Endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden", Indre By

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden”, der muliggør etablering af hotel med café.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden” godkendes med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Grundejer ønsker at opføre hotel med café ud mod Adelgade, hvor der i dag er et parkeringshus. Tillægget til lokalplanen er nødvendig på grund af byggeriets størrelse og beliggenhed i Indre By, samt at den gældende lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen.

Planforslaget blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 21. november 2016 og har været i høring fra 2. maj 2017 til 30. juni 2017. Forvaltningen har modtaget 15 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringer. Planforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015.

Løsning

Bygherre ønsker at opføre hotel og café på grunden. Hotellet erstatter det eksisterende p-hus. Der nedlægges ca. 124 p-pladser i p-huset i forbindelse med opførelse af hotellet. Der henvises i øvrigt til faktaarket i bilag 2.

Ved Teknik- og Miljøudvalgets behandling af planforslaget ønskede udvalget en faglig, arkitektonisk vurdering af det foreslåede projekt fra stadsarkitekten inden høringen. Det fremgår af vurderingen, at projektet overordnet er tilpasset konteksten, jf. bilag 5.

Forslag til ændringer efter høringen
Forvaltningen foreslår en række ændringer, der fremgår af bilag 8. Ændringerne er drøftet med bygherre, som er indforstået med ændringerne. For at sikre den arkitektoniske kvalitet foreslår forvaltningen, at samtlige facader udføres i tegl på nær penthouseetagen. Det foreslås, at der tilføjes en ny tegning til lokalplanen, der viser facadefarver og -materialer, og at den eksisterende tegning nr. 4 opdateres, idet facadefarver- og materialer overføres til den nye tegning. Herudover foreslås, at der stilles krav til udformning af vinduernes indramning, som vises på en ny tegning. De nye tegninger er vedlagt som bilag 9. For at lette penthouseetagens udtryk, foreslås det, at der tilføjes en bestemmelse om, at etagen rykkes tilbage fra facaden mod Dronningegården og fra facaden mod stien, og at facaden udføres i glas. Endvidere foreslås at præcisere, at overdækning af biler skal begrønnes.

Bebyggelsesprocent, højde på byggeriet og husdybder foreslås uændrede. I byggesagen vil forvaltningen gå i dialog med bygherre for at sikre kvaliteten af teglsten, farver på byggeriet og detaljering af murværket.

Borgermøde

På borgermødet den 17. maj 2017 deltog ca. 25 personer. Flere borgere gav udtryk for bekymring for dagslyset i de boliger, der vender ind mod det nuværende parkeringshus. Der var bemærkninger til parkeringssituationen, når der nedlægges parkeringspladser. Endvidere var der bekymring for indbliksgener og for, at caféen i Adelgade medfører mere støj. Bemærkningerne samlede sig stort set om de samme punkter, som de modtagne høringssvar. Referat er vedlagt som bilag 6.

Høring

De 15 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Bemærkninger fra Indre By Lokaludvalg – bilag 3, henvendelse nr. 11

Overordnet er Indre By Lokaludvalg imod hotelbyggeriet, idet der forvejen er problemer med trafik og parkering. Lokaludvalget er ikke overbevist om, at byggeriet arkitektonisk bliver tilpasset omgivelserne. Konkret har lokaludvalget følgende synspunkter:

Hoteldriften vil give støj til beboerne primært fra trafik, leverandørtrafik og affaldsindsamling.
Der stilles spørgsmålstegn ved de viste skyggediagrammer.
Bygherre bør forpligtes til at opsætte farveprøver af byggeriet og invitere borgerne i kvarteret til at bedømme dem.
Det bør sikres, at hotellet og cafeen ikke betyder mere natteliv, hvilket ønskes tinglyst.
Tagterrasserne kan ikke tælles med i friarealet, hvis de ikke må bruges.

Forvaltningens bemærkninger

I forhold til den nuværende anvendelse som parkeringshus vil etablering af hotel og café ikke betyde mere trafik, idet de fleste gæster forventes at ankomme via metro, fordi metrostationen er i umiddelbar nærhed. Målgruppen for hotelgæsterne er primært voksne på storbyferie eller på kortere arbejdsophold. De fleste gæster forventes derfor at have korte ophold. Leverandørtrafik og affaldshåndtering til hotellet forventes at være som i dag.
Forvaltningen har vurderet skyggediagrammerne og finder dem retvisende. Skyggerne i diagrammerne er angivet på de sædvanlige tidspunkter og er udarbejdet efter den sædvanlige metode. Der er udarbejdet yderligere skyggediagrammer, som viser skygger fra det nuværende byggeri og skygger fra det kommende hotelbyggeri, jf. bilag 7. Skyggediagrammerne i bilag 7 viser, at skyggerne vil falde lidt anderledes end i dag, hvor det på nogle årstider og tidspunkter på døgnet vil være færre skygger, mens der på andre vil være flere. Det er ikke muligt entydigt at afgøre, om situationen vil blive bedre eller dårligere for nabobebyggelserne.
I forbindelse med byggeriet vil bygherre blive anmodet om at udarbejde en mock-up, der viser materialer, farver og vinduer. Forvaltningen godkender materialer, farver og vinduer på baggrund heraf. Forvaltningen har formidlet kontakt mellem bygherre og lokaludvalg.
Eventuel natbevilling reguleres ikke af lokalplanen, og forvaltningen har ikke hjemmel til at kræve tinglysning mht. åbningstider. Bygherre oplyser, at det ikke er hensigten, at der skal være et larmende natteliv i forbindelse med hotellet, idet det ikke vil være samstemmende med den tiltænkte målgruppe. I tilfælde af støj fra cafeen eller hotellet er der mulighed for at klage til Center for Miljøbeskyttelse i Teknik- og Miljøforvaltningen.
Tagterrassen tæller med i friarealet og skal derfor kunne bruges af hotellets brugere.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

Det ønskede byggeri er for højt og vil tage dags-/sollys fra beboerne i Dronningegården.
Der er ikke behov for yderligere hotelkapacitet i området.
Der er bekymring for, at flere hotelværelser vil betyde mere trafik i området dels på grund af flere kunder til hotellet og dels pga. yderligere leverancer til hotellet samt, at det bliver vanskeligere at få en parkeringsplads, når de 124 p-pladser nedlægges.
Andre forhold herunder farven på byggeriet, støj og støv, natteliv, afhentning af affald via det hævede parkeringsareal, bebyggelsesprocent og eventuelle kommende dispensationer.

Forvaltningens bemærkninger

For at lette udtrykket af den øverste etage (penthouseetagen), foreslår forvaltningen, at der tilføjes en bestemmelse om, at etagen rykkes tilbage fra facaden mod Dronningegården og fra facaden mod stien, og at penthouseetagens facader udføres i glas. Der henvises endvidere til forvaltningens svar til lokaludvalgets synspunkt nr. 2.
Området er i Kommuneplan 2015 udlagt til serviceerhverv, og det er derfor i overensstemmelse med den overordnede planlægning at etablere hotel på dette sted.
Der henvises til forvaltningens svar til lokaludvalgets synspunkt nr. 1. Med hensyn til nedlæggelse af p-pladser kan det oplyses, at der er tale om p-pladserne over orden, som sjældent bliver udnyttet. Der vil fortsat blive drevet p-hus i forbindelse med hotellet på samme vilkår som nu, og det vil således fortsat være muligt for borgerne og andre at parkere mod betaling i p-huset, idet de mest anvendte p-pladser bevares.
Forvaltningen foreslår andre farver på byggeriet og farverne vil blive godkendt på baggrund af en mock-up således, at bl.a. farverne vil blive tilpasset omgivelserne. Med hensyn til støj og støv vil der være ulemper forbundet med byggeriet, men bygherre skal overholde gældende lovgivning, og kommunen har mulighed for at meddele påbud, hvis reglerne i relation til byggepladsen ikke overholdes. Vedrørende forstyrrelse af nattesøvnen henvises til svar til lokaludvalget ovenfor. Forvaltningen vil oplyse bygherre om ønsket om, at affaldshåndtering ikke sker via det hævede parkeringsareal. Forvaltningen foreslår bebyggelsesprocenten uændret, idet der er tale om et hotel i et udbygget område. Til betænkeligheden ved, om der efter lokalplanens vedtagelse kommer dispensationer kan det oplyses, at dispensationer altid er en konkret vurdering.