Startredegørelse for tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 259 ”Lille Istedgade-karreerne”, Vesterbro

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til tillæg til lokalplan nr. 259 ”Lille Istedgade-karreerne” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Problemstilling

Mændenes Hjem er en organisation, som tilbyder social- og sundhedsfaglige ydelser til mennesker som er hjemløse, stofbrugere eller på anden måde udsatte. Bygherre ønsker at istandsætte, ombygge og udvide Mændenes Hjem, Istedgade 21/Lille Istedgade 2. 

Bygningen, der er opført i 1961, er nedslidt og har utidssvarende, små og mørke boliger, som reducerer beboernes trivsel og tryghed. Organisationen har søgt om fondsmidler til projektet, og gennemførelsen afhænger af, at disse modtages. Byggeønskerne er i strid med bestemmelserne i den gældende lokalplan nr. 259 for Lille Istedgade-karreerne med hensyn til etageantal, tagform, byggeri i gårdrummet samt parkering, jf. nærmere nedenfor om den gældende lokalplan. Gennemførelse af projektet kræver derfor, at der udarbejdes et tillæg til lokalplanen.

Løsning

Mændenes Hjem består af en randbebyggelse i fire etager med fuld kælder og udnyttet tagetage i form af et sadeltag. Bygningen har middel bevaringsværdi i den laveste kategori (SAVE kategori 6). Med projektet ønskes der skabt et nyt hus, der kan fungere som et lyst, imødekommende og hjemligt døgnåbent tilbud for udsatte borgere. Organisationen ønsker tidssvarende, fremtidssikrede og værdige boliger samt robuste, fleksible og rummelige fællesarealer, hvor der er plads til både ro og aktivitet. Der ønskes desuden en tryg og sikker arbejdsplads. Endelig er det målet at bidrage til, at Mændenes Hjem opleves som en god og hensynsfuld nabo.

Det ønskede projekt omfatter overdækning af den eksisterende gård og etablering af en grøn gårdterrasse med en begrønnet afskærmning mod nabogården samt fjernelse af det eksisterende sadeltag og påbygning af to nye etager i stedet. Det nuværende etageareal på ca. 2.040 m2 øges med ca. 700 m2, svarende til en forøgelse af bebyggelsesprocenten fra 288 til 386. Der ændres ikke på antallet af boliger. Der etableres opholdsareal på gårdterrassen samt opholdsaltaner/terrasser på gårdsiden. Der er ikke taget nærmere stilling til den arkitektoniske udformning af påbygningen af de to etager.

I henhold til den gældende lokalplan for Lille Istedgade-karreerne er området fastlagt til boliger og serviceerhverv. Naboejendommen til Mændenes Hjem Istedgade 23, Viktoriagade 19A-B er fastlagt som bebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng, mens der fastlægges byggefelter på ejendommene med Mændenes Hjems ejendom og ejendommen Halmtorvet 20 (Københavns Politi). Her kan opføres bebyggelse i fem etager samt udnyttet tagetage mod Istedgade og Halmtorvet og i fire etager samt udnyttet tagetage mod Lille Istedgade og Viktoriagade. Tage skal harmonere med tagformerne i den omgivende bebyggelse. Ejendommene Viktoriagade 21 og Lille Istedgade 4 er fastholdt som ubebyggede. De ubebyggede arealer skal i videst muligt omfang anlægges som opholdsarealer for beboere og brugere. Parkeringsdækningen er i den gældende lokalplan 1 plads pr. 100 m2 etageareal. Parkering må ikke etableres på terræn, men skal etableres i underjordisk anlæg eller andetsteds i kvarteret.

Gennemførelse af projektet kræver som nævnt, at der udarbejdes et tillæg til den gældende lokalplan, da byggeønskerne er i strid med ovennævnte bestemmelser med hensyn til etageantal, tagform, byggeri i gårdrummet samt parkering.

Der henvises i øvrigt til faktaarket i bilag 2.

Vesterbro Lokaludvalg er orienteret om byggeønskerne og vil blive hørt i forbindelse med den interne høring, der på grund af planens begrænsede omfang først gennemføres efter behandling af startredegørelsen.

Byliv

Ombygningen skal skabe mere plads i stueetagen til kontaktsted, stofindtagelsesrum og café, hvilket vil lette trykket på nærområdet. Adgang for brugere vil ske fra Istedgade og for beboere fra Lille Istedgade.

Miljø og bynatur

Begrønning af gårdterrassen og afskærmningen mod naboejendommen samt eventuelt begrønning af taget, etablering af solceller eller lignende og beplantning på altaner og terrasser, afhængig af det arkitektoniske motiv, indgår i den videre projektering.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (C2-område). I lokalplaner kan det bestemmes, at særskilte områder, bygninger eller bygningsdele anvendes til blandt andet institutioner.

Det fremgår endvidere af kommuneplanen, at den maksimale bebyggelsesprocent kan overskrides og friarealkravet fraviges blandt andet for bygninger, der i lokalplan fastlægges som bebyggelsesplan af hensyn til bevaring af historiske bebyggelsesstrukturer. Dette gælder også for et evt. forøget etageareal ved om- eller tilbygning. Ved byggeri til offentlige og almene formål fastsættes bilparkeringsdækningen efter en konkret vurdering på baggrund af ejendommens anvendelse, beliggenhed i byen, antal ansatte og besøgende mv. Ved særlige funktioner kan der i fornødent omfang stilles krav til cykelparkering på baggrund af en konkret vurdering.

Forslaget til lokalplantillæg vil være i overensstemmelse med kommuneplanen.

Parkering

Der stilles ikke krav om parkering under hensyn til bygningens særlige funktion. Der er ikke parkering på ejendommen i dag, og der ikke påregnes flere beboere eller ansatte i forbindelse med udvidelsen.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre og rådgiver særligt fokusere på følgende forhold:

1. Hensyn til naboer

Der skal arbejdes med at begrænse gener for naboerne med hensyn til skygge, støj og indbliksgener for nabobebyggelserne. Herunder skal det vurderes, om ejendommen Lille Istedgade 4 skal fastholdes som ubebygget grund.

2. Bygningens arkitektur og samspil med omgivelserne

Den arkitektoniske kvalitet skal fremmes, så den forholder sig til kulturarven, den byrumsmæssige sammenhæng og viden om brugernes behov og trivsel. Projektets to nye etager skal forholde sig til de omkringliggende bygningers bevaringsværdier og samtidig tilføje egne kvaliteter til projektet. Der skal arbejdes for, at den nye bygningsmæssige tilføjelse består af materialer, der visuelt kan adskilles fra det eksisterende, og at miljøhensyn, herunder begrønning, inddrages i vurderingen.

3. Sammenhængskraft 

De fysiske rammer skal indrettes, så det er trygt at bevæge sig i området for forbipasserende samtidig med, at det liv, der leves i bygningen for den særlige målgruppe, understøtter brugernes livskvalitet og sammenhæng med bydelen.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt startredegørelsen, sættes planarbejdet i gang, og Teknik- og Miljøforvaltningen foretager en screening af de miljømæssige konsekvenser for at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplantillæg for Teknik- og Miljøudvalget til efteråret 2017, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i Borgerrepræsentationen i foråret 2018.

Pernille Andersen

/Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 19. juni 2017

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Ayfer Baykal (F) forlod mødet kl. 18.00-18.01 under behandlingen af punktet på grund af inhabilitet.