Byggesag på Nygårdsvej, Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til dispensation fra lokalplan nr. 441 ”Landskronagade II” bekendtgjort den 27. januar 2009 til byggeri af boliger samt udvidelse af eksisterende butiksareal på Nygårdsvej 32, 2100 København Ø.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der gives dispensation fra lokalplanens bestemmelser om 4 etager med udnyttet tagetage til et etageantal på 5 etager.
2. at der gives dispensation fra lokalplanens bestemmelser til, at tagterrasser kan tillades indregnet i friarealet i forbindelse med erhvervsanvendelse.
3. at der gives dispensation fra lokalplanens bestemmelser til, at der opføres 3 boliger på hhv. 65, 69 og 69 m² .
4. at der gives dispensation fra lokalplanens bestemmelser til den ansøgte facadeudformning.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget en ansøgning om udvidelse af eksisterende butik i stueetagen samt opførelse af en etageejendom med i alt 31 boliger i forbindelse med eksisterende erhvervsbebyggelse.

Byggeprojektet (bilag 1) kræver dispensation fra lokalplanens bestemmelser om etageantal, friarealer, boligstørrelser samt facadeudformning.

Teknik- og Miljøforvaltningen har i perioden 20. maj – 10. juni 2016 gennemført naboorientering i medfør af planloven og partshøring i medfør af forvaltningsloven, idet der skal dispenseres fra lokalplanen. Forvaltningen har udsendt 391 høringsbreve. I høringsperioden er der modtaget 43 indsigelser.

Indsigelserne angår primært de forhold, som kræver dispensation fra lokalplanen, og som har været i høring. Det vil sige indsigelser omkring etageantal, friareal, boligstørrelser og facadeudformning.

På grund af antallet og karakteren af høringssvarene forelægges sagen for Teknik- og Miljøudvalget.

Løsning

Høring

I høringsperioden 20. maj – 10. juni 2016 er der indkommet 43 indsigelser, heraf nogle med flere underskrifter. Der er fremsendt 391 høringsbreve digitalt. Høringsbreve er sendt til alle over 15 år i de høringsberettigede husstande

De 43 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 2. Høringssvarene indeholder primært indsigelser mod:

Bygningshøjde og etageantal – Det fremgår af høringssvarene, at der er bekymring over byggeriets højde og konsekvenser i forhold til blandt andet skyggevirkning på nabobebyggelse, udsigt og indbliksgener.

1. Friareal – der udtrykkes bekymring for kvaliteten af opholdsarealer og byrummet i øvrigt, herunder trafikale forhold.

2. Boligstørrelser – der er bekymring for, at boligerne er for små.

3. Byggeriets udformning – flere finder facaden i det ansøgte byggeri kedelig.

4. Klimatilpasning – der udtrykkes ønske om, at kommunen stiller krav om tilpasning af det ansøgte til miljørigtige principper.

Forvaltningens bemærkninger

1. Byggeprojektet overholder lokalplanens maksimale bygningshøjde på 20 m, men forudsætter dispensation fra lokalplanens § 5, stk. 3 om at bebyggelse ikke må opføres i mere end 4 etager med evt. udnyttet tagetage. Det ansøgte byggeprojekt er i 5 etager og har en maks. bygningshøjde på 18,8 m. Det er forvaltningens vurdering, at der kan dispenseres fra lokalplanens bestemmelser om etageantal, idet bygningen opfylder lokalplanens bestemmelse om maks. højde, samt at husdybden, bygningshøjden samt tagets mansardudformning er tilpasset naboejendommen og byggeriet derfor er i overensstemmelse med lokalplanens formål om at sikre en bebyggelsesmæssig færdiggørelse af området som sammenhængende randbebyggelse, der definerer gaderummene.
2. Byggeprojektet forudsætter dispensation fra lokalplanens § 7, stk. 1 om tagterrasser kan tillades indregnet i friarealet i forbindelse med erhvervsanvendelse. I projektet er der ansøgt om, at etablere fælles friarealer for ejendommens beboere og brugere som tagterrasse til den eksisterende dagligvarebutik på stueplan. Det er forvaltningens vurdering, at der i den konkrete sag kan dispenseres fra lokalplanens bestemmelser om friareal, idet tagterrassen på grund af dens størrelse kan kompensere for det manglende friareal på terræn, og at det i øvrigt er en hensigtsmæssig udnyttelse af tagfladen til den bibeholdte erhvervsbygning, og at der er sikret mod væsentlige indbliksgener for naboejendommen ved opsætning af indbliksskærm i skel.
3. Byggeprojektet forudsætter dispensation fra lokalplanens § 3, stk. 2 om, at ingen boliger må være mindre end 75 m². I projektet er der ansøgt om, at 3 af de i alt 31 boliger opføres med et bruttoareal på hhv. 65, 69 og 69 m². Det er forvaltningens vurdering, at der kan dispenseres fra lokalplanens bestemmelser om boligstørrelser, idet projektet overholder lokalplanens bestemmelse om gennemsnitlig boligstørrelse, at der fortsat er tilfredsstillende familieegnede boliger i den nye bebyggelse.
4. Byggeprojektet forudsætter dispensation fra lokalplanens § 6, stk. 1 om, at facader efter Teknik- og Miljøforvaltningens skøn skal tilvejebringe en god helhedsvirkning i forhold til egen og nabofacaders udtryk og i øvrigt fremstå med en nutidig arkitektonisk udformning - og med hensyn til materialer, udformning, farve og øvrige ydre fremtræden skal være samstemmende med omgivelserne og områdets karakter. Det er forvaltningens vurdering, at projektet udformning og facader kan godkendes, og at der hermed kan dispenseres fra lokalplanens bestemmelser om udformning, idet vi vurderer, at der med de viste facadematerialer i mursten, med zinkinddækket 4. sal, opnås en god helhedsvirkning og sammenhæng med nabobebyggelsen, der også primært er opført i tegl og med udvendige altaner mod gade og med mansardetage i andet materiale. Forvaltningen vurderer også, at de gule murstensfacader og den grå zinkinddækkede tagetage i sine farver passer sammen med omgivelserne, der mod Drejøgade primært består af etagebyggeri i gul, blank mursten.
5. Forvaltningen gør opmærksom på, at projektet er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser om lavenergi. Den nye bebyggelse opføres efter laveste energiklasse og der etableres opsamling af regnvand fra tage til brug for toiletskyl og tøjvask, i tråd med lokalplanen.  

Plangrundlaget

Forvaltningen har konkret vurderet, at det henset til bygningshøjde, husdybde og udformning, tagterrassens størrelse, gennemsnitlig boligstørrelse, helhedsvirkning og sammenhæng med nabobebyggelse er planmæssigt forsvarligt at dispensere til det ansøgte.

Ansøgers bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 3. Forvaltningens bemærkninger til de modtagne høringssvar er uddybet i bilag 4.

Forvaltningen vurderer, at projektet på ejendommen kan gennemføres ved de nævnte dispensationer fra lokalplanen.

Økonomi

Indstillingen har i sig selv ingen økonomiske konsekvenser.

Videre proces

Forvaltningen fortsætter byggesagsbehandlingen med henblik på at give byggetilladelse til det ansøgte. I modsat fald afsluttes sagen med et afslag og klagevejledning.

        Pernille Andersen          

                                                / Anne-Sofie Degn               

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 19. september 2016

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.