Endelig vedtagelse af lokalplan Peter Rørdams Vej, Bispebjerg

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Peter Rørdams Vej. Planforslaget muliggør opførelse af nybyggeri med detailhandel og boliger og sikrer bevaring af bebyggelsen Bjergvænget.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan Peter Rørdams Vej (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet løsning.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende udbygningsaftale (bilag 7) med grundejeren.

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse med en dagligvarebutik og 35 private ungdomsboliger samt fire familieboliger på en ejendom ved Peter Rørdams Vej og Tuborgvej. Projektet har et omfang og en karakter, der forudsætter lokalplan. Lokalplanen omfatter foruden den aktuelle ejendom også ejendommen Bjergvænget 1-25, hvor der ligger almene ældreboliger i bevaringsværdige bygninger. Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 21. juni 2018 og har været i høring fra den 29. juni 2018 til den 21. september 2018. Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget 40 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag som beskrevet i Løsning.

Løsning

Lokalplanen muliggør, at bygherre kan opføre en bebyggelse i 4 etager med et etageareal på ca. 3.650 m2, der skal markere og leve op til den meget synlige placering på det sydvestvendte hjørne mellem Peter Rørdams Vej og Tuborgvej. Da ejendommen indgår i et bydelscenter, fastlægges stueetagen til publikumsorienterede serviceerhverv. De overliggende etager fastlægges til boliger. Den del af boligbebyggelsen, der er orienteret mod Tuborgvej, fastlægges til ungdomsboliger. Kørsel til nybyggeriets varegård og parkeringskælder, der indrettes med 25 pladser, sker via Bjergvænget, der i dag er internt færdselsareal. Den del af arealet, der bliver fælles adgangsareal, vil få status som privat fællesvej. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2, s. 5) og i faktaarket (bilag 3).

Forslag til ændringer

Høringen har givet anledning til, at Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår en ændring af lokalplanens bestemmelse om Bjergvænget, hvor der stilles krav om etablering af fortov. Desuden foreslås en opdateret formulering af bestemmelsen om regnvand. De konkrete forslag til ændringer fremgår af bilag 5 og 6.

Høring

De 40 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Bispebjerg Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 33):  

1. Bispebjerg Lokaludvalg vurderer, at der i området er generel tilfredshed med, at der etableres en dagligvarebutik på dette sted, men at der er utryghed ved den øgede trafik på Bjergvænget og frygt for, at vejen bruges til kundeparkering. Lokaludvalget bemærker, at bygherre oplyste på lokaludvalgets afholdte borgermøde, at der vil være tale om én og højst to varetilkørsler med lastbiler til butikken pr. dag og skønsmæssigt 30-40 biler til kundeparkering i kælderen. Lokaludvalget foreslår, at utrygheden afhjælpes ved etablering af et fortov på den første strækning af Bjergvænget og ved, at det ved skiltning sikres, at vejen ikke bruges til kundeparkering.
2. Generelt finder lokaludvalget, at nybyggeriet æstetisk set er pænt, velovervejet og vil passe godt ind i kvarteret. Der stilles spørgsmål om, hvordan det sikres, at ungdomsboligerne bebos af unge, og at der ikke blot er tale om små lejligheder, som hvem som helst kan købe.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

1. Teknik- og Miljøforvaltningen er enig med lokaludvalget i, at det vil være en god og trafiksikker løsning at forsyne den første strækning af Bjergvænget med et fortov. Det foreslås derfor, at bestemmelsen i § 4, stk.3, om, at den første del af Bjergvænget får status som privat fællesvej og kan omlægges i fornødent omfang, suppleres med en bestemmelse om, at der skal etableres fortov i nordsiden og rundt om hjørnet til den første opgang. Den øvrige del af Bjergvænget vil fortsat have status som internt færdselsareal, og grundejeren vil kunne opsætte skilte med forbud mod uvedkommende parkering.
2. Med hensyn til brug af boligerne, der i lokalplanen fastlægges som ungdomsboliger, bemærkes, at forvaltningen i henhold bestemmelserne i planloven alene har mulighed for at kræve, at boligerne får en størrelse, der gør dem egnede som boliger for unge. Det er således op til bygherren at sikre anvendelsen til ungdomsboliger. I denne sag er bygherren indstillet på at kræve fremvisning af studiekort en gang årligt.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. I 30 henvendelser er der kritik af den foreslåede tilkørsel til nybyggeriets parkeringskælder og varegård via Bjergvænget, der ligger i et område, hvor der er mange, der færdes med rollator og i kørestol. Der foreslås alternative tilkørsler fra Tuborgvej og/eller Peter Rørdams Vej.
2. I 14 henvendelser er der synspunkter vedrørende andre trafikale, herunder parkeringsmæssige, konsekvenser af nybyggeriet. Det er bekymring for, at nybyggeriet vil belaste områdets små veje med mere trafik og kundeparkering.
3. Øvrige synspunkter er kritik af arkitektur og indpasning i kulturmiljøet samt indretning af dagligvarebutik i et område, hvor der i forvejen er dagligvarebutikker tæt på. Desuden findes nybyggeriet at være for tæt.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

1. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer ikke, at de foreslåede alternativer med tilkørsel fra Tuborgvej eller Peter Rørdams Vej vil være trafiksikkerhedsmæssigt forsvarlige. Se i øvrigt Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger til lokaludvalget.
2. I henhold til udbygningsaftalen etableres der venstresving fra Tuborgvej til Peter Rørdams Vej, hvilket indebærer, at tilkørsel med lastbiler vil finde sted herfra, og at frakørsel vil ske med højresving ud på Tuborgvej. Det samme forventes at være tilfældet med størstedelen af kundekørslen til butikken. Kundeparkering etableres i kælderen. Eventuel kundeparkering på de små veje vil i givet fald kun være af kort varighed. Med hensyn til parkering på Bjergvænget henvises til pkt. 1 med forvaltningens bemærkninger til lokaludvalgets høringssvar. Peter Rørdams Vej er offentlig vej, og såfremt nybyggeriet mod forventning måtte medføre trafikale problemer, vil det være op til forvaltningen at foreslå initiativer til forebyggelse heraf.
3. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer ikke, at nybyggeriet vil ligge i vejen for vigtige sigtelinjer i forhold til Grundtvigs Kirke eller på anden måde vil være i konflikt med områdets særlige kulturmiljø. Med hensyn til indretning af en dagligvarebutik bemærkes, at ejendommen indgår i et i kommuneplanen fastlagt bydelscenter, hvor stueetager normalt skal anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv, og at Bispebjerg i henhold til en detailhandelsanalyse fra 2014 er den bydel, der har den laveste dækning med dagligvarebutikker målt i forhold til antallet af indbyggere. Med lokalplanen udnyttes, at kommuneplanen muliggør, at bebyggelsesprocenten kan beregnes for flere ejendomme under ét. Det indebærer, at en høj tæthed på en ejendom modsvares af en lavere tæthed på den tilgrænsende ejendom.  

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Udbygningsaftale

For at fremme udviklingen i området har bygherre anmodet om at indgå en udbygningsaftale med hjemmel i planlovens § 21 b. I den endelige udbygningsaftale, som siden planforslagets godkendelse er forhandlet på plads med uændret indhold (bilag 7), forpligter grundejer sig til at udvide Tuborgvej med anlæg af nyt fortov og en grøn rabat med fem vejtræer, omlægge pladsen mellem Peter Rørdams Vej og Tuborgvej samt etablere venstresvingsbane fra Tuborgvej til Peter Rørdams Vej.

Kommunen får anlæggene vederlagsfrit, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer årlige driftsudgifter på 30.000 kr., når anlæggene er etableret. Driftsudgifterne vil blive dækket inden for Teknik- og Miljøudvalgets driftsramme.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen og udbygningsaftalen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen lokalplanen og Økonomiforvaltningen bekendtgør oplysninger om udbygningsaftalens indgåelse i henhold til reglerne i planloven.

                   Peter Stensgaard Mørch              Pernille Andersen