Fravigelse af villaservitutter til 11 dobbelthuse

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til de sidste 11 sager, hvor tilladelser til de ansøgte dobbelthuse vil indebære fravigelse af villaservitutter.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at en villaservitut fraviges, så det på ejendommen Solrødvej 16 tillades, at der opføres et dobbelthus, bilag 1.
at en villaservitut fraviges, så det på ejendommen Lindholmsvej 4 tillades, at der opføres et dobbelthus, bilag 2.
at en villaservitut fraviges, så det på ejendommen Lyngholmvej 29 tillades, at der opføres et dobbelthus, bilag 3.
at en villaservitut fraviges, så det på ejendommen Nøddehaven14 tillades, at der opføres et dobbelthus, bilag 4.
at en villaservitut fraviges, så det på ejendommen Hegningen 17 tillades, at der opføres et dobbelthus, bilag 5.
at en villaservitut fraviges, så det på ejendommen Agerbo 14 tillades, at der opføres et dobbelthus, bilag 6.
at en villaservitut fraviges, så det på ejendommen Roselillevej 84 tillades, at der opføres et dobbelthus, bilag 7.
at en villaservitut fraviges, så det på ejendommen Koreavej 8 tillades, at der opføres et dobbelthus, bilag 8.
at en villaservitut fraviges, så det på ejendommen Sundbyvestervej 105 tillades, at der opføres et dobbelthus, bilag 9.
at en villaservitut fraviges, så det på ejendommen Tybjergvej 61 tillades, at der opføres et dobbelthus, bilag 10.
at en villaservitut fraviges, så det på ejendommen Knuthenborgvej 11 tillades, at der opføres et dobbelthus, bilag 11.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget besluttede på mødet den 19. juni 2017 at anbefale over for Borgerrepræsentationen, at magistratens bemyndigelse fra 1986 til fravigelse af villaservitutter annulleres, og at praksis i sager om dobbelthuse ændres sådan, at der fremover som hovedregel ikke gives tilladelser til dobbelthuse, der indebærer fravigelse af villaservitutter. Borgerrepræsentationen godkendte praksisændringen den 24. august 2017.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede på samme møde den 19. juni 2017, at igangværende sager, modtaget før behandlingen i Borgerrepræsentationen, behandles efter hidtil gældende praksis og forelægges for udvalget.

Udvalget fik den 18. september 2017 forelagt 12 sager. Udvalget sendte sagen tilbage til forvaltningen med anmodning om yderligere oplysninger samt en ekstern juridisk vurdering. Udvalget fik forelagt sagen igen den 23. oktober 2017 med udvalgets spørgsmål, herunder ekstern juridisk vurdering. Udvalget får nu forelagt de sidste 11 sager, som i henhold til udvalgets beslutning skal behandles efter hidtil gældende praksis.

Forvaltningen gør opmærksom på, at sagernes behandling og afgørelse beror på gængse forvaltningsmæssige principper. Bilag 13, 14, og 15 er fortrolige efter forvaltningslovens § 27, stk. 4, om tavshedspligt.

Løsning

Det er god forvaltningsskik og kommunens sædvanlige praksis i byggesager, at en sag behandles i overensstemmelse med den praksis, der gælder, når ansøgningen modtages. Forvaltningen har i detaljer gennemgået de 11 sager for at vurdere, om de ansøgte projekter opfylder de specifikke krav, der efter den hidtidige praksis har været stillet til dobbelthusprojekter med fravigelse af villaservitutter.

Tilladelser til 11 af de ansøgte dobbelthuse (punkt 1-11) indebærer en fravigelse af villaservitutternes bestemmelser om, at hver etage kun må tjene til bolig for én familie.

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 27. marts 2017 at meddele afslag på et ansøgt dobbelthus på Knuthenborgvej 11. Udvalget anførte i protokolbemærkning følgende om den konkrete sag: ”Udvalget afviser dispensationen med henvisning til den lidt utraditionelle ejendomsdannelse og grundens størrelse i øvrigt. Begrundelsen for afslaget tager udgangspunkt i, at der foreligger særlige forhold i byggeansøgningen på Knuthenborgvej 11, som gør, at sagen falder uden for den hidtidige administrative praksis henset til parcellen nærmest vejen, hvor kvaliteten af dens frie opholdsarealer er begrænset. Projektet var specielt, fordi det var en ombygning af et eksisterende enfamiliehus. Der er efterfølgende indgivet en ny ansøgning om nedrivning af det eksisterende hus og opførelse af et helt nyt dobbelthus på Knuthenborgvej 11 (bilag 11).

Forvaltningen har vurderet, at de 11 ansøgte projekter opfylder kravene til tilladelse efter hidtidig praksis. Tilladelser til de ansøgte dobbelthuse på de 11 ejendomme er således i overensstemmelse med praksis efter magistratens bemyndigelse fra 1986 om at fravige villaservitutternes bestemmelser om, at hver etage kun må tjene til bolig for én familie. Det er også i overensstemmelse med praksis efter magistratens bemyndigelse fra 1992 at fravige villaservitutternes bestemmelser om maksimalt bebygget areal for at opfylde byggelovens krav om vejadgang (indkørsel).

Tilladelser i de 11 sager er også i overensstemmelse med Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 19. juni 2017 om, at igangværende sager, som er modtaget før beslutningen i Borgerrepræsentationen om at ændre praksis, behandles efter hidtil gældende praksis.

Der er ingen særlige forhold i de 11 projekter, som kan give et sagligt grundlag for afslag i forhold til hidtidig praksis. Hvis en afgørelse ikke er baseret på et sagligt grundlag, er afgørelsen ugyldig. Der er således efter forvaltningens vurdering ikke råderum til ikke at tiltræde indstillingen.

Teknik- og Miljøforvaltningen er i vidt omfang i dialog med borgere og virksomheder m.v., både før og efter en konkret ansøgning er indsendt. Forvaltningen vejleder om relevante regler og gældende praksis, herunder også om kommunens praksis for dobbelthuse. Vejledningspligten er lovbestemt i forvaltningslovens § 7, stk. 1. Vejledningen giver en ansøger mulighed for at tilrette et byggeprojekt. Hvis en ansøger fastholder en ansøgning, der ikke ligger inden for praksis, meddeler forvaltningen afslag.

Teknik- og Miljøforvaltningen har løbende – siden Teknik- og Miljøudvalget den 27. marts 2017 behandlede det tidligere ansøgte projekt på Knuthenborgvej 11 – orienteret ansøgere om de politiske drøftelser og beslutninger om praksis for dobbelthuse. I overensstemmelse med udvalgets beslutning den 19. juni 2017 har forvaltningen fortsat vejledt ud fra hidtidig praksis i sager, hvor ansøgningen er modtaget inden Borgerrepræsentationens beslutning den 24. august 2017 om ændring af praksis.

Hvis et projekt ikke ligger inden for praksis, er forvaltningen forpligtet til at vejlede om muligheden for at tilpasse et projekt sådan, at der efter praksis kan gives tilladelse. I de aktuelle sager har forvaltningen vejledt om de specifikke krav, der efter den hidtidige praksis har været stillet til dobbelthusprojekter og fravigelse af villaservitutter eller dispensation fra tilsvarende byplaner.

I sager, hvor ansøgningen er modtaget efter ændringen af praksis den 24. august 2017, vejleder forvaltningen om den nye praksis.

Bilag 1-11 indeholder oplysninger om hver af ejendommene, de ansøgte projekter, indsigelser og forvaltningens kommentarer og vurdering i kort oversigtsform. Der er ikke indsigelser i alle 11 sager.

Teknik- og Miljøforvaltningen henviser desuden til det samlede materiale til Teknik- og Miljøudvalgets møde den 23. oktober 2017. Forvaltningen henviser navnlig til, at følgende bilag fra dette møde også er relevante nu: Bilag 12 om mulige konsekvenser af afslag, bilag 13 om muligt ansvar ved afslag, samt svar på udvalgets spørgsmål i bilag 14 og 15 (ekstern juridisk vurdering).

På denne baggrund indstiller Teknik- og Miljøforvaltningen, at der gives tilladelse til de ansøgte dobbelthuse på de 11 ejendomme, som er nævnt i at-punkterne.

Baggrund om plangrundlaget og praksis om fravigelse af villaservitutter

Villaområderne i København er kun i begrænset omfang omfattet af lokalplaner. Det planlægningsmæssige grundlag i de fleste villaområder er villaservitutter og kommuneplanen. Kommunen kan med hjemmel i planlovens § 43 vælge at håndhæve servitutterne, men er ikke forpligtet til det.

Forvaltningen fik i 1971 bemyndigelse til at kunne fravigevillaservitutternes bestemmelser om antal boliger pr. etage mod, at der blev stillet krav om en lavere bygningshøjde. Den samlede magistrat tilbagekaldte bemyndigelsen 17. oktober 1977, men gav den tilbage den 17. november 1986.

Efter praksis er byggetilladelser til dobbelthuse, som indebærer fravigelse af servitutbestemmelse om antal boliger pr. etage, betinget af, at etageantallet er maksimalt én etage og udnyttelig tagetage (1½ etage), at bebyggelsesprocenten ikke overstiger 40, og at byggerettens bestemmelser om både vandret og skrå højdegrænseplan mod naboskel er overholdt. Der er også stillet krav om, at bebyggelsesprocenten og det bebyggede areal efter en eventuel udstykning skal beregnes samlet for dobbelthuset og de to parceller; det vil bl.a. sige, at der efter praksis gives tilladelse til et dobbelthus, selv om bebyggelsesprocenten på den ene grund vil blive højere end 40, hvis den samlede bebyggelsesprocent for de to grunde ikke overstiger 40. Der er således tale om en hidtidig praksis, som er baseret på en række præcise kriterier.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når indstillingen er godkendt, meddeler forvaltningen tilladelse til de ansøgte dobbelthuse på de 11 ejendomme. De naboer, der er parter i den enkelte sag, modtager kopi af afgørelsen. De naboer, der har sendt indsigelser, modtager også svar på deres indsigelser. Når disse 11 sager er behandlet, er der ikke flere sager, som skal behandles efter tidligere praksis. Den nye praksis vil herefter blive lagt til grund for sagsbehandlingen.

Pernille Andersen

/Anne-Sofie Degn

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 18. december 2017

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning af indstillingens 1. at-punkt (ÆF1):
”At der meddeles afslag på opførelse af dobbelthus på grunden ud fra en helhedsvurdering af bl.a. bebyggelsesprocent, husets placering på grunden, bygningens udformning, adgang til vej og områdets karakter.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke vedtaget med én stemme mod otte. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C.
Imod stemte: A, B, V og Ø.

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt med otte stemmer mod én. Ingen undlod at stemme.