Mødedato: 19.04.2006, kl. 15:00

Dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"

Se alle bilag

Dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 19. april 2006

 

 

Sager til beslutning

 

11.      Dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"

 

TMU 220/2006  J.nr. 611:135.0008/06

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at  der meddeles dispensation fra bestemmelser i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med henblik på opførelse af en hotel- og kontorbygning på ejendommen Scandiagade 16

 

RESUME

Arkitektfirmaet HMT A/S har for "Sydhavns Plads ApS" søgt om tilladelse til at opføre en hotel- og kontorbebyggelse på ejendommen Scandiagade 16. Bygningen er på 6 etager og har et etageareal på 6.031 m2. Den opføres med facade langs Scandiagade og sammenbygges med Københavns Socialpædagogisk Seminarium, Scandiagade 14. Den eksisterende pumpestation på nabomatriklen mod syd indbygges i byggeriet. Der etableres en ny højresvingsbane til ejendommen samt allébeplantning langs Scandiagade. Der ønskes dispensation fra lokalplan nr. 310 ("Teglværkshavnen"), for så vidt angår overskridelse af en byggelinie, etageantallet og højden. Derudover ønskes dispensation til bygningens højde i forhold til naboskel og anden bebyggelse. Endelige ønskes der dispensation til bebyggelsesprocenten, der for den pågældende matrikel og nabomatriklerne ønskes regnet under ét, samt for etablering af en ny overkørsel til Scandiagade.

 

Forvaltningen har foretaget den fornødne naboorientering. I høringsperioden er der modtaget 3 henvendelser. Den ene henvendelse indeholdt en underskriftindsamling med 11 underskrifter. Indsigerne er Boligselskabet AKB, afdelingsbestyrelsen for karré 7 samt beboere i samme karré, Sydhavnsgade 2, 4 og 8. Indsigelserne begrundes med, at byggeriet vil forringe udsigten og medføre skyggegener. Man mener også, at projektet vil medføre mere trafik og trafikstøj. Generne vil på længere sigt ændre beboersammensætningen i karreen, idet ressourcestærke beboere vil blive skræmt væk.

 

Hertil bemærkes, at nybyggeri i et eksisterende byområde normalt får konsekvenser for omgivelserne. Forvaltningen finder imidlertid, at dispensationerne har marginal betydning for de trafikale og skyggemæssige forhold herunder forringelsen af udsigtsforholdene. Det lægges til grund at generne skal sammenlignes med et byggeri i overensstemmelse med lokalplanen.

Lokalplanens byggelinie, der ligger i en afstand af ca. 55 m fra AKB's bebyggelse, overskrides således kun ved 2 gavle med henholdsvis 5 og 10 m. Overskridelsen af maksimal højde og etageantal vedrører primært udformning af den 6. etage. Dele af denne opføres som fuld etage i stedet for som tageetage. Forvaltningens vurdering understøttes af skyggediagrammer, der er vedlagt indstillingen. Det bemærkes, at byggelinien langs Sydhavnsgade er fastlagt af hensyn til den underliggende jernbanetunnel. A/S Øresund, der ejer anlægget har godkendt overskridelsen af byggelinien.

Forvaltningen bemærker, at indpasningen af den eksisterende pumpestation i den nye bygning vil medvirke til et samlet og mere harmonisk gadebillede.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Arkitektfirmaet Helsted, Madsen & Thompson A/S har for "Sydhavns Plads ApS" ansøgt om tilladelse til at opføre en 6 etagers hotel- og kontorbebyggelse på ejendommene matr.nr. 348 og 468, samt dele af matr. nr. 354 og 465 Kongens Enghave, København, Scandiagade 16. Beb yggelsen består af en fløj langs Scandiagade, som sammenbygges med Socialpædagogisk Seminarium på matr. nr. 354 ibid. og hen over Københavns Energis kloakpumpestation på matr. 468 ibid. samt en fløj vinkelret herpå hen over skellet til A/S Øresunds ejendom matr. nr. 465 ibid. Der foreligger fuldmagt fra grundejerne.

 

Bygningen udføres med samme type indfarvede betonelementer som Socialpædagogisk Seminarium. Den 6. etage, som er delvis tilbagetrukket i forhold til resten af facaden, tænkes udført i lettere materialer bl.a. glas med silketryk. Der etableres en ny højresvingsbane til ejendommen samt allébeplantning langs Scandiagade.

 

Bilag 1 viser en situationsplan med projektet. Bilag 2 viser cad-illustration af projektet set fra Scandiagade og Sydhavnsgade. Bilag 3 viser bygningens overskridelser af byggelinien langs Sydhavnsgade angivet med grøn linie, samt overskridelsen af maksimal højde og etageantal angivet med grønt felt. Bilag 4 viser skyggediagrammer for bebyggelsens skygger ved jævndøgn og sommersolhverv.

 

Planforhold

Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. 310 ("Teglværkshavnen") og ligger i lokalplanens område V, der fastlægges til serviceerhverv. Der ønskes dispensation fra lokalplanen, for så vidt angår bestemmelserne om overskridelser af en bebyggelsesregulerende byggelinie, om bebyggelsens etageantal og højde, herunder i forhold til naboskel og anden bebyggelse, om bebyggelsesprocenten, der ønskes regnet for ejendommene under ét, samt om overkørsel til Scandiagade.

 

Projektets afvigelser fra lokalplanen

Lokalplanen, fastlægger i § 5, stk. 2, en bebyggelsesregulerende byggelinie langs Sydhavnsgade på strækningen mellem Scandiagade og Sydhavns Plads i østskellet af det op til 30 m brede areal, der er udstykket til den nedgravede Øresundsbane. Bygningen overskrider denne linie, for så vidt angår fløjen langs Scandiagade med op til ca. 10 m og fløjen vinkelret herpå med op til ca. 5 m, jf. bilag 1 og 3.

 

I § 6, stk. 1 fastsættes, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110. En overholdelse af denne bebyggelsesprocent forudsætter, at ejendommene stedse beregnes under ét, hvorefter bebyggelsesprocenten vil udgøre 106.

 

I henhold til § 6, stk. 4, må bebyggelsens højde ikke overstige 4 m + afstanden til naboskel, og ikke afstanden til anden bebyggelse inden for området. Afstanden beregnes ud fra den højeste af bebyggelserne. Bestemmelserne kan lempes under forudsætning af, at opholds- og arbejdsrum efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn opnår tilfredsstillende lysforhold. I henhold til § 6, stk. 3 må bebyggelse højst opføres i 5 etager samt udnyttet tagetage. Gesimshøjden må ikke overstige ca. 19 m og bygningshøjden ikke ca. 23 m.

 

Bygningen overholder ikke højdegrænseplanet i forhold til skel mod matr. nr. 465 ibid. samt det nye naboskel mod matr. nr. 354 ibid. og i forhold til anden bebyggelse på denne ejendom. Bebyggelsen fremstår i 6 etager, over port samt ved sydgavl og facade mod vest. Højden af trappetårn udgør 23,35 m, hvilket kan godkendes som ca. 23 m. Gesimshøjden fremstår på dele af huset som 20,9 m, hvorved højdebegrænsningen her er overskredet med 1,9 m.

 

Det fremgår af § 5, stk. 3, at der ikke må etableres overkørsler mod Scandiagade, undtagen fra ejendommene i område VII samt ejendomme, hvor alternativ adgang efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn indebærer væsentlig omvejskørsel eller ikke er praktisk mulig. Der ønskes etableret en overkørsel mod Scandiagade med mulighed for højresving ind og ud.

 

Dispensation

Kommunen kan dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen. Dette fremgår af planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 16.

 

På baggrund af de modtagne indsigelser forelægges sagen for Teknik- og Miljøudvalget.

 

Forvaltningens anbefaling af dispensation

Forvaltningen kan anbefale, at der gives de nødvendige dispensationer under henvisning til, at bygningen sammenbygges med og er naturligt tilknyttet Københavns Socialpædagogisk Seminariums bygning på naboejendommen mod nord, der er tegnet af samme arkitektfirma. Idet lysforholdene vurderes som tilfredsstillende, finder forvaltningen, at der kan gives den fornødne dispensation vedrørende overskridelserne af de skrå højdegrænseplaner i forhold til denne ejendom.

 

Med hensyn til overskridelserne af de skrå højdegrænseplaner mod matr.nr. 465 ibid. kan dispensation anbefales under hensyn til, at denne ejendom er ubebyggelig som følge af den underliggende jernbanetunnel. For så vidt angår overskridelsen af den fastlagte bebyggelsesregulerende byggelinie, skal det anføres, at bygningen kun i relativt begrænset omfang overskrider byggelinien ved to hjørner, samt at den eksisterende pumpestation, der integreres i nybyggeriet, allerede overskrider byggelinien. Det skal tilføjes, at byggelinien langs Sydhavnsgade er fastlagt af hensyn til den underliggende jernbanetunnel, og at A/S Øresund, der ejer anlægget, har godkendt overskridelserne af byggelinien. Forvaltningen bemærker, at indpasningen af den eksisterende pumpestation i den nye bygning vil medvirke til et mere harmonisk gadebillede samlet set. 

 

Overskridelsen af etageantallet ved udformning af dele af den 6. etage som en fuld etage kan anbefales under hensyn til, at bygningen mod Scandiagade hovedsagelig fremstår som værende med 5 etager samt penthouse. Derudover lægges til grund, at den 6. etage ved portåbningen fungerer som et arkitektonisk motiv, der fremhæver portåbningen. Derudover fremstår den 6. etage hovedsageligt i en materialemæssigt lettere karakter af glas med silketryk.

 

For så vidt angår overskridelsen på gesimshøjden på 1,9 m, kan denne anbefales under hensyntagen til husets arkitektoniske udtryk, jf. ovenstående. Det lægges derudover til grund, at den ældste del af Københavns Socialpædagogisk Seminarium har en gesimshøjde på ca. 23,5 m, hvorved det samlede facadeudtryk langs Scandiagade fremstår med varierende højde, men i en jævn takt.

 

For så vidt angår etablering af overkørsel, der giver mulighed for højresving fra Scandiagade, kan denne anbefales, idet alternativ adgang efter Forvaltningens skøn indebærer væsentlig omvejskørsel.

 

Det forudsættes, at matr. nr. 468 ibid. samt dele af matr. nr. 353 ibid. og 465 ibid. sammenlægges til én ejendom, der isoleret set vil få en bebyggelsesprocent på 295.

 

Det betinges, at der tinglyses en deklaration med bestemmelse om, at matr. nr. 348 ibid. og 465 stedse skal beregnes under ét, for så vidt angår beregning af bebyggelsesprocenten, der således bliver 106.

 

Naboorientering

Forvaltningen har i perioden fra den 2. november til den 29. november 2005 foretaget den i henhold til planloven forudsatte naboorientering.

 

I høringsperioden er der modtaget 3 henvendelser, heraf en underskriftsindsamling med 11 underskrifter.

 

En kopi af naboorienteringen er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor som bilag A og kopi af de modtagne henvendelser som bilag B.

 

I brev af 28. november 2005 fra Ena Johannessen, Sydhavnsgade 2, med 11 underskrifter fra beboere i Sydhavnsgade 2, 4, og 8 fremføres, at der allerede er flere hoteller i området, og at byggeriet ikke overholder lokalplanen. Derudover fremføres, at der allerede er utrolig megen trafik i Sydhavnsgade, der bl.a. har medført, at indsigernes ejendom har fået et ekstra lag glas med henblik på støjisolering. Man mener, at udsigten fra ejendommen bliver ødelagt, fordi hotellet er for højt, og finder, at det ligger for tæt på Sydhavnsgade. Man håber, at synspunkterne kan forhindre byggeriet.

 

Bemærkninger

Lokalplan nr. 310 fastlægger de aktuelle ejendomme til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, hoteller og erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Den ønskede anvendelse er i overensstemmelse hermed.

 

For så vidt angår de trafikale konsekvenser af byggeriet, vurderer forvaltningen, at etableringen af en overkørsel, der giver mulighed for højresving fra Scandiagade, er den bedste løsning for såvel den nye bebyggelse som den eksisterende. Trafikken fordeler sig bedre og mere jævnt på de overordnede veje ved at sikre overkørslen til Scandiagade suppleret med højresvingsbanen frem til Sydhavnsgade. Alternativet vil være at etablering af en overkørsel til Sydhavnsgade, hvilket vil give den eksisterende bebyggelse større gene end overkørslen til Scandiagade. Forvaltningen vurderer samtidig, at højresvingsbanen vil være attraktiv for relativt få biler, så det næppe vil være mærkbart i forhold til støjniveauet på Sydhavnsgade. Det kan endvidere oplyses, at venstresvingsmulighederne fra Sydhavnsgade til P. Knudsens Gade er reduceret til ét spor. Det vurderes at have reduceret mængden af trafik, men det giver samtidig større køkørsel, hvilket kan være årsagen til, at beboerne føler, at trafikken er steget.

 

For så vidt angår den forringede udsigt for ejendommen, skal det anføres, større byggeri et eksisterende byområde vil normalt medføre en ændret udsigt for beboere i det nære område. Det er imidlertid forvaltningens opfattelse, at dispensationerne har mindre betydning set i forhold til den bebyggelse, som lokalplanen umiddelbart muliggør.

 

I brev af 24. november og af 28. november 2005 fra Boligselskabet AKB, København afdeling 107, henholdsvis afdelingsbestyrelse og AKB's Direktør Henning Andersen, gøres der indsigelse mod byggeriet med begrundelse i, at trafikproblemerne og støjen er steget voldsomt i de senere år i Sydhavnsgade. Der bør derfor ikke være flere biler eller en svingbane, da dette vil få støjen til stige. Man er uforstående overfor forvaltningens udsagn om, at en alternativ adgang giver en omvejskørsel og derfor ikke er praktisk mulig. Afdelingsbestyrelsen er på et afdelingsmøde blevet pålagt at arbejde med forskellige tiltag for at reducere støjen fra Sydhavnsgade, f.eks. ved hjælp af støjdæmpende asfalt. Man er også plaget af støj fra jernbanenettet, hvorfor støjgenerne ikke bør forøges i området.

 

Der er ikke i kommunens naboorientering anført et estimat over, i hvilket omfang byggeriet vil påføre området øget trafik og dermed afledt støj. Det vil være ønskeligt, at kommunen kommer med et sådant estimat.

 

Det fremføres, at en 6-etagers ejendom vil forringe lysforholdene i ejendommen væsentligt både fra Sydhavnsgade og fra Peter Sabroes Gade. Dette vil gøre det vanskeligt at tiltrække nye beboere, hvilket ikke har været tilfældet hidtil. Med det nye projekt vil ressourcestærke beboere blive skræmt væk. Dette er i modstrid med kommunens bestræbelser om at højne beboersammensætningen i hele Kongens Enghave. Man ønsker, at kommunen oplyser, hvorledes lysforholdene forventes at påvirke naboejendommene, herunder forholdet med beboersammensætningen.

 

Afdelingsbestyrelsen mener derfor ikke, at der skal dispenseres fra lokalplanen. Det fremføres, at hele Frederiksholm er tæt bebygget, hvorfor bydelens få åndehullerne skal bevares. Man tager afstand fra bygningens overskrid else af den bebyggelsesregulerende byggelinie og fra, at matriklerne lægges sammen således, at bebyggelsesprocenten på 110 kan overholdes. Set med afdelingsbestyrelsens øjne er dette at omgå lokalplanens intentioner. Der henvises endelig til lokalplanens højdegrænsebestemmelser om, at der under forudsætning af, at opholds- og arbejdsrum opnår tilfredsstillende lysforhold, kan dispenseres fra højdegrænsebestemmelserne. Man fremfører, at det er forkert, at de eksisterende beboelsesejendommes forringelse af lysforhold i denne sammenhæng tilsyneladende ikke spiller nogen rolle.

 

Bemærkninger

Den nye bygning overskrider ved 2 gavle lokalplanens byggelinie med 5 og 10 m. De pågældende gavle ligger 45- 50 m fra AKBs boligbebyggelse. En sådan afstand anses efter normale lokalplanbestemmelser og byggelovgivning for uproblematisk i forhold til lys- og skyggeforhold. Bygherren har på forvaltningens foranledning udarbejdet skyggediagrammer, der viser bebyggelsens skygger ved jævndøgn og sommersolhverv henholdsvis kl. 9.00, 12.00 og 16.00 samt for sommersolhvervs vedkommende også kl. 19.00. Skyggediagrammet er vedlagt som bilag 4. Skyggediagrammet viser, at boligbebyggelsen på de angivne tidspunkter ikke er berørt af den nye bygnings slagskygger.

 

Forvaltningen vurderer ikke, at den ny bygning samlet set vil medføre gener, der overstiger det forventelige ved beliggenheden ved Scandiagade/Sydhavnsgade, i forhold til det med lokalplanen umiddelbart muliggjorte nybyggeri, og finder det i øvrigt ikke sandsynligt, at projektet vil have en indflydelse på beboersammensætningen.

 

For så vidt angår problemstillingen om de trafikale konsekvenser af byggeriet med deraf afledt støjforurening, skal der henvises til bemærkningerne til brevet ovenfor.

 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller under henvisning til ovenstående, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at der meddeles dispensation fra bestemmelser i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med henblik på opførelse af en hotel- og kontorbygning på ejendommene Scandiagade 16 på betingelse af,

 

at  matr. nr. 468 ibid. samt dele af matr. nr. 353 ibid. og 465 ibid. sammenlægges til en ejendom, og at der tinglyses en deklaration med bestemmelse om, at den nye ejendom samt restparceller af matr. nr. 348 ibid., stedse skal regnes under ét, for så vidt angår beregning af bebyggelsesprocent. 

 

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Situationsplan

Bilag 2: Cad-illustration af projektet set fra Scandiagade

Bilag 3: Cad-illustration af projektet set fra Sydhavnsgade

Bilag 4: Illustration af bygningens overskridelser af byggelinien angivet samt overskridelsen af maksimal højde og etageantal angivet med grønt

Bilag 5: Skyggediagram

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTEREN KLAUS BONDAMS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL, VÆRELSE 36

Bilag A:    Kopi af naboorientering af 2. november 2005

Bilag B:    Kopi af 3 henvendelser i forbindelse med naboorienteringen

 

 

 

Ulrik Winge


 

Til top