Alment boligprojekt med plejeboliger og servicearealer på Ruten 14, Brønshøj-Husum

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med plejeboliger og servicearealer på Ruten 14, Brønshøj-Husum.

Indstilling

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget og Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende projekt til opførelse af 120 almene ældreboliger med tilhørende serviceareal (også kaldet almene plejeboliger) i overensstemmelse med bilag 2.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til opførelse af plejeboligerne i form af kommunalt grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til i alt op til 25,3 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Sundheds- og Omsorgsudvalgets bevilling Finansposter i 2020, jf. økonomiafsnittet.
   
   Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
3. at der gives en anlægsbevilling på 9,6 mio. kr. (2020 p/l) i 2022 til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne, jf. økonomiafsnittet.
4. at Københavns Kommune lejer servicearealerne ved en lejeaftale mellem Københavns Kommune og Samvirkende Boligselskaber, som beskrevet under løsningsafsnittet.
   
   Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 180,23 mio. kr. for realkreditlån til boligerne.
6. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på op til 74,82 mio. kr. til servicearealerne.
7. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at give tilsagn om statsligt engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne på i alt 4,8 mio. kr.
8. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Med Moderniseringsplan 2 vedtaget med Budget 2011 (BR 7. oktober 2010) (A, B, C og F) gældende for perioden 2011-2022 blev finansierings- og planlægningsgrundlaget tilvejebragt for ombygning af utidssvarende plejeboliger og nybygning af plejecentre.

Plejehjemmet på Ruten i Tingbjerg, som opføres af Samvirkende Boligselskaber ved KAB, vil i overensstemmelse med moderniseringsplanen bidrage med 120 nye plejeboliger med serviceareal og sikre den nødvendige plejeboligkapacitet.

Projektet indgår desuden i Udviklingsplanen for Tingbjerg / Utterslevhuse, som Borgerrepræsentationen godkendte den 20. juni 2019. Projektet er ét af udviklingsplanens tiltag, der som fortætningsbyggeri er med til at reducere andelen af almene familieboliger i området fra 96 % til højst 40 % i 2030. Det vil sige, at antallet af familieboliger forbliver uændret.

Borgerrepræsentationen skal på baggrund heraf tage stilling til opførelse af indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital, garanti til realkreditlån og anlægsbevilling mv.

Løsning

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen samt Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningens bemærkninger til projektet

Plejehjemmet udformes med størst mulig fokus på de ældres hverdag, så beboerne sikres en følelse af tryghed og trivsel i dagligdagen og nærhed til personalet. Gennem hoveddisponeringen og arkitektur – med hensyn til genkendelighed, tydelighed og klar logik i de fysiske omgivelser – vil det nye plejehjem sikre størst mulig mobilitet, sikkerhed og selvhjulpenhed for beboerne og besøgende. Disponeringen af ankomstarealet med café/produktionskøkken, administration og ’selskabslokale’ skaber gode muligheder for fællesskab og livligt miljø i mødet med lokalområdet. Boenhederne er overskuelige og velbelyste med et passende boligantal for velfungerende drift og til fremme af sociale relationer mellem beboerne.  

Lejen anslås til 1.405 kr. pr. m² pr. år og forbrugsudgifter til 260 kr. pr. m² pr. år. Huslejen for en gennemsnitsbolig på 66 m² er dermed 7.730 kr. pr. måned og inkl. skønnet forbrug 9.160 kr. pr. måned, hvilket ligger på gennemsnittet for huslejen på andre sammenlignelige nye plejehjem. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen får 100 % anvisningsret til boligerne og lejer servicearealerne af boligorganisationen, som der også indgås en aftale om drift og vedligehold med.

Plejehjemsprojektet på Ruten er areal-, indholds- og funktionsmæssigt disponeret i forhold til de politiske fastsatte ’10 principper for fremtidens plejeboliger’ tiltrådt i Sundheds- og Omsorgsudvalget d. 18. december 2013. Projektet er desuden udarbejdet i samarbejde med relevante fagkonsulenter. Projektet er under udvikling. Det endelige antal og type af boliger mv. kan derfor blive justeret.

Byggeriet skal opføres indenfor det statslige maksimumsbeløb for plejeboliger, der er 30.530 kr. pr. m² boligareal inkl. energitillæg i København. Erfaringen viser, at det er svært at bygge for et mindre beløb på grund af de høje faglige krav, velfærdsteknologiske løsninger, gennemførelse af de politisk vedtagne principper for plejeboliger, grundkøb, miljøudgifter m.v. Skal byggeriets kvadratmeterpris være lavere end 30.530 kr., vil dette kræve en fravigelse af de politiske vedtagne principper, som Sundheds- og Omsorgsudvalget har tiltrådt.

Sagen har været udsendt i høring til Ældrerådet og Brønshøj-Husum Lokaludvalg. Ældrerådet udtrykker opbakning til projektet. Det samme gør lokaludvalget, som understreger, at plejehjemmets placering i et udsat boligområde stiller særlige krav til åbenhed og kommunikation overfor omverdenen samt til ledelsen. Der henvises til bilag 3 med Sundheds- og Omsorgsforvaltningens gennemgang af høringen og bilag 4 og 5 for høringssvarene fra henholdsvis Ældrerådet og lokaludvalget.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger til projektet

Projektet skal leve op til den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som understøtter kommunens boligpolitiske målsætninger. Teknik- og Miljøforvaltningen kan fremsætte vilkår i forhold til den fornødne bearbejdning af eksempelvis bebyggelsesplan og planløsninger, jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. § 18 stk. 2 og 3.

Plejecenterets arkitektur henter inspiration fra kvaliteterne i den eksisterende bebyggelse i Tingbjerg og kommer til at fremstå med gule tegl på facaden. De offentlige funktioner vil blive placeret ud mod vejen Ruten og dermed bidrage til det fremtidige byliv. Projektet rummer fire boligtyper, som varierer i størrelse og indretning. Alle boliger har to vinduer og en fransk altan.

Økonomi

Anskaffelsessummen for de 120 plejeboliger er beregnet til 240,94 mio. kr. Nye almene plejeboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden. Udgiften afholdes af Sundheds- og Omsorgsudvalget på finansposter funktion 8.32.24.5.

Kommunen skal derudover give garanti for realkreditlånene i boligerne. Garantien anslås at blive på 180,23 mio. kr. Det præcise beløb vil bero på realkreditinstituttets vurdering af ejendommens handelsværdi.

Udgiften til opførelse af servicearealerne er beregnet til ca. 79,62 mio. kr. inkl. moms. Staten yder et tilskud på 40.000 kr. pr. tilknyttet bolig, hvilket betyder 4,8 mio. kr. Resten af udgiften på 74,82 mio. kr. finansieres med et realkreditlån med kommunegaranti på op til 100 % af lånets størrelse. Den endelige garanti afhænger af realkreditinstituttets vurdering af servicearealets markedsværdi.

Garantierne medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantierne kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Der er ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantierne vil komme til udbetaling.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen redegørelse om anvendelse af bevilling og leje

Montering af servicearealerne og diverse arbejdsrelaterede hjælpemidler beløber sig til i alt9,6mio. kr., hvortil der søges anlægsbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget på bevilling Anlæg, funktion 0.25.18.3, jf. nedenstående tabel 1.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen skal leje servicearealerne. Når kommunen indgår lejemål med en privat udlejer, som kan sidestilles med en kommunal anlægsopgave, skal kommunen deponere et beløb, som svarer til lejemålets ejendomsværdi. Det er i Moderniseringsplanen forudsat, at der ikke skal ske deponering ved leje af de nye servicearealer, idet der kan anvises dækning for deponering for disse servicearealer på de nuværende lejemål.  

Tabel 1 viser de midler, der ansøges frigivet til Sundheds- og Omsorgsudvalgets til dækning af Sundheds- og Omsorgsforvaltningens udgifter.

Tabel 1. Anlægsbevillinger – frigivelse af anlægsmidler

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. Byggeriet forventes afsluttet i 3. kvartal 2022. I forbindelse med byggeriets opførelse, vil der blive forelagt en sag for Teknik- og Miljøudvalget om den kommunale garanti for realkreditlån til både ældreboliger og serviceareal.

                                  Katja Kayser                    Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 18. november 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.