Endelig vedtagelse af tillæg nr. 6 til lokalplan nr. 301 ”Ørestad Nord”, Amager Vest

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at tillæg 6 til lokalplan 301 1-5 ”Ørestad Nord” med den foreslåede ændring i forhold til skygge- og vinddiagrammer godkendes endeligt.

Problemstilling

Grundejer har anmodet om et tillæg til lokalplan nr. 301 1-5 ”Ørestad Nord” for at muliggøre almene ungdomsboliger, små almene familieboliger samt private kollegieboliger ved Amagerfælledvej. Det kræver en anvendelsesændring i den gældende lokalplan fra serviceerhverv til boligformål. Lokalplanforslaget blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 8. maj 2017 og har været i høring fra den 11. maj 2017 til den 4. august 2017. Forvaltningen har modtaget 11 henvendelser. Høringen giver anledning til at ændre skygge- og vinddiagrammerne i lokalplanens redegørelse.

Løsning

Forslag til tillæg 6 til lokalplan Ørestad Nord muliggør to boligprojekter med i alt op til 15.500 m2 etageareal langs Amagerfælledvej. Projekterne skal rumme op til 137 almene ungdomsboliger inklusive en mindre andel små almene familieboliger med eget køkken og bad samt mindst 289 private kollegieboliger med eget bad og adgang til fælleskøkkener og fælleslokaler. For at kunne muliggøre boligprojekterne med det ønskede etageareal justerer tillægget det maksimalt tilladte etageareal i hele lokalplanen fra de nuværende ca. 475.000 m2 til 480.000 m2 etageareal, så det kommer i overensstemmelse med kommuneplanens ramme for området. Derudover flyttes uudnyttet etageareal fra delområder mellem Emil Holms Kanal og Amager Fælledvej (IA, IB og IC) til delområde IK.

Teknik- og Miljøforvaltningen er i dialog med bygherre om muligheden for små kollegieværelser med en nettostørrelse på 10 m2. Forvaltningen vil tage stilling hertil i forbindelse med byggesagen. Forvaltningen gør opmærksom på, at boligers nettostørrelse ikke kan reguleres i en lokalplan.

Ændringer af lokalplanforslaget efter høringen

Høringen giver anledning til, at forvaltningen foreslår, at skygge- og vinddiagrammerne ændres i lokalplanens redegørelse. De ændrede diagrammer fremgår af bilag 5.

Høring

Der er modtaget i alt 11 henvendelser i høringsperioden, som vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Amager Vest Lokaludvalgs samt borgernes og organisationers hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Amager Vest Lokaludvalg

Lokaludvalget genfremfører synspunkterne fra den interne høring af lokalplanforslaget i november 2016, som er suppleret med et skitseoplæg:

1. Lokaludvalget er utilfreds med ændringen fra serviceerhverv til boligformål og fremfører, at erhvervsbebyggelse ville tilføre mere liv til området.
2. De begrænsede bolignære friarealer opfylder kun et mindstemål af ophold og grønne arealer. Lokaludvalget ønsker en redegørelse for, hvor mange gange der i Ørestad Nord er henvist til kvarterets store fælles grønning som del af nye projekters friareal.
3. Lokaludvalget ønsker fortsat et åbent areal mellem bygningerne, der skaber en forbindelse og kig ind mod IT-Universitetets bygning. Projekterne frygtes at skabe en lang, livløs facade.
4. Ved at placere to boligprojekter direkte ud mod Amagerfælledvej ændres dennes karakter af grøn indfaldsvej, og lokaludvalget ønsker bebyggelsen trukket 11-12 m tilbage. Arealet mod vej foreslås udformet som grøn kantzone.
5. Den planlagte cykelparkering langs Amagerfælledvej og bilparkering i kvarteret er generelt problematisk. Cykelparkering frygtes at komme til at ske på fortovsarealet.
6. Der ønskes fremover arrangeret borgermøder ved projekter i denne størrelsesorden.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Ændringen til boligformål bidrager til kommunens mål om at opføre mindst 6.000 nye studieegnede boliger. Samtidig vurderer forvaltningen, at placeringen tæt på uddannelsesinstitutionerne, især IT-Universitetet og Søndre Campus, er hensigtsmæssig. Det vil stadig være muligt at etablere publikumsorienterede serviceerhverv, såsom restauranter, caféer og lignende i stueetagen, hvilket sikrer samme muligheder for byliv i stueetagen som i gældende lokalplan.
2. Et styrende princip i udviklingen af Ørestad er fælles grønne byrum samt pladser og kanaler, der udgør en andel af friarealerne for boliger og erhverv. Grønningen i Ørestad Nord er således det fælles store grønne byrum i området, og kan i omfang fortsat sammen med de andre fælles byrum i området opfylde kravet til friarealer for de enkelte bebyggelser.
3. Afstanden mellem byggefelterne er reduceret fra ca. 55 til 15 meter. Bebyggelsesplanen sikrer, at trafikstøj reduceres på de bagvedliggende friarealer mod vest, mens der fortsat er opretholdt en god forbindelse og kig ind til IT-Universitetets arealer og bygninger.
4. At trække bebyggelsen tilbage i forhold til Amagerfælledvej er vanskelig grundet grundens begrænsede dybde. En tilbagetrækning betyder mindre plads til friarealer, kørevej og de nødvendige parkeringspladser. Bygningernes placering gør, at friarealet ligger på den støjskærmede side af byggeriet.
5. Parkeringsnormen i tillæg 6 svarer for det nye delområde IK til kommuneplanens krav til ungdomsboliger, dvs.1 parkeringsplads til biler pr. 300 m2 etageareal for ungdoms- og kollegieboliger, 1 parkeringsplads til biler pr. 150 m2 etageareal for familieboligerne og 4 cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal. 620 cykelparkeringspladser indrettes på dæk, i skure og i kælder, samt i stativer langs vejene. Således sikrer tillæg 6 at cykler også langs fortovet kan parkeres på en hensigtsmæssig måde og løser parkeringsbehovet for biler udløst af de nye boliger.
6. Forvaltningen skønner, at lokalplanen har et relativt begrænset omfang, hvor der ikke almindeligvis bliver afholdt et borgermøde. I høringen har det derfor alene været muligt at afgive sine synspunkter skriftligt, hvilket lokaludvalget har gjort i den interne høring og igen i den almindelige høring.

Øvrige henvendelser i høringsperioden

1. Bygningsstyrelsen/IT-Universitetet ønsker den oprindelige bebyggelsesstruktur i området bevaret, så IT-Universitetets etape 2 kan opføres samtidig med, at der etableres et sammenhængende grønt areal. Den foreslåede boligbebyggelse ønskes mindsket i omfang. Alternativt ønskes frihed til en anden disponering af etape 2 for IT-Universitetet.
2. I tre henvendelser ønskes bedre og flere parkeringsmuligheder i Ørestad Nord.
3. To henvendelser omhandler andelen af almene boliger i bydelen generelt, som opleves høj. En borger nævner, at der allerede eksisterer ca. 1.000 ungdomsboliger i området og ønsker diversitet i boligmassen.
4. To henvendelser ønsker mulighed for at indpasse flere butikker og caféer i kvarteret.
5. En borger ønsker institution indpasset i området, en anden foreslår en skole på grunden.
6. En borger påpeger, at fire eksisterende bygninger og et planlagt parkeringshus på modsatte side af Amagerfælledvej ikke er vist på skygge- og vinddiagrammer.

Forvaltningens bemærkninger:

1. IT-Universitetet kan opføre etape 2 og fortsat etablere et sammenhængende grønt areal på egen grund i delområde IC, mens den nye boligbebyggelse betyder, at det planlagte grønne areals omfang samlet set i området reduceres med ca. 20 %. En boligbebyggelse med større afstand mellem bygningerne vil betyde højere bygninger for at opnå de samme etagearealer. Hvis IT-Universitetet til den tid ønsker en ændret bebyggelsesplan for etape 2, vil forvaltningen gå i dialog med Bygningsstyrelsen/IT-Universitetet herom.
2. Se forvaltningens bemærkning ovenfor til Amager Vest Lokaludvalgs pkt. 5.
3. Lokalplanområdet hører til Amager Fælled skoledistrikt med en almen boligandel på 23 %. Kommunen kan på baggrund af kommuneplanens retningslinjer ved en andel på 20-30 % efter konkret vurdering stille krav om almene boliger. Der er imidlertid ikke stillet et sådant krav i tillæg 6, da developeren har formidlet grunden til et alment boligselskab i tiden før kommunen via planlovsændringen kunne kræve almene boliger. Det fortsatte behov for studieegnede boliger tæt på uddannelsesinstitutionerne udover de ca. 1.380, der ligger i området i forvejen, gør placeringen af i alt ca. 425 private kollegieboliger og almene ungdomsboliger hensigtsmæssig.
4. Der er i lokalplanen muliggjort serviceerhverv, såsom café eller restaurant i stueetagen.
5. Børne- og Ungdomsforvaltningen vurderer sammen med Økonomiforvaltningen løbende behovet for nye skole- og institutionsbyggerier i Ørestad og har ikke ønsket det her.
6. Skygge- og vinddiagrammer er desværre ikke opdateret med de seneste byggerier på modsatte side af Amagerfælledvej i lokalplanprocessen. I bilag 5 fremgår opdaterede skygge- og vinddiagrammer, som vil blive indarbejdet i lokalplantillægget inden bekendtgørelse af planen. På baggrund af de opdaterede skyggediagrammer vurderer forvaltningen, at projektet ikke vil give væsentlige skyggevirkning på de nævnte bygninger.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Pernille Andersen

/Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 18. september 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti, Liberal Alliance og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Parkeringsnormen for familieboliger fastsættes til en parkeringsplads pr. 100 m2 bolig.”