Byggesag på Rabarbervej 2

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til ændret vejudlæg og dispensation fra lokalplan om to byggeprojekter – henholdsvis ombygningsprojekt af vandværksbygning og projekt om nybyggeri – på Rabarbervej 2 og 10-12.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen tillader, at vejudlæg på Rabarbervej reduceres ved omlægning og delvis nedlæggelse, så der kan opnås tilstrækkeligt friareal til det ansøgte byggeri.
2. at Teknik- og Miljøforvaltningen giver dispensationer fra lokalplanen, så det ansøgte byggeprojekt kan tillades.

Problemstilling

Grunden på Rabarbervej blev udbudt af kommunen i 2013, og i forbindelse med købet blev det betinget, at der skulle indhentes byggetilladelse inden for en vis frist, der senest er forlænget af Økonomiforvaltningen til den 1. august 2017.

Det ansøgte omfatter opførelse af en ny etageboligbebyggelse samt ombygning af og tilbygning til den tidligere vandværksbygning. I bygningerne indrettes i alt 22 familieboliger og 134 ungdomsboliger. Under nybyggeriet etableres en kælderetage til bil- og cykelparkering, mens der indrettes depotrum i eksisterende kælderareal i vandværksbygningen.

Området er omfattet af lokalplan nr. 424 ”Grøndalsvænge”, som er bekendtgjort den 10. juli 2008. Ud over dispensationer fra lokalplanen er det en forudsætning for byggetilladelsen, at reduktionen af vejudlægget kan godkendes i henhold til vejloven.

Løsning

For at byggeriet opfylder lokalplanens friarealkrav er det nødvendigt, at det udlagte vejareal reduceres – ved omlægning eller delvis nedlæggelse. Det er et krav, at vejudlægget opfylder de trafiksikkerhedsmæssige krav i vejloven.

Lokalplanen indeholder en række kompetencenormer om, at bygningers udformning og æstetik samt indretning af friarealer kan tillades efter forvaltningens skøn. En kompetencenorm er en bestemmelse, som kræver Teknik- og Miljøudvalgets særlige tilladelse i form af en dispensation. Halvdelen af dispensationerne er sådanne kompetencenormer, og er således forudsat tilladt i henhold til lokalplanen.

I projektet kan de nødvendige dispensationer opdeles i forhold til vandværksbygningen, nybygningen og ubebyggede arealer, jf. bilag 3.

Den tidligere vandværksbygning fra 1902, der er udpeget som en bygning med høj bevaringsværdi, ombygges til to etager og tagetage med i alt 41 ungdomsboliger på 33-46 m2. Dette forudsætter dispensation til omfang, placering og ydre fremtræden, jf. lokalplanens § 5, stk. 8, og § 6, stk. 1 og 6 (Kompetencenorm - Æstetik)

Nybygningen opføres i tre etager og en tagetage med 93 ungdomsboliger på 30-50 m2 samt 22 familieboliger på 90-129 m2, som primært indrettes i de to øverste etager. Dette forudsætter dispensationer fra bygningshøjde og gavl (en mindre overskridelse af maksimal bygningshøjde på 0,4 m for ovenlysvinduer og 1,0 m for tre elevatortårne samt gavllignende facader mod Grøndalsparken), jf. fra lokalplanens § 5, stk. 2.

Rampe til parkeringskælder kræver dispensation, jf. lokalplanens § 5, stk. 6 Opholdstrappen over rampe til kælder udgør en mindre område i gårdrummet og er udformet som et kvalitativt opholdsareal - dvs. et område, hvor der er et brugbart opholdsareal. Desuden skal der dispenseres fra omfang, placering og ydre fremtræden, jf. lokalplanens § 6, stk. 1, litra a, b og c (Kompetencenorm - Æstetik)

Begge byggeprojekter forudsætter samlet dispensation i forhold til de ubebyggede arealer. Det angår ændring i vejudlæg (lokalplanens § 4, stk. 1, som fastlægger, at de eksisterende vejlinjer opretholdes), hævede opholdsarealer som kompensation for manglende friareal på terræn, jf. lokalplanens § 7, stk. 1, indretning af friareal, jf. lokalplanens § 7, stk. 3 (Kompetencenorm), og parkeringsnorm, jf. lokalplanens § 7, stk. 6.

Høring

Der er foretaget en høring om ændringer i vejudlæg efter privatvejsloven og naboorientering efter planloven af de påtænkte dispensationer fra lokalplanen, jf. bilag 1 og 3. Naboorientering er fremsendt til 276 personer, hvoraf der er indkommet 38 høringssvar, jf. bilag 4. Høring om vejprojektet er sendt til den samme personkreds, og der er modtaget 20 høringssvar, jf. bilag 2. Høringssvarene er overvejende kritiske over for såvel ændringerne i vejudlægget som dispensationer fra lokalplanen.

Vanløse Lokaludvalg	Forvaltningens bemærkninger
Vanløse Lokaludvalg ønsker bevarelse af udtrykket i vandværksbygningens facader og gavle og havde gerne set bygningen anvendt til kulturformål. Der er bekymring for friarealets størrelse og lokaludvalget mener, at nybyggeriet er en uforholdsmæssig stor konstruktion, som efter udvalgets opfattelse ikke er i overensstemmelse med lokalplanen.	Efter forvaltningens vurdering er projektet overordnet i overensstemmelse med lokalplanen, og forudsætter alene mindre fravigelser fra lokalplanen, jf. ovenfor. Med ændringen af vejudlægget overholder projektet lokalplanens friarealprocent.
Øvrige høringssvar - vejudlæg	Forvaltningens bemærkninger
Vendeplads	Det tinglyste vejudlæg viser en vendeplads, som muliggør anlæg af vej.
Tryghed og trafiksikkerhed	Den ansøgte ændring af vejudlæg blev efter modtagelse af høringssvar revideret af ansøger således, at der af tegningsmaterialet fremgår et gennemgående 2 m bredt fortov i kanten af vendepladsen fra Rabarbervej 2 til grusstien langs baghaverne Jordbærvej 1-17 (bilag 8). Forvaltningen vurderer, at der efter reduktion af vejareal kan etableres en vej, der kan betjene trafikken til de eksisterende og nye byggerier på en acceptabel måde både i forhold til afvikling, tryghed og sikkerhed.
Reduktion af grønne områder	Selvom det tinglyste vejudlæg fremstår som grønt område, er det udlagt vejareal, som ikke skal medregnes som friareal. Der sker ikke reduktion af det formelle friareal.
Parkeringspladser på vejareal	Det ansøgte byggeprojekt vil sikre etablering af det krævede antal parkeringspladser, men vil fjerne pladser, der i dag anvendes til parkering på vejareal.
Øvrige høringssvar – lokalplandispensation	Forvaltningens bemærkninger
Høringsproces- og materiale	Høringsprocessen er sket i overensstemmelse med planlovens naboorienteringsregler. I høringsmaterialet blev et enkelt skyggediagram med den mindre tilbygning på vandværksbygningen ikke sendt med. Skyggevirkningen af tilbygningen er imidlertid meget begrænset i en meget begrænset tid på året og på dagen, hvorfor det vurderes, at det ikke giver anledning til fornyet høring. Se bilag 5A.
Skygge- og indbliksgener – afstand, højde og etageantal	Skyggegener og indbliksgener på nabogrundene er meget begrænset. Der henvises til, at afstand og etageantal overholder lokalplanen, og at højden kun fraviges i mindre grad for så vidt angår elevatortårne og ovenlysvinduer.
Anvendelse til boligformål	Anvendelse til boligformål er forudsat i lokalplanens formåls- og anvendelsesbestemmelser, men der er givet mulighed for, at vandværksbygningen kan anvendes til andet end boligformål.
Grønne arealer, friareal og bebyggelsesprocent	Det grønne område, hvor der bygges, er privatejet, og har en byggeret. Der henvises til, at både lokalplanens friarealprocent og bebyggelsesprocent er overholdt i det ansøgte.
Parkering	Parkeringsnormen på en p-plads pr. 100 m2 etagearealfraviges som sket på de omkringliggende nabogrunde og henset til, at størstedelen af boligerne skal fungere som ungdomsboliger, hvor der ikke er samme behov for bilparkering.
Omfang og udformning	Det er forvaltningens vurdering, at det ansøgte i omfang og udformning er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser og intentioner.
Øvrige forhold	Øvrige forhold er ikke bemærkninger til lokalplandispensationer, men angår forskellige spørgsmål til blandt andet lokalplanpligt, jordforurening, støj, lysgener, medlemsflugt mv. Nærmere behandling heraf skal findes i bilag 5 med forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene.

 

Forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene henholdsvis for ændret vejudlæg og lokalplandispensationer fremgår af bilag 5 og 5A (skyggediagram) samt bilag 8 (tegningsmateriale med vist fortov og kørekurver). Ansøgers bemærkninger til høringssvarene fremgår hhv. af bilag 6 og 7.

Økonomi

Indstillingen har ikke økonomiske konsekvenser for kommunen.

Videre proces

Når indstillingen er godkendt, vil forvaltningen fortsætte sagsbehandlingen. Det vil være en forudsætning for byggetilladelsen, at vejarealerne ombygges efter et detaljeret vejprojekt, som vil blive sendt i høring inden forvaltningens godkendelse.

 

Pernille Andersen

/Anne-Sofie Degn

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 19. juni 2017

Indstillingen blev ikke godkendt.