Endelig vedtagelse af lokalplan ”Applebys Plads Karréen”, Christianshavn

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

1. at godkende lokalplan ”Applebys Plads Karréen” (bilag 1) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Den 16. marts 2015 nedlagde Teknik- og Miljøforvaltningen - efter vedtagelse i Teknik- og Miljøudvalget - et § 14 forbud mod at opføre et ansøgt byggeri i Applebys Plads Karréen. Forvaltningen har siden i dialog med grundejere, beboerforeningen, Christianshavns Lokaludvalg og Lokalråd udarbejdet et lokalplanforslag.

Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 20. august 2015 og har været i høring fra 2. september 2015 til den 28. oktober 2015. Forvaltningen har modtaget 36 henvendelser, som har givet anledning til ændringsforslag, jf. afsnittet Løsning og bilag 4. Lokalplanforslaget har herudover været i supplerende høring, bilag 8, i perioden 16. december 2015 til 5. januar 2016 som konsekvens af, at kommuneplanens, og dermed også lokalplanforslagets ændring af cykelparkeringsnorm for boliger. Normen blev ændret fra 3 til 4 pladser pr. 100 m2 ved Borgerrepræsentationens vedtagelse af Kommuneplan 2015. Endvidere er grundejerne i samme høring blevet oplyst om de forslåede ændringer.

Forvaltningen har modtaget to henvendelser i forbindelse med den supplerende høring. Svarene har ikke givet anledning til yderligere ændringer, jf. bilag 9. Der skal på baggrund heraf tages stilling til endelig godkendelse af lokalplanen.

Løsning

Lokalplanforslaget muliggør to byggerier. Et i Applebys Plads Karréen kaldet Karréhuset og ét langs Langebrogade kaldet Langebrogadehuset. Placeringen og højden af de to byggerier tager hensyn til sollys i de nye boliger og sikrer, at sol- og dagslysforhold i de eksisterende boliger er uændret. Herudover indeholder lokalplanforslaget bestemmelser for placeringen af publikumsorienterede serviceerhverv, indretning af promenader, placering af husbåde og træbrygger samt adgang til vandet. Der henvises i øvrigt til bilag 2, faktaark.

Borgermøde
På borgermødet den 24. september 2015 deltog ca. 40 personer, herunder repræsentanter fra Christianshavns Lokaludvalg, Christianshavns Lokalråd, beboere fra karréen og nabolaget samt grundejerne. Synspunkterne på mødet er sammenfaldende med de øvrige henvendelser fra borgerne og er samlet kommenteret nedenfor. Referat og evaluering af borgermødet er vedlagt som bilag 5.

Høring

Der er modtaget 36 henvendelser i den offentlige høringsperiode, som er vedlagt som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger.

Bemærkninger fra Christianshavns Lokaludvalg – henvendelse nr. 7
Lokaludvalget ønsker ingen fortætning af gårdrummet, men har ikke noget imod byggeri langs med Langebrogade. Udvalget foretrækker træbrygger frem for husbåde. Lokaludvalgets synspunkter er ligeledes sammenfaldende med de øvrige henvendelser fra borgerne og er kommenteret nedenfor.

Bemærkninger fra bygherre, Core Property Management A/S – henvendelse nr. 23
Bygherre ønsker at fastholde højden på ’Karréhuset’ på 24 m samt mulighed for at opføre hele bygningen i 15 meters bredde og ikke i 14 m og 12 m på stykket ind mod bygningen, Langebrogade 5-7. Herudover ønskes mulighed for, at altanernes dybde fra facadeændres fra 1 m til 1,2 m.

Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningen foreslår, at bygningshøjden ændres til 21 m. En bygningshøjde på 21 m vil betyde, at bygningen underlægger sig de øvrige bygninger og dermed virke mindre dominerende. Selve grundformen og dermed bredden fastholdes af hensyn til dagslysforhold i selve ’Karréhuset’ og i forhold til nabobebyggelsen. Dog tilføjes en kommentar til bestemmelsen om, at husdybden på 12 m kan udvides til 14 m, såfremt krav til dagslysforhold overholdes både for ’Karréhuset’ og nabobebyggelsen. De kommende lysforhold vil afhænge af det konkrete projekt, og det er derfor nødvendigt, at en øget bredden kun kan tillades efter en dispensationsansøgning. Forvaltningen foreslår, at altandybden fra facade ændres fra 1 m til 1,2 m.  

Bemærkninger fra grundejer, Finansforbundet - henvendelse nr. 13
Finansforbundet ønsker deres eksisterende p-pladser på nabogrunden bibeholdt, og at ’Karréhusets’ højde reduceres fra 24 m til 21 m.

Forvaltningens bemærkninger
Finansforbundets eksisterende parkeringspladser er placeret på en nabogrund. Det er en privatretlig aftale, som lokalplanen ikke kan regulere. Højden på ’Karréhuset’ forslår forvaltningen ændret til 21 m som kommenteret ovenfor.

Bemærkninger fra grundejer, C.W. Obel – henvendelse nr. 18
C.W. Obel ønsker, at bestemmelsen om, at stueetager skal benyttes til publikumsorienterede serviceerhverv, ændres til, at stueetagerne kan benyttes til publikumsorienterede serviceerhverv. Begrundelsen er, at C.W. Obels udpegede bygninger ikke nødvendigvis er egnet til formålet. Herudover er der ønske om, at der ikke stilles krav om etablering af parkeringspladser ved etablering af ”Langebrogadehuset”.

Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningen foreslår, at ønsket om ændring af udpegning af publikumsorienterede serviceerhverv imødekommes, idet bygningerne kan være svære at indrette i sin fulde dybde til fx caféer. Krav til etablering af parkeringspladser i forbindelse med nybyggeri er et krav i kommuneplanen og kan ikke fraviges i lokalplanen. Ved etablering af nybyggeri er det muligt at anvise parkeringspladserne i eksisterende p-kælder, såfremt det deklareres, og der i øvrigt er overskydende p-pladser. Såfremt bygherre har ønske herom vil det indgå i byggesagen.  

Bemærkninger fra HOFOR – henvendelse nr. 35
HOFOR anfører, at der ikke er nævnt varmeplanlægning i lokalplanforslaget. Lokalplanen tilføjes derfor en standardtekst vedr. tilslutningspligt til fjernvarme. 

Bemærkninger fra beboerforeningen Applebys Plads – henvendelse nr. 29
Beboerforeningen ser helst ikke, at der kommer et byggeri i gården. Såfremt der gør, ønsker foreningen en bygningshøjde på 15-18 m. Der er ønske om supplerende skyggediagrammer. Forvaltningens bemærkninger hertil fremgår under hovedsynspunkter i borgernes henvendelser.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Ønske om at højden på karrébebyggelsen bliver reduceret fra 24 m til 15-21 m. 
2. Bekymring for sol- og dagslysforhold for eksisterende bebyggelser og om skyggediagrammerne er retvisende.
3. Det virker forkert, at kommunen både ønsker at fortætte og samtidigt fremme grønne gårde.
4. En del negative henvendelser vedr. muligheden for husbåde i forhold til en afstand til Cirkelbroen, besejling af Christianshavns Kanal og bevaring af vandfladen ud mod havnen.
5. Både positive og negative henvendelser vedr. publikumsorienterede serviceerhverv.
6. Processen for udarbejdelsen af lokalplanforslaget får ros af grundejerne og beboerforeningen, dog er der enkelte henvendelser, som udtrykker bekymring og skepsis overfor processen.

Forvaltningens bemærkninger

1. ’Karréhusets’ højde på 24 m i lokalplanforslaget svarer til den mulige maksimale højde i kommuneplanen og skal ses i sammenhæng med, at enkelte bygninger i karréen er højere (ca. 26 m). Forvaltningen foreslår dog, at højden sænkes til 21 m, idet den herved bedre tilpasses de øvrige bygninger og giver mere sollys i gårdrummet sidst på eftermiddagen. En bygningshøjde på 21 m var bygherres ønske i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget og i den forbindelse også drøftet mellem grundejerne og beboerforeningen.   
2. Forvaltningen vurderer, at der ved bygningernes placering er taget de nødvendige hensyn til sol- og lysforhold. Skyggediagrammerne er udarbejdet efter de gældende normer herfor, og viser kl. 9, 12, 16 på dagen ved jævndøgn og kl. 19 ved sommersolhverv. Ved den foreslåede ændring af højden på ’Karréhuset’ til 21 m vil skygge- og lysforhold forbedres i gårdrummet. Nye skyggediagrammer er vedlagt som bilag 6.
3. København er en by i vækst og befolkningstallet stiger med ca. 100.000 borgere frem til 2027. Da karréen er fem gange større end den gennemsnitlige karré på Christianshavn og da den ligger stationsnært vurderer forvaltningen, at det er muligt at fortætte samtidig med, at der sikres grønne gårdrum.
4. Ønsket om afstand til Cirkelbroen foreslås imødekommet ved Christianshavns Kanal, således at arealet for placering af husbåde indskrænkes ca. 90 meter. Ændringen fremgår af den nye tegning 2 - Anvendelse, vedlagt som bilag 7.
5. Stueetagen bliver i dag anvendt til kontorformål, hvilket ejer kan forsætte med uanset krav i lokalplanen om publikumsorienterede serviceerhverv. Med lokalplanen åbnes dog op for, at stueetagen også kan anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv, hvilket potentielt kan styrke bylivet i området. Forvaltningen vurderer, at placeringen af publikumsorienterede serviceerhverv er rigtig, men foreslår, at det alene bliver en mulighed, og ikke et krav. I forhold til støjgener i forbindelse med evt. caféer og restauranter gælder de almindelig regler i miljølovgivningen for overholdelse af støjgrænserne. Ændringen fremgår af den nye tegning 2 - Anvendelse, vedlagt som bilag 7.
6. Forvaltningen har bestræbt sig på at have en åben og inddragende proces under udarbejdelsen af lokalplanforslaget i samarbejde med grundejerne, beboerforeningen og Christianshavns Lokaludvalg.

Forslag til ændringer
På baggrund af den offentlige høring foreslår forvaltningen en række ændringer, herunder højden på ’Karréhuset’, altandybde, placeringen af husbåde og træbrygger, muligheden for publikumsorienterede serviceerhverv samt tilføjelse vedr. varmeplanlægning og en opdatering af paragraffen vedr. forureningsgener. Se ændringerne i bilag 4.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Pernille Andersen

                                                       /             Jakob Møller Nielsen