.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til at foreslå, at tegning nr. 2 bliver ændret, så det vejareal, der kan nedlægges som vej, reduceres. Det betyder, at parkering bliver offentligt tilgængelig. Derudover foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen en ændring af lokalplanforslagets bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, idet bygherre i høringsperioden har konkretiseret projektet yderligere, herunder en arkitektonisk bearbejdning af bygningens base i overensstemmelse med protokolbemærkningen. Endvidere i overensstemmelse hermed forslås tegninger og illustrationer og tekst opdateret i redegørelsen. Det præcise forslag til ændring fremgår af bilag 5 og 6.

Høring

De 22 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningernes bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 19. august 2018, hvor ca. 50 borgere deltog. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Christianshavns Lokaludvalg og Indre By Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse nr. 15 og 16):

1. Christianshavns Lokaludvalg kan ikke tilslutte sig forslaget om at etablere en ny tagetage. Derudover henvises der til udvalgets tidligere henvendelser. Indre By Lokaludvalg mener, at den gældende planlægning skal respekteres
2. Indre By Lokaludvalg mener lokalplanforslaget skal forholde sig til bygningens udseende mod Christians Brygge og havneløbet. Udenrigsministeriet og ”Ørkenfortet” ses som en port til Christianshavn, hvorfor bygningerne skal være lige høje.
3. Indre By Lokaludvalg mener, at der i forvejen er nok hoteller de indre bydele, og ønsker oplyst, hvor stor en hotelkapacitet Københavns Kommune skal have, samt hvorfor der tillades hotel i ”Ørkenfortet”.
4. Christianshavns Lokaludvalg mener ikke, at der findes en acceptabel løsning i lokalplansforslaget forså vidt angår taxa og busser. Indre By Lokaludvalg ønsker oplyst, hvor taxaer og busser til hotellet skal holde.

Forvaltningernes bemærkninger til Indre By Lokaludvalg og Christianshavns Lokaludvalg

1. Forvaltningerne finder bygningens anvendelse til serviceerhverv, som for eksempel hotel, hensigtsmæssig, fordi bygningen på grund af den store husdybde vanskeligt kan ombygges til boliger.
2. I forhold til bygningens arkitektoniske udtryk med en ny tagetage, er det et ønske fra bygherrens side, at få et volumen, der imødekommer en moderne hotelfunktion med restauranter, mødelokaler mv. Arkitektonisk er det løst ved tilføjelse af tre nye bygningsvolumener, der adskiller sig væsentligt fra den eksisterende bygning, hvorved opfattelsen af nyt og gammelt bliver tydelige. Forvaltningerne vurderer, at tilbygningerne tilpasser sig stedet på en arkitektonisk tilfredsstillende måde. Med hensyn til portmotivet er de to bygninger med den ekstra tagetage næsten lige høje. Udenrigsministeriet er til tagryg 37,7 meter højt, og ”Ørkenfortet” bliver med teknik 35,3 meter højt. Forvaltningerne finder, at selv om bygningerne ikke er lige høje, er der tale om et portmotiv.
3. Økonomiforvaltningen bemærker, at kommuneplanen ikke regulerer hotelkapacitet i byen. Tillægget til Kommuneplan 2015 ændrer ikke på tilladt anvendelse, og hotelvirksomhed vil således også være muligt i dag uden de foreslåede ændringer.
4. Der indrettes ’park-and-ride’ foran hotellets hovedindgang, hvor taxaer kan holde ind, hente gæster eller sætte gæster af til hotellet. På denne måde afvikles trafikken fra taxaer på den mest effektive måde. Busser med gæster til hotellet skal benytte den nuværende Knippelsbrogade, hvor der etableres vendeplads til busser. Lokalplanen skal sikre, at der er et passende antal pladser til parkering, til de ansatte, gæster og kunder

Bemærkninger fra bygherre (bilag 5, henvendelse nr. 23)
Bygherre foreslår i sin henvendelse justeringer af lokalplanen bl.a. som opfølgning på Teknik- og Miljøudvalgets protokolbemærkning om yderligere detaljering af projektet. Det foreslås, at der tilføjes et afsnit om bevaringsstrategi, jf. bilag 6. Endvidere foreslås bestemmelsen om trafikstøj justeret, idet grænseværdien for hoteller er højre end angivet i lokalplanen samt øvrige konkrete justeringer af lokalplanbestemmelserne vedrørende: trappebredde, bilparkering, cykelparkering og bebyggelsens ydre fremtræden. Det foreslås, at illustrationerne opdateres til det konkretiserede projekt med de ændringer, der fremgår af bilag 6. Den foreslåede bebyggelsesplan fremgår af bilag 7.

Forvaltningernes bemærkninger
Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at de anførte justeringer af lokalplanens redegørelse og bestemmelser indarbejdes i lokalplanen.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. 8 henvendelser påpeger at lokalplanens information om trafikforhold og parkeringsmuligheder er mangelfuld, og efterlyser bedre information om dette. Særligt gælder det busser til hotellet og Taxa. Flere har konkrete forslag til løsninger. Der henvises til bilag 5 og 6.
2. 8 henvendelser har særligt fokus på den ekstra etage, som skal bygges på ”Ørkenfortet”, og som mange er imod. Flere mener også, at den vil ødelægge udtrykket på den gamle bygning, samt den ’indgangsport’ som bygningen danner, sammen med Udenrigsministeriet. Der bliver også spurgt ind til, hvorfor man ikke har lavet en bevaringsundersøgelse af Ørkenfortet.

Forvaltningernes bemærkninger

1. Forvaltningerne vurderer, at den ændrede funktion til hotel ikke vil generere mere trafik end det den nuværende funktion medfører. Trafikmønsteret vil ændre sig, da en større andel af trafikken sker uden for myldretiden. Med forslaget om at justere det vejareal, der kan nedlægges, vil der blive flere pladser til rådighed for offentlig parkering. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til lokalvalgenes svar.
2. Vedrørende bygningens ekstra etage, udtryk og portmotiv henvises til forvaltningernes bemærkninger til lokaludvalgets høringssvar. Teknik- og Miljøforvaltningen bemærker, at bygherren i forbindelse med den videre bearbejdning af projektet har udarbejdet en bevaringsstrategi, og uddrag herfra foreslås indarbejdet i lokalplanens redegørelse, jf. bilag 6.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør forvaltningerne denne i henhold til reglerne i planloven.

                  Peter Stensgaard Mørch             Pernille Andersen