Dispensation fra lokalplan nr. 410-1 "Artillerivej Syd" i forbindelse med opførelse af to boligblokke Islands Brygge 38, Amager Øst

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til dispensation til ændret udformning, bygningshøjde, samt afgrænsning af et byggefelt, hvorved skyggevirkningerne for nabobebyggelsen minimeres. Derudover søges om forøgelse af plinthøjde.

1. at der meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser om udformning, bygningshøjde, placering og højde af plint, som angivet i afsnittet Løsning.

Bygherre ønsker at opføre to boligblokke på henholdsvis 9-14 og 8-13 etager på Islands Brygge 38. Området er omfattet af lokalplan nr. 410-1 ”Artillerivej Syd” fra 2006. Projektet er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens udformning, højde og placering samt om højde af plint, og har derfor været i naboorientering fra den 3. til den 24. marts 2015. Der er kommet 19 høringssvar, hvoraf de 18, herunder én med 42 underskrifter, er helt eller delvist imod, at der dispenseres fra lokalplanen. Naboorienteringen, hvori der redegøres for afvigelserne, vedlægges som bilag 1.

På baggrund af antallet af indsigelser forelægges sagen for Teknik- og Miljøudvalget.

På baggrund af høringssvarene har forvaltningen været i dialog med bygherren, der har tilrettet projektet, sådan at indsigelserne vedrørende skyggegener er blevet imødekommet og byggeriet nu kaster mindre skygge end det byggeri, der oprindeligt var forudsat i lokalplanen. Ændringerne har efter forvaltningens almindelige praksis ikke været i supplerende høring, da de imødekommer høringssvarene. Se oversigt over ændringerne i projektet i bilag 6.

Nedenfor gennemgås lokalplanens forudsætninger, bygherrens ønsker, høringssvarene og forvaltningens bemærkninger hertil, herunder ændringer i projektet.

For de to aktuelle bygninger (bygning A og bygning B) fastlægger lokalplanen, at de skal have ens bygningshøjde og skal opføres med en højde på 32-37 m. Højden af bygning A må desuden ikke overstige 0,8 x afstanden til bygningen nord for. Bygningerne er i lokalplanen vist som to bygninger i 12 etager, der er vredet og terrasseret med altaner mod sydvest, kaldet ”Vingerne”. Endvidere giver lokalplanen mulighed for en plint (et hævet terræn, hvorpå bygningerne er placeret) med en maksimal højde på 0,8 m.

Bygherren ønsker i stedet at opføre to bygninger med en højdemæssig aftrapning og vandret forskydning, jf. bilag 1 og 4. Bygherrens begrundelse for at afvige fra lokalplanen er, at de konstruktive forhold ved ”Vingerne” er meget komplekse, og at de ikke designmæssigt er tilpasset omgivelserne. For at opnå det ønskede arkitektoniske udtryk med en højdemæssig variation overskred bygning A indledningsvist den maksimale bygningshøjde og det skrå højdegrænseplan med op til ca. 6,5 m. Efter bearbejdningen af projektet, er bygning A rykket godt 4 m mod syd, og den 14. etage er rykket 3 m tilbage mod nord. Bygning A overskrider fortsat den maksimale bygningshøjde med ca. 6,5 m og bygning B med 3,6 m på de højeste punkter, mens overskridelsen af det skrå højdegrænseplan i forhold til nabobygningen nord for, er reduceret til ca. 0,3 m. Den gennemsnitlige højde er for begge bygninger under de maksimale 37 m. Ændringerne er vist i bilag 4 med ny 3d visualisering af højdeoverskridelserne. Plinthøjden ønskes forøget til 1,1 m af hensyn til plads til teknik i hele områdets udstrækning.

Naboorientering
Modtagne henvendelser i høringsperioden
De modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 2. I bilag 3 er synspunkterne i henvendelserne refereret og kommenteret emnevis.

Bemærkninger fra Amager Vest Lokaludvalg
Lokaludvalget mener, at det ønskede nybyggeri falder bedre ind med de øvrige byggerier på Islands Brygge Syd end det i lokalplanen fastlagte. Det bifaldes, at det nye projekt frigiver mere udsigt til især A-Huset. For lokaludvalget er det vigtigt, at arealet mellem bygningerne ikke opleves som privatiseret og ikke hegnes eller skiltes som privat areal.

Forvaltningens bemærkninger
I modsætning til nyere lokalplaner indeholder planen ikke bestemmelser om, at friarealerne ikke må forsynes med adgang forbudt skilte eller lignende. Det foreslås derfor, at det stilles som betingelse for dispensation til forhøjelse af plinten, at friarealerne ikke må forsynes med adgang forbudt skilte eller lignende.

1. Udformning af nybyggeriet, hvor det i lokalplanen fastlagte nybyggeri foretrækkes og vurderes som et princip i planen.
2. Højdeoverskridelse og skyggevirkning, hvor især beboerne i nabobebyggelsen nord for er imod.
3. Højde af plint, hvor forøgelsen af højden vil begrænse muligheden for kig til havnen. 
4. Utilfredshed med omfanget af dispensationer generelt i området.  
5. Forventninger til nybyggeri på dette sted, hvor borgere kun forventede 7-8 etager, og at boligejere bør kompenseres økonomisk.
6. Omfanget af nybyggeri er større end det i lokalplanens nævnte etageareal 14.000 m^2.
7. Forebyggelse af vindproblemer, hvor der ikke findes at være redegjort tilstrækkeligt herfor.
8. Andre emner, som skyggevirkning af beplantning på tagterrasser, høringsområdet og ekstra højde ude af trit med omgivelserne

1. Forvaltningen er enig med Amager Vest Lokaludvalg i, at det ønskede nybyggeri passer fint ind i de øvrige byggerier på Islands Brygge Syd. Et af formålene med lokalplanen er blandingen af lavere bebyggelse og høje solitære bygninger med en varieret og kraftfuld arkitektur. Forvaltningen vurderer, at den tilstræbte variation kan opnås ved flere forskellige udformninger, og at udformningen derfor ikke er et princip i planen.
2. For at imødekomme indsigelserne mod skyggevirkninger, er projektet blevet bearbejdet. De skyggemæssige konsekvenser på nabobygningen den 21. marts kl.13, 14, 15 og 16 er illustreret i vedlagte bilag 5, hvor skyggevirkningen på bygningen nord for er angivet ved det oprindelige bebyggelsesforslag, ved det reviderede forslag samt ved den i lokalplanen muliggjorte bebyggelse.
3. I skitseprojektet er plinten vist med en delvis aftrapning af højden mod gade og havnen med trapper og ramper. I henhold til lokalplanen skal plinten udformes som et byrum med naturlig sammenhæng med havnepromenaden og det nord for liggende ubebyggede areal. Det skal beplantes med grupper af træer og indrettes med mulighed for ophold, leg og bevægelse. Det er således ikke et sted, hvor det frie kig til havnen har den højeste prioritet. Bygherren ønsker at etablere en sammenhængende parkeringskælder med kun én rampe. Da der mellem bygning A og B er et højtliggende ledningstracé med store forsyningsledninger, ønskes der en køreforbindelse hen over ledningerne mellem de to dele af parkeringskælderen, så man undgår at have to p-kældre og dermed to nedkørselsramper. Dette gør, at der er behov for en større højde af plinten. Det vil være en betingelse for dispensationen, at plintens kanter og overgange til det omkringliggende områder bearbejdes yderligere.
4. Ønske om dispensationer vurderes individuelt ud fra formålet med lokalplanen, og hvis de ud fra en planfaglig vurdering er velbegrundede, kan de meddeles på lovlig vis. Dispensationer gives sædvanligvis i forbindelse med realiseringen af lokalplaner. I forhold til den aktuelle lokalplan er der siden dens vedtagelse i 2006 meddelt dispensationer i ca. 14 sager. Hertil kommer, at der i alle sager er meddelt sædvanlig dispensation fra krav om deltagelse i fællesanlæg, hvilket også bliver tilfældet i den aktuelle sag i forbindelse med byggetilladelsen. Yderligere dispensationer må forventes for at færdiggøre området.
5. Det byggeri, der er muliggjort i lokalplanen er op til 37 m svarende til 12 etager. Beslutninger i medfør af planloven om dispensationer af denne karakter må betragtes som en erstatningsfri regulering.
6. På en tegning, der hører til lokalplanens redegørelse, er der angivet et etageareal på 14.000 m² på bygning A og B. Dette skal betragtes som vejledende, da de angivne etagearealer ikke er videreført i bestemmelserne i lokalplanen, hvor der fastlægges maksimale etagearealer for de enkelte underområder. Der kan således ske en vis omfordeling under den forudsætning, at grundejeren har erhvervet den fornødne byggeret, hvilket er tilfældet i den aktuelle sag.
7. Med hensyn til forebyggelse af gener fra vind er forvaltningen enig i, at det skal påvises, at den ikke medfører uacceptable vindproblemer i forhold til omgivelserne via en fyldestgørende vindanalyse. Dette vil blives stillet som en betingelse for dispensationen.
8. Højden af beplantning på tagterrasser er ikke reguleret i lokalplanen, men den generelle erfaring er, at der ikke plantes så store træer, at det vil have betydning for skyggevirkningen. Efter sædvanlig praksis sendes naboorientering til beboere, brugere og ejere i de bygninger i den umiddelbare nærhed, der har direkte kig til det aktuelle nybyggeri, herunder den del af bebyggelsen Bryggens Huse, der ligger i første række. Med hensyn til højden bemærkes, at det er et særkende for planen, at de solitære bygninger afviger højdemæssigt fra den øvrige bebyggelse.

Anbefaling
Ifølge planlovens § 19, stk. 1, kan kommunen meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Forvaltningen vurderer, at projektet med de foreslåede ændringer og på de nævnte betingelser, giver en god løsning, der tilpasser sig stedet og mindsker skyggevirkningerne.

Denne indstilling har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.

På baggrund af udvalgets beslutning meddeler Teknik- og Miljøforvaltningen den ansøgte dispensation eller afslag på ansøgning om samme.

                                        Pernille Andersen        
                                                                                        /Jakob Møller Nielsen