Dispensation fra lokalplan nr. 551 Kalvebod Brygge Vest II om udformning af byrum og facader mv. (Kaktus Tårnene), Vesterbro/Kgs. Enghave
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra lokalplan nr. 551 ’Kalvebod Brygge Vest’ til ændret udformning af byrum og facader mv. som beskrevet under Løsning.
Problemstilling
En bygherre har søgt om tilladelse til at opføre Kaktus Tårnene, som er en bebyggelse med knap 500 ungdomsboliger, kulturarealer og butikker på Carsten Niebuhrs Gade 37. Bebyggelsen er en del af et samlet bygningsanlæg mellem Arni Magnussons Gade og Bygningsstyrelsens nye byggeri. Bygningsanlægget består af et hotel (Cabinn), et IKEA-varehus og Kaktus Tårnene, som bindes sammen af stier, beplantning og opholdsarealer. I forbindelse med byggesagen søges der om en række dispensationer fra lokalplan nr. 551 ”Kalvebod Brygge Vest II”, der er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 22. juni 2017(bilag 6).
På møde i Teknik- og Miljøudvalget den 4. februar 2019 fremlagde forvaltningen en indstilling om dispensationen. Indstillingen blev sendt tilbage til forvaltningen med henblik på belysning af yderligere forhold. Et samlet udvalg afgav følgende portokolbemærkning: ”Partierne ønsker ikke at reducere bredden på adgangsstien og stiller sig undrende overfor, at det ikke er muligt at udforme facaden i transparent materiale.”
Løsning
På baggrund heraf har bygherren frafaldet ønske om dispensation til reduktion af stibredden og har fremsendt et revideret forslag til facadeudformning. Det er ikke et krav i lokalplanen, at hele facaden fremstår i klart glas. Lokalplanbestemmelsen åbner mulighed for variationer indenfor transparens samtidig med, at den fremstår åben og aktiv. Dele af den ansøgte glasfacade fremstår mere lukket, fordi der bag glasset på de øverste ruder monteres isolering for at leve op til bygningsreglementets energikrav. Derfor har forvaltningen vurderet, at der kræves dispensation fra bestemmelsen. En fuld facade i helt transparent glas kan ikke overholde bygningsreglementets energikrav, medmindre der tilføres energi fra vedvarende energianlæg, typisk solceller. Da der allerede er solceller på taget af de to tårne, er der ikke plads til yderligere solceller. I det nu reviderede facadeforslag udføres den nederste del af facaderne, hvor der er størst kontakt mellem byrum og bygning, helt transparente, mens alene den øvre del udføres med isolering bag glasset (bilag 5).
Dispensationen omhandler herefter de forhold, der i skemaform er vist nedenfor. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at den på flere områder giver et bedre projekt. Der bliver større offentligt tilgængelige arealer i Dybbølsbro-niveauet, længere aktiv facade ud til disse arealer, affaldsløsning i kort afstand fra boligerne og endelig en større hensyntagen til energikrav. IKEA oplyser, at beslutningen om at igangsætte varehusbyggeriet er udskudt, idet der overvejes et nyt koncept med mindre lagerkapacitet, og at et revideret projekt fortsat vil indeholde det fælles landskabsstrøg på taget. Af skemaet fremgår gældende lokalplan, hvad der muliggøres med dispensation samt forvaltningens vurdering.
|
Muliggjort i lokalplan nr. 551 ”Kalvebod Brygge Vest II”: |
Muliggøres med dispensation: |
Forvaltningens vurdering: |
|
§ 3, stk. 3 Kollegie- og ungdomsboliger med et bruttoetageareal på mellem 25 og 50 m2. |
Indretning af 33 af bebyggelsens 495 ungdomsboliger med et bruttoetageareal på 56 m2.
|
Det drejer sig om et relativt mindre antal boliger, der indrettes som handicapegnede med deraf følgende krav til større toiletrum og adgangsarealer. |
|
§ 5, stk. 2 Ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med den på tegning nr. 3 og 4 viste principielle bebyggelsesplan, der angiver en sammenhængende facade med et kurvet forløb mellem de to tårne med en plads foran, butikker og adgange i facaden. |
Indretning af en selvstændig rund bygningsdel med et offentligt tilgængeligt byrum omkring, hvorfra der er adgang til butik, de to tårne samt til et stort rum med cykelparkering, jf. illustrationsmateriale til naboorienteringen (bilag 2). Foruden dispensation fra bebyggelsesplanen forudsætter den ændrede udformning dispensation fra bestemmelser om indretning af byrum og kantzoner, jf. nedenfor. |
Der skabes bedre adgangsforhold til butikker, tårne og cykelparkering samt bedre mulighed for optimal udnyttelse af byrummet til ophold og udendørs servering. Desuden etableres der fra byrummets indre en trappeforbindelse til det grønne strøg/stien, der anlægges på den skrånende tagflade. Dette vil forbedre adgangen mellem de to byrum og sikre lysindfald til det indre af byrummet. |
|
§ 6, stk. 2 og 3 Facader mod Kalvebod Brygge og Carsten Niebuhrs Gade sydvest for Dybbølsbro samt Dybbølsbro udformes i glas og fremstår åbne og aktive med mulighed for variationer inden for transparens. |
Dele af facaden udføres som lukkede og isolerede facadepartier og dermed uden transparens. |
En facade i transparent glas kan ikke overholde bygningsreglementets energikrav, når de bagved liggende rum skal bruges til funktioner, der kræver opvarmning. Størstedelen af basen under Kaktus Tårnene forudsættes nu anvendt til kulturelle formål mv. Den ønskede facade udføres i sin helhed i U-glas profiler med ca. 45 % af facadearealet i transparent glas og resten med isolering bag glasset. Det betinges, at den nederste del af facaderne prioriteres ved placering af de transparente partier, idet det er her, at der er den nære kontakt mellem byrum og bygning. |
|
§ 7, stk. 1 Friarealet skal være af størrelsesordenen 20 % af erhvervsetagearealet og 30 % af etagearealet til ungdomsboliger. Friarealet beregnes for området under ét. |
En del af byggeriets friareal skal etableres på IKEA’s taghave. Indtil denne etableres, indrettes der midlertidigt et friareal af samme størrelse på terræn på IKEA’s grund. Dette forudsætter dispensation, da indretningen ikke er i overensstemmelse med lokalplanen. |
Det vil være et vilkår for dispensationen, at den midlertidige brug af en del af IKEA’s grund som friareal til nybyggeriet ophører, når der bygges på arealet, og at friarealet i stedet indrettes på det grønne strøg som fastlagt i lokalplanen. Dvs. dispensationen er midlertidig og forventet, idet bygningerne ikke opføres samtidig. |
|
§ 7, stk. 2, 4 og 6 På tegning nr. 5a er vist disponeringen af friarealer og kantzoner, ogi stk. 4 og 6 er der fastsat mere detaljerede bestemmelser for de enkelte byrum og elementerne heri. |
Byrummet får en ændret udformning idet bebyggelsen ud til byrummet ændres. Det samme gælder det offentligt tilgængelige grønne strøg, der udvides med de arealer, der var planlagt til ”forsænkede haver”. |
Størstedelen af cykelparkeringen flyttes ind i bygningen for at give bedre plads til adgang og ophold. Der vil blive bedre plads til grønt og stiforløb på det grønne strøg samt mulighed for at etablere trappeforbindelsen mellem det grønne strøg og det underliggende byrum i niveau med Dybbølsbro. |
|
§ 7, stk. 7 Der skal etableres kantzoner opdelt i typer og indrettet som principielt angivet på tegning nr. 5d kantzonediagram a-n). |
Som følge af ovennævnte ændrede udformning af bebyggelse og byrum får kantzone i og o en anden udformning end vist på tegningen. For så vidt angår kantzone, er der tale om yderligere ændringer som følge af krav til affaldssortering, der etableres som en underjordisk affaldsløsning med nedgravede containere nærmest fortovet og tilkørsel bag om. |
Det er vanskeligt at finde andre affaldsløsninger, da der skal være kort afstand mellem boligopgange og affaldscontainere. I første fase er der tale om en midlertidig løsning med containere i skur på terræn på arealet mod Kalvebod Brygge. Når HOFOR i 2021-2022 nedlægger fjernvarmeledningerne i arealet, skal den nedgravede løsning etableres. |
Høring
Dispensationen har, jf. planlovens § 20, været i nabohøring i perioden fra den 28. november til 19. december 2018. Nabohøringen med tilhørende illustrationsmateriale er vedlagt som bilag 2. Forvaltningen har modtaget to henvendelser fra henholdsvis Vesterbro Lokaludvalg og Metroselskabet, jf. bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.
Hovedsynspunkter i henvendelserne
Lokaludvalget finder det principielt betænkeligt at dispensere fra lokalplanen så kort tid efter vedtagelsen. Lokaludvalget kan ikke tilslutte sig dispensation til at udføre dele af facaden som lukket og isoleret og henviser til, at der overalt bygges med glas samtidig med, at bygningsreglementets energikrav overholdes. Desuden finder lokaludvalget ikke en stibredde på kun 2 meter acceptabel, da to barnevogne dårligt kan komme forbi hinanden. Metroselskabet har ikke bemærkninger til dispensationen, men gør opmærksom på selskabets byggepladser i nærområdet.
Forvaltningens bemærkninger
Det fremgår af retningslinjerne for dispensationer, som Teknik- og Miljøudvalget tog til efterretning den 21. august 2017, at det er udgangspunktet, at der ikke gives dispensation, hvis lokalplanen er mindre end fire år gammel, medmindre konkrete forhold taler for. Dette fremgår af retningslinjerne, at dispensation kan overvejes, hvis der opnås en bedre kvalitet, hvilket forvaltningen vurderer, er tilfældet her, jf. ovenstående skema.
En transparent glasfacade som oprindeligt planlagt, vil som anført medføre krav om øget energibehov svarende til ekstra solceller med et arealbehov på 400-500 m2, hvilket der ikke er plads til. Forvaltningen vurderer, at ca. 45 % af facaden i transparent glas er tilstrækkeligt til at skabe den ønskede åbenhed og kontakt mellem inde og ude. Det betinges, at den nederste del af facaderne prioriteres ved placering af de transparente partier. Lokaludvalgets synspunkter om stibredde er imødekommet.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensationen.
Pernille Andersen
/ Karsten Biering Nielsen
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 18. marts 2019
Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag om, at der til indstillingens 1. at-punkt tilføjes:
”At der ikke gives dispensation til at udføre dele af facaden som lukkede og isolerede facadepartier.”
Ændringsforslaget blev vedtaget uden afstemning.
Den således ændrede indstilling blev godkendt uden afstemning.