Dispensation til lokalplantillæg nr. 4 til lokalplan nr. 432 ”Carlsberg II”, Valby

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra lokalplanens § 5, stk. 5, pkt. b om bygningshøjder, som angivet i løsningsafsnittet og i bilag 1.  

Problemstilling

Carlsberg Byen P/S har søgt byggetilladelse til en blandet erhvervs- og boligbebyggelse vest for Humleby. Projektet forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens højde, størrelsen på altaner og tagterrasser samt facadebearbejdning og kantzoner.

Der er gennemført en naboorientering, som viste en entydige bekymring for den øgede højde. Teknik- og Miljøudvalget skal derfor tage stilling til, om der skal gives dispensation til, at bebyggelsen overskrider lokalplanens højdebestemmelse.  Forvaltningen vurderer, at øvrige dispensationer vedrørende størrelsen på altaner og tagterrasser samt facadebearbejdning og kantzoner kan meddeles administrativt, idet der er tale om mindre afvigelser, som ikke er direkte problematiserede i høringssvarene.

Løsning

Projektet
Karreen indeholder en blanding af butikker og erhverv samt en gennemgående stueetage med blandt andet en større dagligvarebutik. Bebyggelsen opføres i overensstemmelse med de i lokalplanen fastlagte etageantal. Mod Humleby opføres rækkehuse i 3 etager samt en smal bygning med boliger i 4 etager. Langs Ny Carlsberg Vej opføres en erhvervsfløj, der trappes ned fra 5 til 3 etager mod Humleby. Den 3. etage på både erhverv og boligerer trukket tilbage fra Humleby.

Lokalplanens højdebestemmelser
Lokalplanen fastlægger (i § 5, stk. 5, pkt. b, Bygningshøjder)generelle, maksimale bygningshøjder for nybyggeri samt maksimale tagkoter for udvalgte dele af bebyggelsen.

Bygningshøjder måles i forhold til terræn langs bebyggelsen og er fastlagt i ”trin”, der sikrer, at det øverste trin ikke overstiger kommuneplanens maksimale bygningshøjde på 24 meter. Bygningshøjderne er fastlagt i tillæg 4 til Carlsberg-lokalplanen og angiver hvor høj en 3, 4, 5 eller 6 etagers bygning maksimalt må være, uafhængigt af hvor i tillægsområdet, den placeres.

Tagkoter er et mål for tagfladens højde over et givet nul-niveau – og angiver de absolutte højder, som bebyggelsen skal overholde, uanset hvordan den placeres i terrænet. Bestemmelserne om tagkoter anvendes på Carlsberg på grund af det skrånende terræn for at have sikkerhed i forhold til de eksisterende nabobebyggelser.Tagkoterne fastlægges altid efter en konkret vurdering.Lokalplanens tagkoter er fastlagt i overensstemmelse med den bebyggelsesplan, som er illustreret i lokalplanens redegørelse med skyggediagrammer, snit og visualiseringer.  

Hvor de generelle bygningshøjder er suppleret med angivelse af maksimale tagkoter, burde lokalplanens bestemmelse være formuleret, så bygningshøjderne kun gælder i de tilfælde, hvor der ikke er fastlagt en tagkote. Forvaltningen har i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen haft dialog med bygherre herom, men desværre er lokalplanens bestemmelse formuleret så både bygningshøjder og tagkoter skal overholdes.

Tagkoterne for det aktuelle byggefelt er fastlagt under hensyn til ønsket om en høj stueetage med erhverv samt det markante terrænfald på grunden. De generelle bygningshøjder tager ikke hensyn til disse konkrete forhold. Som lokalplanens højdebestemmelse er formuleret, kan det projekt, som er illustreret og målsat i lokalplanen, kun realiseres med dispensation fra lokalplanens generelle bygningshøjder.  

Projektet og de foreslåede dispensationer
Projektets boliger langs Humleby overholder lokalplanens tagkoter, men er højere end lokalplanens generelle bygningshøjder muliggør. Rækkehusene er mellem 0,2 og 1,1 meter højere end lokalplanens generelle bygningshøjder for 3 etager og boligerne i 4 etager er 1,3 meter højere end lokalplanen generelle krav til bygningshøjder for 4 etager. Selv om projektets bolig-del ikke er højere end illustreret og målsat i lokalplanen (og således overholder tagkoterne på stedet) kan den kun realiseres med en dispensation.  

Projektets erhvervsfløj i 3 etager er i projekteringsfasen blevet 1 meter højere, end lokalplanens tagkoter. Dette skyldes bygherres ønske om sammenhængende etageplaner i erhvervslokalerne, på trods af det markante terrænfald, samt større etagehøjder som følge af energikrav. Erhvervsdelen i 3 etager kan således kun realiseres med dispensation fra lokalplanen. For at kompensere for den øgede højde, foreslår bygherre at trække den 3. etage længere tilbage fra Humleby.

 Projektet og de foreslåede dispensationer vedrørende højder er illustreret i bilag 1.

Naboorientering
Forvaltningen har gennemført en naboorientering med anbefaling af dispensation til større højder samt til større altaner og tagterrasser samt mindre afvigelser vedrørende facadebearbejdning og kantzoner. Der er modtaget høringssvar fra Vesterbro Lokaludvalg og Husejerforeningen Humleby samt fra fire naboer i Humleby, bilag 2.

Høringssvarene afspejler først og fremmest en generel opfattelse af, at dispensationerne er så omfattende, at de tilsidesætter den vedtagne lokalplan. Dernæst gives der udtryk for, at hensynet til Carlsberg Byens interesser tilsyneladende vægtes over hensynet til de eksisterende bebyggelser og bydelens herlighedsværdier. Der er en generel kritik af de øgede højder, da byggeriet i forvejen opleves meget massivt – her lægges især vægt på, at eftermiddags- og aftensolen reduceres. Der er en bekymring for, at dispensationerne vil medføre indbliks-, støj- og skyggegener, og enkelte spørger om mulighed for erstatning. Husejerforeningen vurderer konkret,at forøgelsen af højden på boligerne er helt uacceptabel.

Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningen har i dialog med bygherren lagt vægt på at begrænse antallet af dispensationer særligt mod eksisterende nabobebyggelser. Forvaltningen vurderer, at der kan dispenseres til de ansøgte øgede højder mod Humleby, da boligerne overholder de angivne konkretetagkoter og ikke er højere end illustreret i lokalplanforslagets snit og skyggediagrammer. Erhvervsfløjens 3. plan trækkes yderligere tilbage, hvilket kompenserer for den øgede højde og sikrer, at fløjen ikke opleves mere dominerende eller giver øget skyggevirkning.Se bilag 1.

Anbefaling
Ifølge planlovens § 19, stk. 1, kan kommunen meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.Forvaltningen anbefaler, at der meddeles dispensation fra lokalplanens § 5, stk. 5, pkt. b om bebyggelsens højde til, at:

1. bygningshøjden på rækkehuse i 3 etager øges med 0,2 til 1,1 meter,

2. bygningshøjden på boliger i 4 etager øges med ca. 1,3 meter og

3. bygningshøjden og tagkoten på erhvervsfløjens 3. etage øges med 1 meter, på betingelse af, at etagen trækkes yderligere 1,9 meter tilbage.

Økonomi