Fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) og kapitaltilførsel til HAB II, afd. 1801 Henriksgården, Valby

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til godkendelse af en fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) og kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og kapitaltilførsel til et renoveringsprojekt i Hovedstadens Almennyttige Boligselskab II (HAB II).

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at den fysiske helhedsplan for den almene boligafdeling HAB II afdeling 1801 Henriksgården jf. bilag 2, godkendes.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 519 mio. kr. til renovering af HAB II, afdeling 1801 Henriksgården under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 3.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,3 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel til HAB II, afdeling 1801 Henriksgården, jf. bilag 3, under forudsætning af, at realkreditinstitut, Landsbyggefonden og boligorganisationen yder deres andel på 1,2 mio. kr. Københavns Kommunes udgifter til lånet afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2018, jf. økonomiafsnittet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 2 og 3.

Problemstilling

Nogle almene boligafdelinger har behov for ekstern støtte til udbedring af byggeskader eller andre ekstraordinære arbejder for at undgå betydelige økonomiske vanskeligheder i afdelingen.

Afdeling Henriksgården har et stort renoverings- og moderniseringsbehov. Teknik- og Miljøforvaltningen modtog i oktober 2018 en helhedsplan til godkendelse med blandt andet udbedring af byggeskader (renoveringsprojekt) for den almene boligafdeling HABII, afd. 1801 Henriksgården.

Helhedsplanen og den kommunale støtte i form af kommunal garanti/regaranti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen. Lånet til kapitaltilførsel ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I og Ø).

Løsning

Almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne, der skal godkendes af beboerne. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen anbefaler helhedsplanen.

Afdeling Henriksgården ligger i Kulbanekvarteret. Bebyggelsen er opført i 1968 på ruinerne af Valby Gasværk og indeholder 332 familieboliger i størrelser fra 40 til 114 m². Bebyggelsen er et tidstypisk byggeri af præfabrikerede betonelementer. Ejendommen har et stort renoverings- og moderniseringsbehov. En del af arbejderne er af akut karakter, herunder udbedring af betonskader og indtrængning af regnvand. Boligorganisationen HAB II vurderer, at boligerne er under en acceptabel nutidig standard, hvilket forvaltningen er enig i.

Helhedsplanen skal genoprette de byggetekniske mangler samt modernisere og fremtidssikre afdelingen blandt andet ved tilvejebringelse af 64 tilgængelighedsboliger (handicapboliger). Alle boliger renoveres med nye badeværelser og installationer. Efter renoveringen vil der fortsat være 332 familieboliger, men 64 af dem i stueetagerne vil være tilgængelighedsboliger. Afdelingens grunde indeholder et potentiale for fortætning, og begge besvarelser af parallelopdraget for Områdefornyelsens kvarterudviklingsplan peger på disse muligheder.

Renoveringen koster i alt ca. 519 mio. kr. svarende til 1,56 mio. kr. pr. bolig eller 17.588 kr./m2. Maksimumsbeløbet inkl. energitillæg for opførelse af familieboliger er 24.450 kr./m2 i 2018.

Landsbyggefonden har vurderet, at det er hensigtsmæssigt at investere fondens midler i bevaring frem for nedrivning og efterfølgende nybyggeri. Forvaltningen har ligeledes overvejet, om investeringen er hensigtsmæssig i forhold til alternativer og er kommet til det resultat, at projektet bør fremmes, da projektets gennemførelse ikke vil hindre eller vanskeliggøre en fortætning, som der sideløbende arbejdes på at realisere. Endvidere skal projektet godkendes i år, hvis reservationen af midler i Landsbyggefonden med sikkerhed skal kunne fastholdes.

Forvaltningen har fra HABII modtaget en foreløbig redegørelse for genhusningsbehovet i forbindelse med renoveringen, og den vil blive kvalificeret, inden arbejderne igangsættes. Projektet er nærmere beskrevet i bilag 2.  

Økonomi

Indstillingen indebærer, at Københavns Kommune accepterer at medvirke økonomisk til projektets gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojektet og ved at yde lån til kapitaltilførsel. En kapitaltilførsel bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingerne for eksempel opsamlede driftsunderskud. Landsbyggefonden har vurderet, at der er behov for kapitaltilførsel.

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojektet er kommunal garanti for realkreditlån på op til 519 mio. kr. og kapitaltilførsel (lån) på 0,3 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken i projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom. Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiveren inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for det støttede lån på i alt ca. 338,4 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 349,9 mio. kr. af det samlede støttede og ustøttede lån. Den kommunale garanti er en eventuel forpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Kommunens andel af kapitaltilførslen er et rente- og afdragsfrit lån, der tilbagebetales, når afdelingen skønnes at have mulighed herfor. Det kommunale lån på 0,3 mio. kr. finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af de 50 mio. kr., der er afsat i Budget 2013 (F19) til renovering af almene boliger. Se også tabellen nedenfor.

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler

Udvalg	At-punkt	Aktivitet/projekt	Bevilling	Funktion	Beløb i 1.000 kr.
					År 2018	I alt
TMU	1.	Kapitaltilførsel til HABII afd. Henriksgården	Finansposter (Indskud i Landsbyggefonden)	8.32.24.5	300	300
I alt						300

Der er disponeret i alt 42,6 mio. kr. af de i Budget 2013 afsatte renoveringsmidler, jf. bilag 4. Med denne indstilling disponeres 0,3 mio. kr. Der er således i alt disponeret 42,9 mio. kr. De resterende midler på 7,1 mio. kr. vil blive disponeret efter godkendelse i Borgerrepræsentationen i 2019 og senere i forbindelse med andre renoveringsprojekter.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn til HABII. Byggearbejderne forventes at kunne påbegyndes i førstehalvdel af 2021.

Der vil senere blive forelagt indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne.

 

                            Pernille Andersen

                                                                    / Karsten Biering Nielsen