Drøftelse af principper for volumen for nyt bykvarter på Postgrunden, Vesterbro

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller overfor Teknik- og Miljøudvalget,

1. at Teknik- og Miljøudvalget drøfter fordele og ulemper ved forskellige modeller for bygningsvolumener i forbindelse med udvikling af et nyt bykvarter på Postgrunden, primært til serviceerhverv og boliger, jf. bilag 1, 2, 3 og 4.

Problemstilling

Som opfølgning på udvalgets drøftelse den 26. oktober 2015, jf. bilag 1, fremlægges sagen på ny med reviderede modeller for volumener med henblik på, at Teknik- og Miljøudvalget drøfter fordele og ulemper ved tre forskellige modeller af foreløbige volumenstudier, hvoraf model A er den model, der blev drøftet på mødet den 26. oktober.

Løsning

Bygherrerneønsker på Postgrunden at udvikle et nyt bykvarter, der kan tiltrække danske og internationale virksomheder, samt rumme en mindre andel boliger på maks. 25 pct. Postgrunden udgøres af den bevaringsværdige Postgården samt postterminalen. Det kommende lokalplanområde indeholder yderligere en ejendom ejet af DSB Ejendomme, beliggende langs Carsten Niebuhrs Gade.

Postgården på 17.000 m² bevares og genanvendes til nye erhvervsfunktioner. Postterminalen bliver nedrevet, og der opføres en ny plint, hvorpå der bygges ca. 125.000 m², heraf ca. 30.000 m² til boliger og ca. 95.000 m² til erhverv. For 66.000 m² af erhvervsdelen er bygherrerne i forhandling med en potentiel lejer, der ønsker et domicil placeret nærmest Hovedbanegården. Bygherrerne er i dialog med DSB om køb af nabogrunden mod sydvest, hvor de forventer at opføre ca. 5.500 m² boliger og ca. 16.500 m² erhverv.

Bygningsvolumener

Bygherrerne har udviklet forskellige modeller for placering af de nye bygningsvolumener i området. Det skal understreges, at der alene er tale om volumenmodeller, og at der således må forventes ikke ubetydelige ændringer frem mod fremsættelse af egentlige bebyggelsesplaner.

I det følgende belyses tre modeller – Model A, B og C. Alle modeller tager udgangspunkt i bygherrernes ønskede bebyggelsesomfang, samt at den nye bydel skal være inviterende og sammenbindes med den eksisterende by ved sammenlignelige højder, sigtelinjer, forbindelser og gadeforløb. Dette suppleres af et grønt landskab med pladsdannelser. Der etableres en ny forbindelse langs baneterrænet fra Tietgensbro ved Hovedbanegårdentil Dybbølsbro samt en ny forbindelse til den grønne kile ved SEB Bank og videre til Islands Brygge via Dybbølsbro og Cykelslangen.

Model A(bilag 2) er kendetegnet ved tre høje huse på hhv. 55, 70 og 100 meter, hvor den højeste bygning ligger med en bred og en smal side midt i området. Det er den model, som blev fremlagt ved drøftelsen i udvalget den 26. oktober 2015 og som er vedlagt i Bilag 1. I bilag 2 er der udarbejdet nye modelfotos til sammenligning med de nye volumener i model B og C.

Fordele:Model A tilpasser sig moderat til stedet, og forvaltningen finder, at principperne for sigtelinjer, byrum og forbindelser er overholdt og muliggør et attraktivt bykvarter

Ulemper:Den højeste af bygningerne blev i den tidligere drøftelsessag kritiseret for at være for bred.

Model B (bilag 3) er kendetegnet ved, at der ikke er nogen højhuse, idet al volumen er holdt under en højde på 46 meter (svarende til højden på SEB Bank). 

Fordele: Model B overholder i udgangspunktet principperne for sigtelinjer, byrum og forbindelser, selvom volumenet er større end basen normalt (24 m) så er ingen bygninger større end den eksisterende profil ved Kalvebod brygge. 

Ulemper: Det nye bykvarter består af meget store kompakte bygningsvolumener med små gårdrumog små pladser. Volumenerne tilpasser sig ikke skalaen mod Bernstorffsgade og mod den bevaringsværdige Postgården. Det er nødvendigt at etablere knap halvdelen af friarealet på tagene, og det vil være vanskeligt at opfylde friarealkravene. Dagslysforholdene i domicilbebyggelsen vil være en udfordring for anvendeligheden, idet en del etagearealer ikke vil kunne tillades indrettet til kontorarbejdspladser.

Hvis det besluttes at arbejde videre med denne model, vil der i det videre arbejde være fokus på, at sikre dagslys, friarealer og arbejde med skalaen mod Berstorffsgade. Dette vil kunne ske ved at udvide omfanget af det nordligste byggefelt, så sigtelinjen via Hambosgade mod Danhostel opgives eller delvist føres helt igennem området. Det vil nok også være nødvendigt enten at tilføje et slankt tårn eller reducere noget i det af bygherren ønskede etageareal. Denne model er derfor ikke foretrukket af bygherren.

Model C(bilag 4) kendetegnes ved flere høje huse på mellem 70 og 105 meter, der markerer sig som samlede elementer ud mod en central plads mod baneterrænet. Husene tilpasser sig i højden mod den eksisterende karrebebyggelse langs Bernstorffsgade og Postgården, samt via tilbagetrækninger af de højere bebyggelser. De højeste bygninger er placeret mod baneterrænet, hvor de indgår i den ny facaderække med de øvrige nye store bebyggelser langs KalvebodBrygge. Højhusene opdeles i flere høje volumener for ikke at virke kompakt.De større og mindre opholdsarealer kobler sig til forbindelsen mellem Tietgensbro og Carsten Niebuhrs Gade med forskelligartede opholdszoner gennem området.

Fordele:Principperne for sigtelinjer, byrum og forbindelser er overholdt og muliggør et attraktivt bykvarter. Bebyggelsesformen giver mulighed for gode dagslysforhold for boliger og arbejdspladser.  

Ulemper: Omkring en tredjedel af friarealet skalvære på tagene, og det kan gøre det vanskeligt at opfylde friarealkravene.

Hvis det besluttes at arbejde videre med denne model, skal der især arbejdes med friarealerne, placering og udformning af højhuse, og fordelingen af bygningsvolumener med henblik på at respektere sigtelinjerne samt eventuelt at placere det højeste bygningsvolumen lidt længere mod syd.

Forvaltningen vurderer, at der er flest fordele ved Model C,og at der ved en videre bearbejdning kan opnås et attraktivt bykvarter, der lever op til visionerne for Kommuneplan 15 om bl.a. en sammenhængende by, kvalitet i bylivet og grøn boligby.

Forvaltningen bemærker, at projektet skal igennem en omverdensinddragelsesproces i forbindelse med VVM og Kommuneplantillæg, jf, nedenfor, og derfor kan der ske ikke uvæsentlige ændringer af bebyggelsesplan mm. ligesom der kan være andre miljømæssige fordele/ulemper end beskrevet her.

Kommuneplan og VVM, samt omverdeninddragelse

Økonomiforvaltningen har vurderet, at der skal gennemføres en forudgående offentlig høring om et kommuneplantillæg, idet der forventes at komme højhuse i projektet. Der skal endvidere udarbejdes en VVM. Høringen i forhold til kommuneplantillægget slås sammen med den forudgående offentlighed for VVM. Offentlighedsfasen foregårfra den 9. januar frem til den 27. februar 2016, så både Indre By Lokaludvalg og VesterbroLokaludvalg kan behandle sagen og gennemføre omverdeninddragelse i perioden.

Det forventes yderligere, at bygherrerne i samarbejde med lokaludvalgene og forvaltningen vil stå for endnu et borgermøde inden endelig udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Forvaltningerne gennemfører interne høringer og dialog med relevante aktører (HOFOR, DSB mv.), samt både Indre By og Vesterbro Lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget. Teknik- og Miljøforvaltningen foretager en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP). Forvaltningerne forventer at forelægge en startredegørelse for Teknik- og Miljøudvalget i april og forslag til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg og VVM med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i august 2016, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planerne ventes endeligt vedtaget primo 2017.

                   Pernille Andersen     

                                                    /Jakob Møller Nielsen