Renovering af almene boliger 2012

Borgerrepræsentationen skal træffe beslutning om kommunal støtte i form af garantier for realkreditlån, grundkapitallån, kapitaltilførsler og ydelsesstøtte til 21 renoveringsprojekter i almene boligafdelinger i København.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende fysiske helhedsplaner og renoveringsprojekter samt opførelse af 47 nye boliger i 21 almene boligafdelinger, jf. bilag 1,

såfremt punkt 1 godkendes,

    2.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal grundkapital til de 
          nye boliger på 9,73 mio. kr., jf. bilag 2. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets
          bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 finansieret af midler afsat til renovering af almene
          boliger i Budget 2013 (F19),
    3.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 4,93 mio. kr. som kommunens andel
          af kapitaltilførsler, jf. bilag 2, under forudsætning af at realkreditinstitutter, Landsbyggefonden
          og boligorganisationerne yder deres andel. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets
          bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 finansieret af midler afsat til renovering af almene
          boliger i Budget 2013 (F19),
    4.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 pct. for
          realkreditlån på op til 2.422 mio. kr. til renovering og nybyggeri, under forudsætning af at de
          endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 2. Landsbyggefonden
          regaranterer for lån på 1.622 mio. kr. med 50 pct., og den kommunale nettogaranti er
          herefter maksimalt 1.611 mio. kr.,
    5.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at give ydelsesstøtte til realkreditlån til
          renoveringsarbejder i to ungdomsboligafdelinger efter almenboliglovens § 100. Den
          kommunale andel udgør 0,44 mio. kr. det første år og vil gradvist blive udfaset derefter. 
          Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse Ydelsesstøtte,
          funktion 0.25.18.1 fra 2014 og frem,
    6.   at godkende, at kommunen indestår for eventuelle underskud på ungdomsboligernes fremtidige
          drift, hvilket er en betingelse efter almenboligloven for at kunne give ydelsesstøtte, jf. pkt. 5
    7.   at godkende, at de til de to ungdomsboligafdelinger tidligere bevilligede lån om nødvendigt
          respekterer de ansøgte lån,
    8.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter og
          anskaffelsessummer, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det
          oplyste, jf. bilag 1 og 2.

Regeringen, Venstre, Dansk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti indgik den 10. maj 2012 som led i kick-starten af dansk økonomi en boligaftale, hvor Landsbyggefondens investeringsramme til renovering af almene boliger blev ekstraordinært forhøjet med 4,1 mia. kr. til 6,8 mia. kr. i 2012.

Teknik- og Miljøforvaltningen har på den baggrund opfordret boligorganisationerne i København til at fremskynde arbejdet med renoveringsprojekter (fysiske helhedsplaner), så kommunen og Landsbyggefonden kan godkende så mange projekter i København som muligt inden årets udgang.

Teknik- og Miljøforvaltningen har i oktober 2012 efter et tæt samarbejde med boligorganisationerne modtaget 21 renoveringsprojekter til godkendelse. Alle projekter forudsætter kommunal garanti for lån til renoveringerne. I en række projekter skal der endvidere ydes kommunalt lån til grundkapital til nye boliger eller til kapitaltilførsel, jf. den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013. Endelig skal der i to ungdomsboligafdelinger gives ydelsesstøtte til renoveringerne.

I en almen boligafdeling med byggeskader eller behov for andre ekstraordinære arbejder kan boligorganisationen udarbejde en ’fysisk helhedsplan’, som kan opnå støtte fra Landsbyggefonden. Det er boligorganisationen, der i dialog med beboerne, Landsbyggefonden og kommunen udarbejder den fysiske helhedsplan. Den fysiske helhedsplan, herunder huslejekonsekvenserne, vedtages herefter beboerdemokratisk, inden kommunen godkender helhedsplanen.

Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget 21 fysiske helhedsplaner (renoveringsprojekter) til godkendelse. Projekterne omfatter 21 boligafdelinger med i alt ca. 3.800 boliger og godt 8.000 beboere. 16 afdelinger med knap 3.300 boliger ligger i udsatte byområder. Den samlede byggesum er anslået til ca. 2,6 mia. kr. Projekterne er nærmere beskrevet i bilag 1.

Det er en betydelig stigning sammenlignet med tidligere år. I 2010 godkendte kommunen to fysiske helhedsplaner for samlet godt 300 mio. kr., og i 2011 godkendte kommunen syv fysiske helhedsplaner for samlet knap 500 mio. kr.

Renoveringernes indhold

De 21 indsendte projekter vil sikre en nødvendig og tiltrængt renovering af almene boligområder i København og omfatter overvejende opretning af byggeskader (fx på facader og installationer), energioptimerende tiltag, forbedret boligudbud (fx lejlighedssammenlægninger og øget tilgængelighed) samt øget bokvalitet (fx nye altaner, køkkener og badeværelser samt forbedrede udearealer).

Teknik- og Miljøforvaltningen har i dialogen med boligorganisationerne og Landsbyggefonden om udarbejdelsen af de fysiske helhedsplaner lagt vægt på, at de fysiske helhedsplaner medvirker til at realisere kommunens strategiske målsætninger, fx i Klimaplanen og Politik for Udsatte Byområder, samt målene i Hovedaftalen mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds. Det gælder især kommunens mål om at være CO₂-neutral i 2025 og målene om at løfte udsatte by- og boligområder ved at sikre sunde, klimavenlige og attraktive boliger med en varieret beboersammensætning. Renoveringerne vil samtidig bidrage til øget vækst og beskæftigelse i København.

På baggrund af disse politikker og målsætninger har forvaltningen haft fokus på:

• Fremtidssikring af boligafdelingerne ved at øge boligkvaliteten og gøre afdelingerne attraktive for en bred målgruppe, fx gennem et mere varieret boligudbud blandt andet ved lejlighedssammenlægninger.
• Energi- og miljøforbedrende tiltag, fx gennem øget isolering og bedre ventilation samt vurdering af rentabiliteten af ekstra energitiltag.
• Attraktive udearealer og sammenhæng med den omgivende by, fx gennem adgang fra stuelejligheder til udearealerne, forbedrede udearealer og infrastrukturtiltag.

Kommunens støtte

Kommunen medvirker økonomisk til projekternes gennemførelse på fem måder:

• Garanti for en del af lånene til renoveringsprojekterne og nybyggeri. De 21 projekter forudsætter kommunal garanti for op til godt 2,4 mia. kr. Den kommunale garanti udløses kun, hvis boligafdelingen går konkurs. Det er ikke sket i København i de seneste 35 år og formentlig heller ikke tidligere.
• Grundkapital på samlet 9,73 mio. kr. til etablering af 47 nye boliger i to afdelinger. De nye boliger kan samtidig forbedre afdelingens samlede økonomi.
• Kapitaltilførsel, som er et rente- og afdragsfrit lån, til 13 afdelinger på samlet 4,93 mio. kr. En kapitaltilførsel, der bevilges efter ønske fra boligorganisationen og Landsbyggefonden, bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingerne, fx opsamlede driftsunderskud.
• Løbende ydelsesstøtte på 0,44 mio. kr. det første år til lån i renoveringsprojekter i to ungdomsboligafdelinger. Ydelsesstøtten aftrappes løbende.
• Underskudsgaranti i de to ungdomsboligafdelinger, hvor der gives ydelsesstøtte.

Den kommunale medvirken i de enkelte projekter er nærmere specificeret i bilag 2.

Huslejekonsekvenserne, der vedtages beboerdemokratisk, varierer mellem de enkelte projekter afhængig af hidtidigt huslejeniveau, renoveringens omfang, ønsket om såkaldt ’ustøttede arbejder’ samt Landsbyggefondens støtte til huslejen. I enkelte boligafdelinger vil huslejen være næsten uændret eller ligefrem falde, mens den i andre vil stige relativ meget. I gennemsnit vil huslejen stige 10-15 pct., hvilket vurderes at være acceptabelt, da boligerne som udgangspunkt fortsat vil være billige, og i lyset af at renoveringerne i gennemsnit koster ca. 700.000 kr. pr. bolig. Udgifterne dækker alle de nævnte arbejder i boligafdelingerne (byggeskader, energioptimerende tiltag, forbedret boligudbud og øget bokvalitet) beskrevet i bilag 1.

Det kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er følgende, jf. bilag 2:

Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme. Landsbyggefonden regaranterer for 50 pct. af ca. 1,6 mia. kr. Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi.

Kommunale grundkapitallån og lån til kapitaltilførsler finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling på Finansposter. Funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af midler afsat i Budget 2013 (30 mio. kr. i 2013). De resterende midler i 2013 forventes disponeret i forbindelse med andre renoveringsprojekter i 2013.

Ydelsesstøtte finansieres på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse, Ydelsesstøtte, funktion 0.25.18.1 (driftssikring af bolig-byggeri) af midler afsat hertil i Budget 2012. Sammen med ydelsesstøtten gives en underskudsgaranti for den fremtidige drift.

Når Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen godkender indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen, under forudsætning af beboerdemokratisk godkendelse, meddele støttetilsagn (skema A). Herefter skal boligorganisationerne i dialog med Teknik- og Miljøforvaltningen foretage den nødvendige bearbejdning af projekterne, blandt andet i overensstemmelse med betingelserne i bilag 1, og indhente priser på byggearbejderne.

Derefter vil Teknik- og Miljøforvaltningen give det endelige tilsagn (skema B), under forudsætning af at den skitserede økonomi, herunder huslejekonsekvenserne, ikke ændres væsentligt i forhold til det oplyste (jf. bilag 1 og 2), og at boligafdelingernes fremtidige økonomi er sund blandt andet med tilstrækkelige henlæggelser.

De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i slutningen af 2013.

Der vil senere blive forelagt indstillinger til Teknik- og Miljøudvalget om den kommunale garanti for lån til arbejderne.

         Hjalte Aaberg                                   / Simon Kjær Hansen