Dispensation fra lokalplan nr. 425 "Krimsvej" for bebyggelse på Krimsvej 33

Dispensation fra lokalplan nr. 425 ”Krimsvej” til opførelse af ny bebyggelse på ejendommen Krimsvej 33.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller,

1. at Teknik- og Miljøudvalget godkender dispensation fra lokalplan nr. 425 ”Krimsvej” vedr. beregning af bebyggelses- og friarealprocenten samt, at tagterrasser medregnes i friarealprocenten.

Teknik- og Miljøudvalget har den 4. juni 2012 behandlet forvaltningens indstilling om dispensationer fra lokalplan 425 ”Krimsvej” med henblik på opførelse af en boligbebyggelse med ca. 120 boliger på Krimsvej 33. Udvalget godkendte i den forbindelse dispensation fra bestemmelse om øget terrænhøjde på 0,5 meter, men afviste de øvrige dispensationer med henvisning til, at lokalplanens bestemmelser i videst muligt omfang skal opfyldes.

 

Forvaltningen har efterfølgende været i dialog med bygherren KPC, som har justeret sit projekt således, at der i videst muligt omfang ikke behøves dispensationer fra lokalplanen.

 

En realisering af projektet kræver dog fortsat dispensation fra lokalplanens § 5, stk. 1 om bebyggelses- og friarealprocenten, samt dispensation til at tilvejebringe en mindre del af friarealerne på fælles tagterrasser.

Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler dispensationerne, da de er en forudsætning for at kunne bygge i lokalplanområdet og i overensstemmelse med den bebyggelsesplan og den bebyggelsestæthed, der er angivet i lokalplanen.

KPC’s reviderede byggeprojekt

KPC har præsenteret forvaltningen for et revideret projekt, som på en række punkter ikke længere forudsætter dispensation fra lokalplanen:

• Bebyggelsesplanen: Fastholdes som i lokalplanen med samme etageantal. Det betyder, at penthouseetagen samt optrapning til femte etage på hele den bagerste fløj er udgået af projektet.   

 

• Parkering: Fastholdes som i lokalplanen (dog er andelen af parkering i kælder højere end lokalplanen stiller krav om, hvilket ikke kræver dispensation).
• Publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagen: Fastholdes som i lokalplanen, og der etableres således publikumsorienteret serviceerhverv i hele stueetagen af tårnet.

 

• Friarealprocent: Fastholdes på 50 procent som i lokalplanen, og er således ikke længere på 48 procent.

Dispensation fra bebyggelses- og friarealprocent

Bygherren ønsker at opføre bebyggelse på matr. nr. 4186, Sundbyøster København, Krimsvej 33, hvor bebyggelses- og friarealprocenten regnes under ét med nabogrunden matr.nr. 643, Sundbyøster København således, at lokalplanens bebyggelsesprocent på 130 og friarealprocent på 50 overholdes for de to ejendomme set under ét. 

 

Da mange af grundene i lokalplanområdet er af forskellig størrelse med forskellige ejere og med forskelligartet bebyggelsesstruktur, er det valgt ved udarbejdelse af lokalplanen, at fastlægge en bebyggelsesplan uafhængigt af ejendomsforholdene med et krav om, at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom skal være 130.

 

For at kunne virkeliggøre lokalplanen vil det betyde, at der skal ske en omfattende omlægning af ejendomsgrænser, hvilket vil være meget vanskeligt, hvis ikke samtlige byggerier gennemføres på én gang og med enige bygherrer.

På denne baggrund er det af afgørende betydning for lokalplanens realisering, at der kan dispenseres til en højere bebyggelsesprocent på en ejendom, der i henhold til lokalplanens bebyggelsesplan indeholder stor byggerummelighed, hvis det garanteres, at en ejendom inden for lokalplanområdet med en mindre byggerummelighed ikke udnytter bebyggelsesprocenten på 130.

Herved vil det - uden matrikulære ændringer – kunne sikres, at lokalplanens bebyggelsesplan gennemføres, uden at bebyggelsesprocenten for de involverede ejendomme set under ét, vil overstige 130.

Dette er i overensstemmelse med lokalplanens intentioner, og det fremgår således af lokalplanens redegørelse (s. 17): ”Beregnet for området under ét skal friarealet, inklusive fælles tagterrasser/hævede arealer, være af størrelsesordenen 10 procent af erhvervsarealet og 50 procent af boligarealet.”

Endvidere fremgår det af kommentaren til § 5, stk. 1, i lokalplanen: ”De maksimale etagearealer i byggefelterne er fastlagt på baggrund af en maksimal bebyggelsesprocent på 130 for området under ét, men de enkelte bebyggelser skal opfylde lokalplanens bestemmelser evt. ved sikring af opfyldelsen på området under ét”.

Forvaltningen er således af den klare opfattelse, at det i lokalplanen er forudsat, at der meddeles dispensationer fra bebyggelses- og friarealprocent, når det sikres, at lokalplanens bestemmelser for området set under ét overholdes.

I Kommuneplan 2011 er vedrørende friarealer bl.a. anført: ”I lokalplaner kan der endvidere optages bestemmelser om, at opholdsarealer på hævede gårddæk og tagterrasser kan indgå i friarealberegningen.” 

 

Det vil blive betinget, at de ubebyggede arealer på terræn indrettes i høj kvalitet i overensstemmelse med den helhedsplan og detailhåndbog for de ubebyggede arealer, som grundejerforeningen har under udarbejdelse.

Dispensationen medfører ikke økonomiske udgifter for kommunen.

Hvis Teknik- og Miljøudvalget godkender indstillingen, meddeles dispensation til ansøger. Samtidig underrettes de, som er fremkommet med bemærkninger, om sagens udfald. Derefter meddeles byggetilladelse til det ansøgte i forbindelse med den almindelige/sædvanlige byggesagsbehandling.

 

 

         Hjalte Aaberg

                                                                                       /Simon Kjær Hansen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i møde den 18. juni 2012

Der blev stemt om indstillingen:

For indstillingen stemte 7 udvalgsmedlemmer: A, F, I, U2 og Ø.
Imod indstillingen stemte 2 udvalgsmedlemmer: C og O.
Ingen udvalgsmedlemmer undlod at stemme.

Indstillingen blev godkendt.