Startredegørelse for lokalplan ”Ny Østergade”, Indre By

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Ny Østergade” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 1).

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre en ny bebyggelse på hjørnet af Ny Østergade og St. Regnegade til boliger med en fælles taghave, butikker i stuen og fleksibel 1. sal til bolig og/eller erhverv. Samtidig ønsker forvaltningen at medtage hele karreen i lokalplanområdet for at sikre de bevaringsværdige bygninger i karreen. Gennemførelse af projektet kræver, at der udarbejdes lokalplan.

Løsning

Hjørnet af Ny Østergade og St. Regnegade har siden 1960´erne henstået ubebygget og har i mange år fungeret som privat parkeringsplads. En udvikling af det tomme areal med en bebyggelse med butikker i stueetagen vil afslutte randbebyggelsen og tilføre området et æstetisk løft samt bidrage til bylivet. Samtidig benyttes anledningen til at sikre, at en fremtidig udvikling af karreens bevaringsværdige bygninger sker med respekt for de eksisterende bygninger.

Området afgrænses af Ny Østergade mod vest, Chr. IX´s Gade mod nord, Gothersgade mod øst og St. Regnegade mod syd, og er beliggende i kanten af Middelalderbyen tæt på Kongens Have.

Bygherres intention er at bygge et tidssvarende byggeri i fem etager i sammenhæng med den eksisterende bebyggelse. Mod St. Regnegade trækkes bebyggelsen tilbage, så den respekterer de mindre bebyggelser mod øst. Højden på bebyggelsen er ca. 19 meter mod Ny Østergade og mod St. Regnegade ca. 16 meter. Bebyggelsesprocenten udgør ca. 450. Bebyggelsesprocenten for de eksisterende bygninger i Ny Østergade er ca. 420. Friarealprocenten udgør på nuværende tidspunkt 18 for boligerne, da den fælles taghave indgår i beregningen. For erhverv er friarealprocenten 1. Der henvises i øvrigt til faktaarket i bilag 2.

Københavns Museum har i forbindelse med den interne høring tilkendegivet, at de er positive og gerne vil bidrage ved fastsættelse af bevaringsværdier for de bevaringsværdige bygninger i karreen.

Indre By Lokaludvalg arrangerer en debatvogn på stedet den 12. september 2017 for at høre borgernes mening, hvor forvaltningen og bygherre også vil være til stede.

Byliv

I Fællesskab København er målet, at Københavns byrum skal invitere til at blive brugt i hverdagen, styrke kvarterernes sammenhæng og give plads til bynatur. Ønsket med bebyggelsen er at genskabe karrestrukturen med butikker i stuen og etablere en taghave med træer og buske. Området har allerede et velfungerende byliv, men støjniveauet kan undertiden være til gene for beboerne. Bygherre har ikke intentioner om at placere flere funktioner i området, der bidrager negativt til støjniveauet. Det er tanken, at der skal etableres detailbutikker og måske en mindre cafe.

Projektets åbne og aktive stueetage vil give et visuelt tilskud mod Ny Østergade og St. Regnegade og etablering af et skråt afskåret hjørne, der udvider fortovet, vil skabe et bedre flow og passer med de øvrige skråt afskårne hjørner i området. 

Miljø og bynatur

Det er intentionen at etablere en taghave med træer og buske, som kan ses fra gaden og bidrage til et mere grønt miljø i området. Det skal i det videre arbejde undersøges, om der er flagermus i de nuværende gavle, som har stået ubeskyttede i årtier.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Sølvgade skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 2 %. Det betyder, at der i henhold til kommuneplanens retningslinjer kan stilles krav om almene boliger efter en konkret vurdering af det enkelte projekt. Forvaltningen anbefaler at følge normal praksis og ikke stille krav om almene boliger, idet et krav om 25 % almene boliger vil svare til ca. 750 m2, hvilket forvaltningen vurderer ikke er tilstrækkeligt til at sikre en rentabel almen boligafdeling. Da der imidlertid er et stort behov for almene boliger i området, kan det overvejes af afvige fra normal praksis. I den forbindelse gør forvaltningen dog opmærksom på den kommunale overtagelsespligt i planloven, hvorefter grundejer under visse forudsætninger kan kræve, at kommunen overtager ejendommen. I dette tilfælde vurderer forvaltningen, at procesrisikoen ved en eventuel sag vil være forøget på grund af den lave almene boligandel, der kan stilles krav om.

Parkering

Kommuneplanen giver mulighed for i B-område i tætbyen at vurdere behov for antal parkeringspladser konkret indenfor mindst 1 pr. 200 m2 og højst 1 pr. 100 m2, dog indenfor 300 meter fra en station mindst 1 pr. 250 og højst 1 pr. 100 m2. Det er i denne sag vurderet, at parkeringskravet kan reduceres til 1:250 for boligerne, bl.a. på grund af stationsnærhed til Kgs, Nytorv metro, der i forbindelse med Metro Cityringen får en adgangstrappe indenfor 300 meter i anden halvdel af 2018, samt projektets boligtyper, der med deres størrelse og indretning forventes at ramme en målgruppe, hvor beboernes bilejerskab følger kommunens opgørelse over antal bilejere i området, svarende til ca. en bil pr. fjerde beboer over 18 år. For detailhandel stilles krav om 1:100 parkeringspladser. I alt svarer det til ca. 20 parkeringspladser. Der henvises i øvrigt til ”Parkeringsnotat” i bilag 3, hvor begrundelsen er uddybet.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er karreen en B-ramme udlagt til boligformål og serviceerhverv som bl.a. butikker, restauranter og liberale erhverv. Der er ikke fastsat maksimale højder, bebyggelsesprocent eller friarealprocent, da det er i middelalderbyen, hvor det vil bero på en konkret vurdering.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre og rådgiver særligt fokusere på følgende temaer:

• Overgangene til nabobebyggelser skal justeres, så nabobebyggelserne respekteres bl.a. via en tilpasning af form og højder.
• Facaderne skal endeligt bearbejdes, så de opnår en kvalitet med hensyn til udformning, materiale og farver, der modsvarer og respekterer de omkringliggende bygninger.
• Volumenet skal bearbejdes, så der opnås tilfredsstillende dagslysforhold i både gårdene og de tilstødende opholdsarealer, og så boligerne generelt opnår en tidssvarende kvalitet.
• Taghavens konstruktion, udformning og indretning skal bearbejdes, så en taghave kan realiseres.
• Der skal fastlægges bevaringsværdier for de bevaringsværdige bygninger i karreen.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt startredegørelsen, sættes planarbejdet i gang, og Teknik- og Miljøforvaltningen vil foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan i december 2017 for Teknik- og Miljøudvalget, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget medio 2018.

Pernille Andersen

/Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 18. september 2017

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.