Dispensation til beboelse på Rådmandsgade 53A, Nørrebro

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til seks dispensationer fra lokalplan nr. 76 ”Titangade” til ombygning af eksisterende erhverv til boliger på Rådmandsgade 53A, Nørrebro.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at forvaltningen giver seks dispensationer fra lokalplan nr. 76 ”Titangade”, jf. løsningsafsnittet, således at den ansøgte ombygning fra erhverv til i alt 21 boliger på Rådmandsgade 53A kan godkendes.

Problemstilling

Det ansøgte byggeprojekt omfatter etablering af i alt 21 boliger på Rådmandsgade 53A. Området er omfattet af lokalplan nr. 76 ”Titangade”, bekendtgjort den 13. marts 1985. Det er en forudsætning for byggeriet, at Teknik- og Miljøforvaltningen dispenserer fra seks bestemmelser i lokalplanen.

Sagen forelægges for Teknik- og Miljøudvalget på grund af mange kritiske indsigelser fra nabobebyggelsen.

Løsning

Det eksisterende pakhus samt en mindre del af den eksisterende lagerhal (baghuset) på i alt 1.740 m2 ombygges, og der indrettes i alt 21 boliger med en varieret boligstørrelse fra 40 til 114 m2. Den resterende del af lagerhallen på 335 m2 nedrives. I pakhuset indrettes 19 boliger fordelt på fire etager. Huset forhøjes med i alt 3,9 m ved etablering af en fælles tagterrasse på taget samt en mindre tilbagetrukket femte etage indeholdende pulterrum og lign. I den bibeholdte del af lagerhallen (baghuset) indrettes to boliger fordelt på to etager, og huset ændres fra skråt til fladt tag.

Lokalplanen indeholder en række bestemmelser om bygningernes anvendelse, etageantal, omfang af friarealer, antal parkeringspladser samt bygningernes ydre fremtræden. Ejendommen er beliggende i en del af lokalplanen, der er fastlagt til boliger. Der må i området kun undtagelsesvis etableres erhverv. Der er ikke i lokalplanen fastlagt størrelser for andel af bolig og erhverv. Lokalplanen stiller ikke krav om almene boliger, da den er bekendtgjort, inden kravet blev implementeret i kommuneplanen, og forvaltningen kan derfor ikke stille krav om almene boliger i projektet.

Etablering af 19 boliger i det eksisterende pakhus samt to boliger i en mindre del af lagerhallen (baghuset), i alt 21 boliger, forudsætter følgende dispensationer fra lokalplanen:

Tagterrassen med de tilbagetrukne depotrum og lign. udgør en femte etage. Dette forudsætter dispensation fra lokalplanens § 5, stk. 4, pkt. c, som fastlægger, at bebyggelsen højst må opføres i fire etager med udnyttet tagetage.
Projektet udløser krav om i alt 1.839 m2 friarealer på terræn. Friarealet på terræn bliver i alt kun 1.619 m2 og bliver derfor suppleret med 273 m2 hævede fælles opholdsarealer på taget. Dette forudsætter dispensation fra lokalplanens § 9, stk. 3, pkt. a, som fastlægger, at friarealet skal være af størrelsesorden 60 % af boligetagearealet og 15 % af erhvervsetagearealet.
Projektet udløser krav om i alt 18 parkeringspladser til de nye boliger. Der etableres kun 13 parkeringspladser, hvilket svarer til 1 parkeringsplads pr. 134 m2 etageareal. Dette forudsætter dispensation fra lokalplanens § 9, stk. 3, pkt. b, som fastlægger, at parkeringsdækningen skal være af størrelsesorden 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal.
Projektet kræver endeligt dispensationer fra kompetencenorm om bebyggelsens udformning, fremtræden og omfang i henhold til § 5, stk. 4, pkt. c og § 6, stk. 1, om bebyggelsens omfang og placering samt bebyggelsens ydre fremtræden.

Forvaltningen vurderer, at forøgelsen af pakhusets højde med i alt 3,9 m, herunder forhøjelse af taget med 1,3 m samt med én ekstra tilbagetrukket etage på 2,6 m, er i overensstemmelse med bygningshøjderne i området, der typisk er fem etager og ikke vil medføre væsentlige indbliks- eller skyggegener. De manglende friarealer på terræn suppleres med den sydvestvendte fælles tagterrasse, der er en hensigtsmæssig udnyttelse af tagfladen, som har en god størrelse og gode lysforhold. Herudover reduceres bebyggelsens samlede omfang med nedrivning af en stor del af lagerhallen væsentligt og frigør dermed friareal på ejendommen. Da kommuneplanens krav til antal parkeringspladser på 1 pr. 150 m2 er opfyldt, og ejendommen ligger tæt ved en kommende metrostation, vurderes en tilladelse til et mindre antal parkeringspladser at kunne gives, da antallet svarer til behovet i området. Forvaltningen lægger også vægt på, at bebyggelsens samlede udtryk med en tilbagetrukket ekstra etage ikke ændres væsentligt, og at der dermed opnås en tilfredsstillende fremtræden i bybilledet. Endelig anses udformningen af flade tage som både en forudsætning for etablering af tagterrasse og i øvrigt for sædvanligt for området.

Høringer

Det er foretaget naboorientering og partshøring, jf. bilag 2. Høringerne er sendt til i alt 195 ejere, lejere, organisationer og andre faste høringsparter. Der er indkommet 30 høringssvar, jf. bilag 3. Høringssvarene kommer fra Nørrebro Lokaludvalg samt beboerne af nabobebyggelsen beliggende på adresserne Rådmandsgade 49B og 49-53 og Tagensvej 58-68. Beboerne samt lokaludvalget er overvejende kritiske over for de foreslåede dispensationer i lokalplanen.

Hovedsynspunkter i henvendelserne

Nørrebro Lokaludvalg anfører, at projektet om bibeholdelse af baghusene til beboelse giver en uønsket fortætning i byen og er med til at indskrænke lysforholdene. De anfører endvidere, at etableringen af tagterrassen på toppen af pakhuset er problematisk, da det vil medføre indbliksgener for naboerne.
Beboerne er bekymret over, at projektets udformning ikke matcher områdets karakter og udgør en markant afvigelse fra husets nuværende fremtræden.
Indsigerne er af den opfattelse, at bygningens forhøjelse vil medføre skyggegener og at bygningens åbne udformning vil medføre indbliksgener.
Indsigerne anfører, at baghuset i naboskel, der ombygges til to boliger, vil medføre lys- og skyggegener, da den til forskel fra den nuværende lagerhal er opført med fladt og ikke skråt tag og derfor i den ene side er 2-3 m højere end nuværende og også er beliggende kun 10 m fra naboejendommen på Tagensvej.
En række indsigere berører forhold, der er omfattet af anden lovgivning eller er af privatretlig karakter.

Forvaltningens bemærkninger

Til Nørrebro Lokaludvalgs udtalelse om projektets fortætning af byen er det forvaltningens vurdering, at projektet åbner området op og medfører en betydelig reduktion i bebyggelsesprocenten ved nedrivning af 335 m2 lagerhal. Der er også lagt vægt på, at bygningen samlet set kun forhøjes med 3,9 m, herunder med et taghus på 2,6 m, der ved den tilbagetrukne placering og samlede højde ikke vurderes at påvirke lysforholdene væsentligt. Vedrørende udvalgets bemærkning om, at tagterrassen vil medføre indbliksgener for naboerne, har forvaltningen lagt vægt på, at terrassen er beliggende over 17 meter fra modstående naboer, svarende til mange vejbredder i København, og der derfor vurderes ikke at medføre væsentlige indbliksgener ud over det forventelige i et tæt bebygget byområde.
Til beboernes bemærkning om projektets udformning er det forvaltningens vurdering, at projektet med sin udformning overholder lokalplanens intentioner, der fint er tilpasset områdets karakter, husets tidligere industrielle anvendelse, og nabobebyggelsens bygningshøjder på fem etager.
Til indsigernes udtalelse om pakhusets forhøjelse har forvaltningen lagt vægt på, at bygningen samlet set kun forhøjes med 3,9 m, herunder med en generel forhøjelse på 1,3 m og i øvrigt med et tilbagetrukket taghus til depoter og lign. på 2,6 m. Idet taghuset etableres mod nordøst er det forvaltningens opfattelse, at der ikke opstår væsentlige større skygge- og indbliksgener end det, der må kunne forventes i et tæt bebygget byområde.
Til indsigelsernes bemærkning om baghusets forhøjelse er det forvaltningens vurdering, at ombygningen af baghuset til beboelse ikke vil medføre væsentlig flere skyggegener, da baghuset samlet set kun hæves med 0,2 m og i øvrigt etableres indenfor den eksisterende bygnings volumen, idet det kun hæves 2,7 m i den ene side – fra skråt til fladt tag. Forvaltningen lægger i øvrigt vægt på, at projektet medfører en væsentlig reduktion af det bebyggede areal og dermed en forbedring af lysforholdene, idet den største del af den eksisterende lagerhal på 335 m2 nedrives.
Til indsigelser om andre forhold er forvaltningens bemærkning, at disse ikke vedrører lokalplandispensationerne, men forskellige spørgsmål, der ikke er omfattet af bygge- eller planlovgivningen.

Forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 4.

Hvis Teknik- og Miljøudvalget ønsker, at der frigøres mere friareal på terræn, kan et alternativ være, at det forudsættes, at lagerhallen (baghuset) fjernes i sin helhed, så der etableres to færre boliger i projektet, med mere friareal og lys og luft i gården samt at kravet til antal parkeringspladser reduceres med én plads. Alternativt kan Teknik- om Miljøudvalget afvise en dispensation til projektet i sin helhed.