Forslag til lokalplan Hjørnestenen II med kommuneplantillæg, Apollovej 28, Vanløse

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Hjørnestenen II med kommuneplantillæg i høring. Lokalplanforslaget muliggør udviklingen af området med private og almene ungdomsboliger og familieboliger samt serviceerhverv.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan ”Hjørnestenen II” (bilag 2) med henblik på offentliggørelse og udsendelse i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
   
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med henblik på offentliggørelse og udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.

Problemstilling

Bygherre ønsker at udvikle et projekt med ca. 5.800 m² ungdomsboliger og 200 m² café på Apollovej 28. Området er i dag omfattet af lokalplan nr. 468 ’Hjørnestenen’, der giver mulighed for ca. 4.300 m² etageareal til kontorformål, hvorfor projektet kræver en ny lokalplan. Endvidere kræver projektet et kommuneplantillæg, da gældende kommuneplanramme ikke muliggør byggeri til boliger.

Startredegørelsen blev godkendt af Teknik- og Miljøudvalget den 28. maj 2018 og af Økonomiudvalget den 12. juni 2018. Der blev i forbindelse med startredegørelsen afgivet en protokolbemærkning fra et flertal i udvalget vedrørende ønske om 25 % almene boliger (A, B, F, O, Ø, Å).

Løsning

Lokalplanforslaget skal muliggøre en karrébebyggelse med et etageareal på ca. 6000 m², hvilket giver en bebyggelsesprocent på 185. I stueetagen bliver muliggjort serviceerhverv i form af fx en café. På de øvrige etager bliver muliggjort ungdomsboliger på 25-50 m² samt familieboliger med en gennemsnitlig boligstørrelse på 95 m².

Den nye bebyggelse skal fuldende karrébebyggelsen langs Apollovej og Vanløse Allé, hvor disse mødes i en spids. For at understøtte denne placering er der arbejdet videre med det arkitektoniske udtryk efter startredegørelsen, så højden på en ny bebyggelse skal tage udgangspunkt i de tilstødende ældre fire etagers ejendomme og øges trinvist til seks etager i mødet med det nyligt opførte butikscenter Kronen. Skyggegenerne fra byggeriet vil primært være på vejarealer og egne indre arealer, men der vil også være en mindre skyggevirkning på de eksisterende ejendomme nord og vest for i vintermånederne i kortere tidsrum henholdsvis midt på dagen og om eftermiddagen. Se skyggediagrammer i lokalplanforslaget (bilag 2, s, 8).

Byliv

Der skal etableres et indre gårdrum, der primært er beregnet til beboerne, og mod vest en ny offentlig plads, der både er beregnet til beboerne og de øvrige brugere af området.

Stueetagerne skal opføres med en åbenhed, der sikrer kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor i stueetagen. Det øger bylivet og trygheden i byrummene. Ud til den offentlige plads skal indrettes med publikumsorienteret serviceerhverv. Pladsen vil kunne fungere som mødested for brugerne af byen, og dermed understøtte indsatsen i Fællesskab København om en bedre hverdag i byrummet.

Miljø og bynatur

I lokalplanområdet findes tre træer, der lever op til kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige. Der fældes ingen træer, og de tre træer bliver udpeget som bevaringsværdige. Der skal plantes mindst 20 træer, og tagene skal begrønnes, hvor der ikke etableres taghaver. Herved styrkes bynaturen og bortledning af regnvand forsinkes. Se bilag 5.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Katrinedals skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 8 %. Det betyder, at det i henhold til retningslinjerne i Kommuneplan 2015 er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges.  

Et flertal i udvalget (A, B, F, O, Ø, Å) afgav ved behandlingen af startredegørelsen i Teknik- og Miljøudvalget den 28. maj 2018 protokolbemærkning med ønske om, at der stilles krav om almene boliger. I protokolbemærkningen udtrykte partierne forventning om, at en kommende aftale med de almene boligorganisationer vil betyde, at det ikke længere er en forudsætning for krav om almene boliger, at der minimum kan stilles krav om et etageareal på mindst 2.000 m² almene boliger. Der er på den baggrund indarbejdet et krav om 25 % almene boliger i lokalplanforslaget.

Parkering

Kommuneplan 2015 stiller krav om, at der efter konkret vurdering skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for boliger på mindst én parkeringsplads pr. 200 m2 etageareal og højst én parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, dog inden for 300 meter fra en station mindst én parkeringsplads pr. 250 m2 etageareal. For ungdomsboliger stiller kommuneplanen krav om en parkeringsplads pr. 300 m2 etageareal. Teknik- og Miljøforvaltningen har på baggrund af ejendommens beliggenhed i forhold til kollektiv trafik samt projektets karakteristika i forhold til boligstørrelser, bebyggelsesplan og boligtype vurderet, at kravet til parkering i lokalplanen skal fastsættes til én parkeringsplads pr. 250 m2 etageareal for bolig og én parkeringsplads pr. 300 m2 ungdomsboliger (bilag 4). Parkering bliver placeret i kælder under bygningen.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal, hvilket i lokalplanen svarer til 237 parkeringspladser, der også hovedsageligt placeres i kælder under bygningen.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (S3-område). Kommuneplanen foreslås ændret til boligformål med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (B5-område). Der ændres således ikke i den mulige bebyggelsestæthed eller -højde.

Borgerinddragelse

Forudgående offentlighed forud for kommuneplantillægget blev afholdt i perioden fra den 22. februar 2018 til den 14. marts 2018, og tillægget blev fremlagt i forbindelse med startredegørelsen. Der blev afgivet 31 høringssvar, der overvejende var kritiske for at udvikle området med ungdomsboliger samt at muliggøre et 24 meter højt byggeri. Flere af høringssvarene gav udtryk for, at der er mange ungdomsboliger i forvejen, samt at 24 meter er for højt til området. Høringssvarene gav ikke anledning til at ændre Økonomiforvaltningens indstilling til kommuneplantillæg. Vanløse Lokaludvalg er blevet inddraget gennem møde og den forudgående offentlighed samt igen i forbindelse med indeværende forslag til lokalplan.

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Udbygningsaftale
Bygherre har på baggrund af kravet om almene boliger ikke ønsket at gå videre med en udbygningsaftale om inddragelse af de kommunale vejarealer og grønne arealer i pladsdannelsen.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. På baggrund af resultatet af høringen, vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen medio 2019.

      Peter Stensgaard Mørch                    Pernille Andersen