Dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"
Dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"
Teknik- og Miljøudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 19. april 2006
Sager til beslutning
11. Dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"
TMU 220/2006 J.nr. 611:135.0008/06
INDSTILLING
Teknik- og Miljøforvaltningen
indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
at der meddeles
dispensation fra bestemmelser i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med henblik
på opførelse af en hotel- og kontorbygning på ejendommen Scandiagade 16
RESUME
Arkitektfirmaet HMT A/S har for "Sydhavns
Plads ApS" søgt om tilladelse til at opføre en hotel- og kontorbebyggelse på
ejendommen Scandiagade 16. Bygningen er på 6 etager og har et etageareal på
6.031 m2. Den opføres med facade langs Scandiagade og sammenbygges
med Københavns Socialpædagogisk Seminarium, Scandiagade 14. Den eksisterende
pumpestation på nabomatriklen mod syd indbygges i byggeriet. Der etableres en
ny højresvingsbane til ejendommen samt allébeplantning langs Scandiagade. Der
ønskes dispensation fra lokalplan nr. 310 ("Teglværkshavnen"), for så vidt
angår overskridelse af en byggelinie, etageantallet og højden. Derudover ønskes
dispensation til bygningens højde i forhold til naboskel og anden bebyggelse.
Endelige ønskes der dispensation til bebyggelsesprocenten, der for den pågældende
matrikel og nabomatriklerne ønskes regnet under ét, samt for etablering af en
ny overkørsel til Scandiagade.
Forvaltningen har foretaget den
fornødne naboorientering. I høringsperioden er der modtaget 3 henvendelser. Den
ene henvendelse indeholdt en underskriftindsamling med 11 underskrifter.
Indsigerne er Boligselskabet AKB, afdelingsbestyrelsen for karré 7 samt beboere
i samme karré, Sydhavnsgade 2, 4 og 8. Indsigelserne begrundes med, at
byggeriet vil forringe udsigten og medføre skyggegener. Man mener også, at
projektet vil medføre mere trafik og trafikstøj. Generne vil på længere sigt
ændre beboersammensætningen i karreen, idet ressourcestærke beboere vil blive
skræmt væk.
Hertil bemærkes, at nybyggeri i et
eksisterende byområde normalt får konsekvenser for omgivelserne. Forvaltningen
finder imidlertid, at dispensationerne har marginal betydning for de trafikale
og skyggemæssige forhold herunder forringelsen af udsigtsforholdene. Det lægges
til grund at generne skal sammenlignes med et byggeri i overensstemmelse med
lokalplanen.
Lokalplanens byggelinie, der ligger
i en afstand af ca. 55 m fra AKB's bebyggelse, overskrides således kun ved 2
gavle med henholdsvis 5 og 10 m. Overskridelsen af maksimal højde og etageantal
vedrører primært udformning af den 6. etage. Dele af denne opføres som fuld
etage i stedet for som tageetage. Forvaltningens vurdering understøttes af
skyggediagrammer, der er vedlagt indstillingen. Det bemærkes, at byggelinien
langs Sydhavnsgade er fastlagt af hensyn til den underliggende jernbanetunnel.
A/S Øresund, der ejer anlægget har godkendt overskridelsen af byggelinien.
Forvaltningen bemærker, at
indpasningen af den eksisterende pumpestation i den nye bygning vil medvirke
til et samlet og mere harmonisk gadebillede.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Arkitektfirmaet Helsted, Madsen
& Thompson A/S har for "Sydhavns Plads ApS" ansøgt om tilladelse til at
opføre en 6 etagers hotel- og kontorbebyggelse på ejendommene matr.nr. 348 og
468, samt dele af matr. nr. 354 og 465 Kongens Enghave, København, Scandiagade
16. Beb
yggelsen består af en fløj langs Scandiagade, som sammenbygges med
Socialpædagogisk Seminarium på matr. nr. 354 ibid. og hen over Københavns
Energis kloakpumpestation på matr. 468 ibid. samt en fløj vinkelret herpå hen
over skellet til A/S Øresunds ejendom matr. nr. 465 ibid. Der foreligger
fuldmagt fra grundejerne.
Bygningen udføres med samme type
indfarvede betonelementer som Socialpædagogisk Seminarium. Den 6. etage, som er
delvis tilbagetrukket i forhold til resten af facaden, tænkes udført i lettere
materialer bl.a. glas med silketryk. Der etableres en ny højresvingsbane til
ejendommen samt allébeplantning langs Scandiagade.
Bilag 1 viser en situationsplan med projektet. Bilag 2 viser cad-illustration af projektet
set fra Scandiagade og Sydhavnsgade. Bilag
3 viser bygningens overskridelser af byggelinien langs Sydhavnsgade angivet
med grøn linie, samt overskridelsen
af maksimal højde og etageantal angivet med grønt felt. Bilag 4 viser skyggediagrammer for bebyggelsens skygger ved
jævndøgn og sommersolhverv.
Planforhold
Ejendommene er omfattet af lokalplan
nr. 310 ("Teglværkshavnen") og ligger i lokalplanens område V, der fastlægges
til serviceerhverv. Der ønskes dispensation fra lokalplanen, for så vidt angår
bestemmelserne om overskridelser af en bebyggelsesregulerende byggelinie, om
bebyggelsens etageantal og højde, herunder i forhold til naboskel og anden
bebyggelse, om bebyggelsesprocenten, der ønskes regnet for ejendommene under
ét, samt om overkørsel til Scandiagade.
Projektets
afvigelser fra lokalplanen
Lokalplanen, fastlægger i § 5, stk.
2, en bebyggelsesregulerende byggelinie langs Sydhavnsgade på strækningen
mellem Scandiagade og Sydhavns Plads i østskellet af det op til 30 m brede
areal, der er udstykket til den nedgravede Øresundsbane. Bygningen overskrider
denne linie, for så vidt angår fløjen langs Scandiagade med op til ca. 10 m og
fløjen vinkelret herpå med op til ca. 5 m, jf. bilag 1 og 3.
I § 6, stk. 1 fastsættes, at
bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110. En overholdelse af denne
bebyggelsesprocent forudsætter, at ejendommene stedse beregnes under ét,
hvorefter bebyggelsesprocenten vil udgøre 106.
I henhold til § 6, stk. 4, må
bebyggelsens højde ikke overstige 4 m + afstanden til naboskel, og ikke afstanden
til anden bebyggelse inden for området. Afstanden beregnes ud fra den højeste
af bebyggelserne. Bestemmelserne kan lempes under forudsætning af, at opholds-
og arbejdsrum efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn opnår tilfredsstillende
lysforhold. I henhold til § 6, stk. 3 må bebyggelse højst opføres i 5 etager
samt udnyttet tagetage. Gesimshøjden må ikke overstige ca. 19 m og bygningshøjden
ikke ca. 23 m.
Bygningen overholder ikke
højdegrænseplanet i forhold til skel mod matr. nr. 465 ibid. samt det nye
naboskel mod matr. nr. 354 ibid. og i forhold til anden bebyggelse på denne
ejendom. Bebyggelsen fremstår i 6 etager, over port samt ved sydgavl og facade
mod vest. Højden af trappetårn udgør 23,35 m, hvilket kan godkendes som ca. 23
m. Gesimshøjden fremstår på dele af huset som 20,9 m, hvorved højdebegrænsningen
her er overskredet med 1,9 m.
Det fremgår af § 5, stk. 3, at der
ikke må etableres overkørsler mod Scandiagade, undtagen fra ejendommene i
område VII samt ejendomme, hvor alternativ adgang efter Bygge- og
Teknikforvaltningens skøn indebærer væsentlig omvejskørsel eller ikke er praktisk
mulig. Der ønskes etableret en overkørsel mod Scandiagade med mulighed for højresving
ind og ud.
Dispensation
Kommunen kan dispensere fra
bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationerne ikke er i strid med
principperne i planen. Dette fremgår af planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens
§ 16.
På baggrund af de modtagne
indsigelser forelægges sagen for Teknik- og Miljøudvalget.
Forvaltningens
anbefaling af dispensation
Forvaltningen kan anbefale, at der
gives de nødvendige dispensationer under henvisning til, at bygningen
sammenbygges med og er naturligt tilknyttet Københavns Socialpædagogisk
Seminariums bygning på naboejendommen mod nord, der er tegnet af samme
arkitektfirma. Idet lysforholdene vurderes som tilfredsstillende, finder
forvaltningen, at der kan gives den fornødne dispensation vedrørende
overskridelserne af de skrå højdegrænseplaner i forhold til denne ejendom.
Med hensyn til overskridelserne af
de skrå højdegrænseplaner mod matr.nr. 465 ibid. kan dispensation anbefales
under hensyn til, at denne ejendom er ubebyggelig som følge af den
underliggende jernbanetunnel. For så vidt angår overskridelsen af den fastlagte
bebyggelsesregulerende byggelinie, skal det anføres, at bygningen kun i
relativt begrænset omfang overskrider byggelinien ved to hjørner, samt at den
eksisterende pumpestation, der integreres i nybyggeriet, allerede overskrider
byggelinien. Det skal tilføjes, at byggelinien langs Sydhavnsgade er fastlagt
af hensyn til den underliggende jernbanetunnel, og at A/S Øresund, der ejer
anlægget, har godkendt overskridelserne af byggelinien. Forvaltningen bemærker,
at indpasningen af den eksisterende pumpestation i den nye bygning vil medvirke
til et mere harmonisk gadebillede samlet set.
Overskridelsen af etageantallet ved
udformning af dele af den 6. etage som en fuld etage kan anbefales under hensyn
til, at bygningen mod Scandiagade hovedsagelig fremstår som værende med 5
etager samt penthouse. Derudover lægges til grund, at den 6. etage ved
portåbningen fungerer som et arkitektonisk motiv, der fremhæver portåbningen.
Derudover fremstår den 6. etage hovedsageligt i en materialemæssigt lettere
karakter af glas med silketryk.
For så vidt angår overskridelsen på
gesimshøjden på 1,9 m, kan denne anbefales under hensyntagen til husets
arkitektoniske udtryk, jf. ovenstående. Det lægges derudover til grund, at den
ældste del af Københavns Socialpædagogisk Seminarium har en gesimshøjde på ca.
23,5 m, hvorved det samlede facadeudtryk langs Scandiagade fremstår med
varierende højde, men i en jævn takt.
For så vidt angår etablering af
overkørsel, der giver mulighed for højresving fra Scandiagade, kan denne
anbefales, idet alternativ adgang efter Forvaltningens skøn indebærer væsentlig
omvejskørsel.
Det forudsættes, at matr. nr.
468 ibid. samt dele af matr. nr. 353 ibid. og 465 ibid. sammenlægges til én
ejendom, der isoleret set vil få en bebyggelsesprocent på 295.
Det betinges, at der tinglyses en
deklaration med bestemmelse om, at matr. nr. 348 ibid. og 465 stedse skal
beregnes under ét, for så vidt angår beregning af bebyggelsesprocenten, der
således bliver 106.
Naboorientering
Forvaltningen har i perioden fra den 2. november til den 29. november
2005 foretaget den i henhold til planloven forudsatte naboorientering.
I høringsperioden er der modtaget 3
henvendelser, heraf en underskriftsindsamling med 11 underskrifter.
En kopi af naboorienteringen er
vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor som bilag A og kopi af de modtagne henvendelser som bilag B.
I
brev af 28. november 2005 fra Ena Johannessen, Sydhavnsgade 2, med 11 underskrifter
fra beboere i Sydhavnsgade 2, 4, og 8 fremføres, at der allerede er flere
hoteller i området, og at byggeriet ikke overholder lokalplanen. Derudover
fremføres, at der allerede er utrolig megen trafik i Sydhavnsgade, der bl.a.
har medført, at indsigernes ejendom har fået et ekstra lag glas med henblik på
støjisolering. Man mener, at udsigten fra ejendommen bliver ødelagt, fordi
hotellet er for højt, og finder, at det ligger for tæt på Sydhavnsgade. Man
håber, at synspunkterne kan forhindre byggeriet.
Bemærkninger
Lokalplan nr. 310 fastlægger de
aktuelle ejendomme til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv,
hoteller og erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre
virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Den ønskede anvendelse er
i overensstemmelse hermed.
For så
vidt angår de trafikale konsekvenser af byggeriet, vurderer forvaltningen, at
etableringen af en overkørsel, der giver mulighed for højresving fra
Scandiagade, er den bedste løsning for såvel den nye bebyggelse som den
eksisterende. Trafikken fordeler sig bedre og mere jævnt på de overordnede veje
ved at sikre overkørslen til Scandiagade suppleret med højresvingsbanen frem
til Sydhavnsgade. Alternativet vil være at etablering af en overkørsel til
Sydhavnsgade, hvilket vil give den eksisterende bebyggelse større gene end
overkørslen til Scandiagade. Forvaltningen vurderer samtidig, at højresvingsbanen
vil være attraktiv for relativt få biler, så det næppe vil være mærkbart i forhold
til støjniveauet på Sydhavnsgade. Det kan endvidere oplyses, at venstresvingsmulighederne
fra Sydhavnsgade til P. Knudsens Gade er reduceret til ét spor. Det vurderes at
have reduceret mængden af trafik, men det giver samtidig større køkørsel,
hvilket kan være årsagen til, at beboerne føler, at trafikken er steget.
For så vidt angår den
forringede udsigt for ejendommen, skal det anføres, større byggeri et
eksisterende byområde vil normalt medføre en ændret udsigt for beboere i det
nære område. Det er imidlertid forvaltningens opfattelse, at dispensationerne
har mindre betydning set i forhold til den bebyggelse, som lokalplanen umiddelbart
muliggør.
I brev af 24. november og af 28. november
2005 fra Boligselskabet AKB, København afdeling 107, henholdsvis
afdelingsbestyrelse og AKB's Direktør Henning Andersen, gøres der
indsigelse mod byggeriet med begrundelse i, at trafikproblemerne og støjen er
steget voldsomt i de senere år i Sydhavnsgade. Der bør derfor ikke være flere
biler eller en svingbane, da dette vil få støjen til stige. Man er uforstående
overfor forvaltningens udsagn om, at en alternativ adgang giver en omvejskørsel
og derfor ikke er praktisk mulig. Afdelingsbestyrelsen er på et afdelingsmøde
blevet pålagt at arbejde med forskellige tiltag for at reducere støjen fra
Sydhavnsgade, f.eks. ved hjælp af støjdæmpende asfalt. Man er også plaget af
støj fra jernbanenettet, hvorfor støjgenerne ikke bør forøges i området.
Der er ikke i kommunens
naboorientering anført et estimat over, i hvilket omfang byggeriet vil påføre
området øget trafik og dermed afledt støj. Det vil være ønskeligt, at kommunen
kommer med et sådant estimat.
Det fremføres, at en
6-etagers ejendom vil forringe lysforholdene i ejendommen væsentligt både fra
Sydhavnsgade og fra Peter Sabroes Gade. Dette vil gøre det vanskeligt at
tiltrække nye beboere, hvilket ikke har været tilfældet hidtil. Med det nye projekt
vil ressourcestærke beboere blive skræmt væk. Dette er i modstrid med kommunens
bestræbelser om at højne beboersammensætningen i hele Kongens Enghave. Man
ønsker, at kommunen oplyser, hvorledes lysforholdene forventes at påvirke naboejendommene,
herunder forholdet med beboersammensætningen.
Afdelingsbestyrelsen
mener derfor ikke, at der skal dispenseres fra lokalplanen. Det fremføres, at
hele Frederiksholm er tæt bebygget, hvorfor bydelens få åndehullerne skal
bevares. Man tager afstand fra bygningens overskrid
else af den
bebyggelsesregulerende byggelinie og fra, at matriklerne lægges sammen således,
at bebyggelsesprocenten på 110 kan overholdes. Set med afdelingsbestyrelsens
øjne er dette at omgå lokalplanens intentioner. Der henvises endelig til
lokalplanens højdegrænsebestemmelser om, at der under forudsætning af, at
opholds- og arbejdsrum opnår tilfredsstillende lysforhold, kan dispenseres fra
højdegrænsebestemmelserne. Man fremfører, at det er forkert, at de eksisterende
beboelsesejendommes forringelse af lysforhold i denne sammenhæng tilsyneladende
ikke spiller nogen rolle.
Bemærkninger
Den nye bygning
overskrider ved 2 gavle lokalplanens byggelinie med 5 og 10 m. De pågældende
gavle ligger 45- 50 m fra AKBs boligbebyggelse. En sådan afstand anses efter normale
lokalplanbestemmelser og byggelovgivning for uproblematisk i forhold til lys-
og skyggeforhold. Bygherren har på forvaltningens foranledning udarbejdet skyggediagrammer,
der viser bebyggelsens skygger ved jævndøgn og sommersolhverv henholdsvis kl. 9.00,
12.00 og 16.00 samt for sommersolhvervs vedkommende også kl. 19.00.
Skyggediagrammet er vedlagt som bilag 4. Skyggediagrammet viser, at boligbebyggelsen
på de angivne tidspunkter ikke er berørt af den nye bygnings slagskygger.
Forvaltningen
vurderer ikke, at den ny bygning samlet set vil medføre gener, der overstiger
det forventelige ved beliggenheden ved Scandiagade/Sydhavnsgade, i forhold til
det med lokalplanen umiddelbart muliggjorte nybyggeri, og finder det i øvrigt
ikke sandsynligt, at projektet vil have en indflydelse på
beboersammensætningen.
For så vidt angår problemstillingen
om de trafikale konsekvenser af byggeriet med deraf afledt støjforurening, skal
der henvises til bemærkningerne til brevet ovenfor.
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller
under henvisning til ovenstående, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at der
meddeles dispensation fra bestemmelser i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"
med henblik på opførelse af en hotel- og kontorbygning på ejendommene
Scandiagade 16 på betingelse af,
at matr. nr. 468 ibid. samt dele af matr. nr.
353 ibid. og 465 ibid. sammenlægges til en ejendom, og at der tinglyses en
deklaration med bestemmelse om, at den nye ejendom samt restparceller af matr.
nr. 348 ibid., stedse skal regnes under ét, for så vidt angår beregning af
bebyggelsesprocent.
BILAG VEDLAGT
Bilag
1: Situationsplan
Bilag 2: Cad-illustration af
projektet set fra Scandiagade
Bilag 3: Cad-illustration af
projektet set fra Sydhavnsgade
Bilag 4: Illustration af bygningens
overskridelser af byggelinien angivet samt
overskridelsen af maksimal højde og etageantal angivet med grønt
Bilag 5: Skyggediagram
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I
BORGMESTEREN KLAUS BONDAMS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL, VÆRELSE 36
Bilag A: Kopi af naboorientering af 2. november 2005
Bilag B: Kopi af 3 henvendelser i forbindelse med
naboorienteringen