Forlængelse af partnerskaber om almene boliger

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til forlængelse af tre partnerskaber med almene boligorganisationer om udvikling af almene boliger indtil udgangen af 2020.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at tre partnerskabsaftaler med henholdsvis boligorganisationerne Lejerbo/fsb/AAB, KAB/3B samt Domea om udvikling af almene boliger forlænges indtil udgangen af 2020.
2. at der til realisering af boliger i regi af partnerskaberne reserveres ca. 280 mio. kr. af den eksisterende bevilling til kommunal grundkapital til almene boliger, dog med en fleksibilitet, der sikrer, at reservationen ikke ligger til hinder for realisering af plankrav om almene boliger.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget vedtog den 22. juni 2015 en strategi for at realisere Aftalen om Boligpakken, der er en del af Overførselssagen 2014-2015 (BR 30. april 2015) (A, B, F, O og Ø). I forlængelse heraf indbød Teknik- og Miljøforvaltningen i juni 2015 alle almene boligorganisationer til at indgå i mulige partnerskaber med Københavns Kommune om udvikling og etablering af almene boliger. Borgerrepræsentationen bemyndigede herefter den 12. november 2015 Teknik- og Miljøforvaltningen til at indgå tre partnerskabsaftaler med henholdsvis boligorganisationerne Lejerbo/fsb/AAB, KAB/3B samt Domea. De tre indgåede partnerskaber om nye almene boliger mellem kommunen og boligorganisationerne udløber ved udgangen af 2017. 

Løsning

Partnerskaberne bidrager til, at Københavns Kommunes målsætning i Aftalen om Boligpakken fra 2015 om at etablere 8.200 almene boliger frem mod 2025 indfries. Partnerskaberne er knyttet til boligerne finansieret i henholdsvis Budget 2015 (BR 2. oktober 2014) (A, B, F, O og Ø) og Boligpakken/Overførselssagen 2014-2015 (BR 30. april 2015) (A, B, F, O og Ø).

Formålet med partnerskaberne er, at:

• ”Der udvikles et standardiseret boligkoncept, som nedbringer realiseringstiden, når en byggemulighed foreligger,
• Muligheden for at arbejde med boligudvikling i en større mængde udnyttes aktivt, således at byggerationalitet kan nedbringe byggeudgifterne og den efterfølgende husleje og samtidig øge kvaliteten,
• Der udvikles et boligkoncept, der indebærer en nytænkning af den almene bolig i København, tilvejebringer gode og moderne boliger til københavneren, og hvor anvendelse af byggemetoder og materialer tilfører nye kvaliteter til boligbyggeriet.”

(Partnerskabsaftalerne mellem Københavns Kommune og de involverede boligorganisationer). 

Københavns Kommune har ved vedtagelsen i 2015 tilkendegivet at ville arbejde for, at der kan realiseres 500-800 boliger indenfor rammerne af hvert partnerskab. Det er boligorganisationernes ansvar at tilvejebringe de fornødne byggegrunde.

Fremdrift for partnerskaberne

To ud af tre partnerskabskoncepter er godkendt af kommunen til realisering:

• AAB/fsb/Lejerbo med konceptet Småt & Smart – almene storbyboliger. Konceptet skaber en kompakt boligbebyggelse med storbyboliger målrettet til singler eller familier.
• Domea med konceptet Boliger for alle. Konceptet blander ejerformer og indeholder både ejerboliger, andelsboliger og almene boliger i en samlet bebyggelse. Udformningen af boligerne tager udgangspunkt i en større karrestruktur.
• KAB/3B med konceptet Generationernes Byhus. Konceptet består af boligtyper, der skal understøtte fællesskaber på tværs af flere generationer. Partnerskabet afventer konkrete byggemuligheder, førend konceptet færdigudvikles i en konkurrence.

Samlet er 250 boliger på tværs af alle tre partnerskaber under udvikling. Boligerne bliver placeret på Østre Gasværk-grunden, hvor der foreligger beslutning om at etablere partnerskaber (Lokalplanforslag Østre Gasværk, BR 22. oktober 2016). Der udestår derved udvikling af ca. 1.250 boliger i partnerskabsregi for at opfylde minimumsmålsætningen om at etablere ca. 1.500 boliger.

Den primære årsag til den manglende fremdrift vurderer forvaltningerne at være en knaphed på egnede byggemuligheder. Dette blev sammen med en række andre forhold fremhævet ved vedtagelsen i 2015 som et risikoelement i forbindelse med strategien. Fremadrettet vil muligheden for at stille krav om almene boliger i lokalplaner understøtte etablering af boliger, også i regi af partnerskaberne. I 2017-2020 forventes der gennemført lokalplanlægning for ca. 1.700 almene boliger.

For at indfri intentionerne bag partnerskaberne, foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen, at partnerskabernes forlænges til udgangen af 2020. Partnerskaberne kan forlænges uden fornyet udbud, idet de er udformet som en indbydelse til samarbejde om udvikling, uden tilhørende tidsmæssige eller økonomiske fordele. Gældende regler for konkurrenceudsættelse finder ikke anvendelse ved efterfølgende tilsagn om ydelsesstøtte til almene boligprojekter. De efterfølgende konkrete boligprojekter skal opfylde og vurderes ud fra de generelle kriterier, der gælder for udmøntning af grundkapital.

Af hensyn til udviklings- og byggeperioder for konkrete projekter foreslås en treårig forlængelse. Partnerskaberne skal evalueres ved udgangen af 2020 og kunne fremvise tilfredsstilende fremdrift. Dette foreslås målt ved, at yderligere 850 boliger ud over de nuværende 250 på Østre Gasværk-grunden er under udvikling eller opførelse. Fremdrift forudsætter dog, at de fornødne byggemuligheder kan fremskaffes.

Ved at forlænge partnerskaberne fastholder Københavns Kommune muligheden for at realisere de nye boligkoncepter i partnerskaberne, hvilket vil tilføje nye kvaliteter til det almene boligudbud i København. Partnerskabsboliger forudsættes desuden at kunne etableres med en husleje, der er ca. 10 % lavere end andet alment nybyggeri.

Såfremt partnerskaberne ikke forlænges, vil det ikke resultere i færre almene boliger. De almene boligorganisationer kan – hvis de ønsker det – forsat benytte deres allerede udviklede projektoplæg som afsæt for nye almene boliger i København. Dog er det antal boliger, som København har forpligtet sig at ville arbejde for i partnerskabsaftalerne, en forudsætning for, de stordriftsfordele, der i partnerskaberne påvirker realiseringstid og pris positivt.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Midlerne til kommunal grundkapital er afsat i forbindelse med Budget 2015 samt aftalen om Boligpakken/Overførselssagen 2014-2015.

Teknik- og Miljøforvaltningen administrerer løbende bevillingen til kommunal grundkapital, bl.a. med henblik på at sikre de fornødne eksekveringsmuligheder for partnerskaberne.

Siden 2011 er der afsat ca. 1,2 mia. kr. til kommunal støtte til etablering af almene boliger (kommunal grundkapital). Heraf er ca. 800 mio. kr. pt. afsat til konkrete projekter, hvor konkret placering og bygherre er kendt (heraf ca. 55 mio. kr. til de 250 partnerskabsboliger på Østre Gasværk-grunden).

Tabel 1. Overblik over den eksisterende bevilling til kommunal grundkapital

Det forventes, at der skal bruges ca. 280 mio. kr. på at indfri kommunens målsætning om at støtte yderligere ca. 1.250 boliger i regi af partnerskaberne. En forudsætning for realisering af partnerskaberne er, at hovedparten af boligerne kan etableres i områder, hvor der er stillet krav om almene boliger i lokalplanen. Forvaltningerne vil via udmøntningen af grundkapital og reservationen til partnerskaber arbejde for, at områder i lokalplaner, der er udlagt til almene boliger – og egnet til partnerskabsprojekter – anvendes hertil. Ikke alle anvendelser af plankrav er dog egnet til partnerskabsprojekter – fx ved til- eller påbygninger til eksisterende bygninger. Det forventes derfor, at der skal bruges minimum 120 mio. kr. til at indfri kravet om almene boliger i kommende, kendte lokalplaner, hvor der ikke kan etableres partnerskabsprojekter. Optællingen omfatter kendte lokalplaner, der er vedtaget/forventes vedtaget inden udgangen af 2018.

Reservationer til henholdsvis partnerskaber og øvrige almene boliger i kendte områder, hvor plankravet stilles, optager således den resterende bevilling til almene boliger på i alt ca. 400 mio. kr.

Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen har i forbindelse med Overførselssagen 2016-2017 fremlagt en prognose, der påpeger, at for at kunne fortsætte med at stille krav om 25 % almene boliger i kommende, kendte lokalplaner i perioden 2017-2025, skal der frem mod 2025 afsættes yderligere ca. 150 mio. kr. i kommunal grundkapital.

For at sikre, at den økonomiske reservation til partnerskaber ikke ligger til hinder for at kommunen kan finansiere plankrav og andre typer almene boligprojekter og derved kommer til at sinke fremdriften af etablering af almene boliger generelt, vil forvaltningerne anlægge en fleksibilitet i udmøntningen af midlerne. Det betyder konkret, at det kan være påkrævet, at finansiere ikke-partnerskabsprojekter inden for den eksisterende bevilling, såfremt det ikke viser sig muligt at realisere partnerskaberne. Formålet er at sikre den bedst mulige rammer for etablering af almene boliger i København – uanset type.

Såfremt der ikke fremadrettet afsættes yderligere midler til almene boliger, kan denne model dog medføre, at der løbende bliver færre midler til rådighed for partnerskaber, og at kommunens mulighed for at støtte partnerskabsprojekterne dermed forringes.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, meddeler Teknik- og Miljøforvaltningen de udvalgte boligorganisationer, at de tre partnerskabsaftaler om udviklingen af almene boliger er forlænget til udgangen af 2020.

Status på fremdriften for partnerskaberne aflægges løbende til Teknik- og Miljøudvalget i forbindelse med kvartalsprognoser. De konkrete boligprojekter vil løbende blive forelagt for Borgerrepræsentationen.

Peter Stensgaard Mørch                                               Pernille Andersen

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen.