Nybyggeri og renovering på Hothers Plads, Nørrebro (Fællesindstilling)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til helhedsplan for Hothers Plads på Nørrebro. Helhedsplanen omfatter blandt andet kommunal støtte i form af garantier for realkreditlån og grundkapital til renovering og nybyggeri af ungdoms-, familie- og ældreboliger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende den fysiske helhedsplan for Lejerbo Københavns almene boligafdeling Hothers Plads, jf. bilag 1.
2. at godkende, at der nedlægges 27 boliger for at give plads til større familie- og ældreboliger under forudsætning af, at Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen ligeledes kan godkende nedlæggelsen, og at der efterfølgende kan foregå en matrikulær videreopdeling.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på 51,3 mio. kr. til renovering af afdelingen Hothers Plads under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 2. Landsbyggefonden regaranterer for det støttede lån på 27,0 mio. kr. med 50 %, og den kommunale nettogaranti er herefter maksimalt 37,8 mio. kr.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige renoveringsprojekter og anskaffelsessummer under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 1 og 2.
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til Lejerbo København i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til 1,7 mio. kr. til familieboligerne, 1,2 mio. kr. til familieboligerne (konverteret ældreboliger) og 2,4 mio. kr. til ungdomsboligerne, i alt 5,3 mio. kr., forudsat at Sundheds- og Omsorgsforvaltningen ikke opnår budgetmidler i 2018. Grundkapitallånene frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2017, jf. økonomiafsnittet.
6. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele garanti for realkreditlån på op til 34,6 mio. kr. til nybyggeriprojekterne.
7. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige nybyggeriprojekter og anskaffelsessummer, forudsat der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
   
   Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget og Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
8.    at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til Lejerbo København i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til 1,2 mio. kr. til ældreboligerne forudsat, at Sundheds- og Omsorgsudvalget modtager budgetmidler i 2018. Grundkapitallånet frigives på Sundheds- og Omsorgsudvalgets bevilling Finansposter i 2017, jf. økonomiafsnittet.

Problemstilling

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til helhedsplan for Hothers Plads på Nørrebro. Borgerrepræsentationen vedtog den 18. september 2014 lokalplan nr. 506 ”Mjølnerparken”, hvori helhedsplanen for Hothers Plads også er omfattet, da Mjølnerparken og Hothers Plads er integreret i hinanden. Helhedsplanerne og den kommunale støtte i form af kommunal garanti for lån til renoveringsarbejderne skal godkendes af Borgerrepræsentationen. I nybyggerier skal der ydes kommunalt lån til grundkapital, jf. de afsatte midler til Hothers Plads i henholdsvis Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I og Ø) og Budget 2014 (BR 03. oktober 2013) (A, B, F, O og Ø).

Løsning

Almene boligafdelinger kan have behov for ekstern støtte til at udbedre byggeskader eller andre ekstraordinære arbejder for at undgå betydelige økonomiske vanskeligheder i afdelingen. Støtten ydes primært af Landsbyggefonden, der i deres sagsbehandling blandt andet lægger vægt på boligafdelingens leje efter arbejdernes udførelse. Landsbyggefonden yder støtte og sikrer derved, at afdelingen får et fornuftigt huslejeniveau, samtidig med at den bygningsmæssige stand sikres. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at der udarbejdes en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne. Planen udarbejdes af boligorganisationen i dialog med beboerne, Landsbyggefonden og kommunen. Helhedsplanen skal være godkendt af beboerdemokratiet, og kommunen skal overfor Landsbyggefonden anbefale helhedsplanen.

Hothers Plads

Hothers Plads ligger ved siden af Mjølnerparken på Ydre Nørrebro i et udsat byområde, og Hothers Plads har før helhedsplanen i alt 103 boliger. Den samlede udgift forbundet med helhedsplanen er anslået til 112,8 mio. kr. Projekterne er nærmere beskrevet i bilag 1.

Borgerrepræsentationen godkendte den 10. december 2015 helhedsplanen for Mjølnerparken. Nu følger helhedsplanen for Hothers Plads, der er den sidste del af den samlede helhedsplan.

Renoveringens indhold

Helhedsplanen indeholder renovering af eksisterende boliger, nedrivning af eksisterende tagboliger og nybyggeri af tagboliger, fortætningsbyggeri i form af ungdomsboliger, der lukker karrebebyggelsen og infrastrukturarbejder. En del af arbejderne forudsætter godkendelse af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Dette er nærmere beskrevet i bilag 1.

Husleje

Huslejekonsekvenserne er vedtaget af beboerdemokratiet i afdelingen. Huslejen vil i de eksisterende boliger stige med 2,3 % og vil herefter være i alt 1.171 kr. pr. m2 pr. år.

De nye familie-, ældre og ungdomsboliger vil få en husleje på henholdsvis 1.129 kr. pr m2 pr. år, 1.297 kr. pr m2 pr. år og 1.353 kr. pr m2 pr. år. Renoveringen koster 0,5 mio. kr. pr. bolig. Nybyggeriet af familie-, ældre- og ungdomsboligerne koster henholdsvis 2,3 mio. kr., 2,4 mio. kr. og 1,2 mio. kr. pr. bolig.

Økonomi

Det kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er følgende, jf. bilag 2:

Kommunal garanti for realkreditlån på op til 96,3 mio. kr.

Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af ca. 27,0 mio. kr. Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi.

Det kommunale grundkapitalslån på 5,3 mio. kr. finansieres af henholdsvis Teknik- og Miljøudvalgets og Sundheds- og Omsorgsforvaltningens bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af de 5,3 mio. kr., der er afsat i Budget 2014 til nybyggeri i Mjølnerparken. Se også tabel 1 nedenfor.

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler

*) Hvis Sundheds- og Omsorgsforvaltningen ikke får godkendt budget til at opføre fem ældreboliger, bygges alternativt yderligere fem familieboliger. Hvis dette sker, vil det følgelig være en finansbevilling under Teknik- og Miljøudvalget jf. 5. at-punkt.

Lånene, der er rente- og afdragsfrie, tilbagebetales jf. almenboligloven, når afdelingerne skønnes at have mulighed herfor.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i efteråret 2019 og forventes færdigt i 2024.

Der vil senere blive forelagt indstillinger til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til bygge- og renoveringsarbejderne.

Pernille Andersen                                                           Katja Kayser

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 19. juni 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med det tekniske ændringsforslag.