Fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) mv., SAB, afd. Sallinghus, Vanløse

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til godkendelse af helhedsplan, demonstrationsprojekter og kommunal støtte i form af garantier for realkreditlån og kapitaltilførsler til en almen boligafdeling beliggende Randbølvej og Skibelundvej i Vanløse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende den fysiske helhedsplan for den almene boligafdeling SAB, afd. 3021-3 Sallinghus, jf. bilag 2.
at Teknik- og Miljøudvalget bliver bemyndiget til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 80,51 mio. kr. til renovering af SAB’s afdeling 3021-3 Sallinghus under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 3.
at Teknik- og Miljøudvalget bliver bemyndiget til at yde lån på 0,15 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel til SAB’s afdeling 3021-3 Sallinghus, jf. bilag 3, under forudsætning af, at realkreditinstitut, Landsbyggefonden og boligorganisationen yder deres andel på 0,60 mio. kr. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2019, jf. bilag 3.
at Teknik- og Miljøudvalget bliver bemyndiget til at godkende de endelige projekter og anskaffelsessummer under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 2 og 3.

Problemstilling

Nogle almene boligafdelinger har behov for ekstern støtte til udbedring af byggeskader eller andet ekstraordinært arbejde for at undgå betydelige økonomiske vanskeligheder i afdelingen.

Teknik- og Miljøforvaltningen har i september 2019 modtaget en helhedsplan (renoveringsprojekt) for en almen boligafdeling. I projektet indgår to energibesparende demonstrationsprojekter, der er afhængige af tilsagn om støtte fra Landsbyggefonden i år.

Helhedsplanen, demonstrationsprojekter og den kommunale støtte i form af kommunal garanti for lån til renoveringsarbejdet samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen. Lånet til kapitaltilførsel ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I, Ø).

Løsning

Almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejdet, der skal godkendes af beboerne. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen anbefaler helhedsplanen.

Renovering

Afdeling Sallinghus med 81 familieboliger og syv ungdomsboliger er opført i 1944 og har mange arkitektoniske kvaliteter, men også et stort renoverings- og moderniseringsbehov.

Bebyggelsen er opført med massive ydermure, hvilket medfører et stort varmetab gennem facaden og dermed et ringe indeklima og høje varmeudgifter. De tekniske installationer er utidssvarende og skal opgraderes.

Altanerne har betonskader som kræver udbedring, og vinduerne er plastvinduer i ringe kvalitet, både hvad angår varme- og lydisolering.

3. sals boliger bliver udvidet op i den uudnyttede tagetage, hvorved afdelingen får tilført nye, store familieboliger. Samtidigt skiftes og efterisoleres taget. Indretning af boliger i stueetagen for beboere med fysisk funktionsnedsættelse (tilgængelighedsboliger) sikrer, at ældre eller gangbesværede kan blive boende i afdelingen.

I gården renoveres kloakledninger og samtidigt etableres løsninger til håndtering af regnvand. For at forbedre indeklimaet etableres nyt ventilationssystem.

Genhusning

SAB vurderer, at omfanget og typen af arbejde betyder, at genhusning er nødvendig. Der påregnes midlertidig genhusning af alle beboere, hvilket der er budgetteret med. Se nærmere i bilag 2.

Afklaring af tillægskøbesum og endelig anskaffelsessum

SAB og Økonomiforvaltningen er på nuværende tidspunkt ved at afklare spørgsmålet om tillægskøbesum på ejendommen, da der sker udvidelse af boligarealet i afdelingen. SAB har budgetteret med en tillægskøbesum på 3,45 mio. kr., så der er økonomisk råderum, hvis der skal betales tillægskøbesum. Det betyder dog, at anskaffelsessummen ikke er endeligt afklaret.

Projektet forelægges på nuværende tidspunkt, selvom boligorganisationen ikke har en fuldstændig afklaring af størrelsen af den endelige anskaffelsessum. Forvaltningen har valgt at indstille sagen alligevel, da Landsbyggefondens støtte til demonstrationsprojekterne er betinget af, at der kan tildeles en godkendelse af skema A inden årsskiftet og dermed sikre projektets fortsatte fremdrift.

Skema A er kommunens tilladelse til, at boligorganisationen indhenter priser på projektet inden en egentlig igangsættelse, som sker ved en skema B-godkendelse.

I forbindelse med den videre udvikling efter tilsagn om skema A, vil projektet dermed formentlig skulle genfremsættes til fornyet politisk behandling forud for skema B, da der må forventes væsentlige ændringer i projektets økonomi.

Demonstrationsprojekter

Landsbyggefonden kan anvende midler til energibesparende foranstaltninger, som ellers ikke vil kunne støttes inden for renoveringsstøtteordningens rammer. Det er hensigten at støtte projekter, som forbedrer ejendommens energistandard og så der i forbindelse med renovering af alment byggeri også gennemføres nogle af de energibesparende foranstaltninger, som ellers kan være vanskelige at gennemføre.

SAB har som led i helhedsplanen udarbejdet to demonstrationsprojekter, hvor det ene handler om udvendig efterisolering af facader på en bevaringsværdig bebyggelse, og det andet handler om at afprøve ventilationssystemet ”Smart behovsstyret ventilation”. Demonstrationsprojekterne er nærmere beskrevet i bilag 2.

Husleje

Efter renoveringen vil der fortsat være 88 boliger i afdelingen. Renoveringen koster 125,42 mio. kr. svarende til ca. 1,4 mio. kr. pr. bolig. Huslejen er ca. 795 kr./m²/år eksklusive forbrug og den fremtidige gennemsnitlige husleje bliver ca. 961 kr./m²/år eksklusive forbrug. Det svarer til en forventet månedlig husleje på 4.805 kr. for en bolig på 60 m2, se nærmere i bilag 2.

Godkendelse i projektet af den almene boligafdeling

Renoveringsprojektet inklusive demonstrationsprojekter forventes godkendt på afdelingsmøde den 11. november 2019 og af SAB’s forvaltningsudvalg senest den 15. november 2019. Hvis projektet ikke opnår godkendelse af beboerdemokratiet, vil forvaltningen trække indstillingen. Indstillingen forelægges som nævnt nu af hensyn til at nå en behandling af indstillingen i Borgerrepræsentationen i 2019, da det er afgørende for at opnå støtte fra Landsbyggefonden til demonstrationsprojekterne.

Økonomi

Når Borgerrepræsentationen godkender helhedsplanen og demonstrationsprojekterne, indebærer det, at kommunen også accepterer at medvirke økonomisk til projekternes gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojekterne og ved at yde lån til kapitaltilførsel.

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojektet er kommunal garanti for realkreditlån på op til 80,51 mio. kr. og kapitaltilførsel (lån) på 0,15 mio. kr. Se nærmere i bilag 3.