Endelig vedtagelse af lokalplan Kvarteret ved Bella Center II med kommuneplantillæg, Amager Vest

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Kvarteret ved Bella Center II med tilhørende kommuneplantillæg. Planforslagene muliggør den fortsatte udvikling af Bella Center og det omkringliggende byområde.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan Kvarteret ved Bella Center II (bilag 2) med ledsagende miljørapport (bilag 4).
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med miljørapport (bilag 4).

Problemstilling

Bygherre ønsker at igangsætte tredje etape af udviklingen af Bella Center og det omkringliggende byområde med boliger, erhverv, detailhandel, to kommunale daginstitutioner og en ny hal til messe- og konferencefaciliteter. Projektet kræver ny lokalplan og kommuneplantillæg.

Lokalplanforslaget (bilag 2) blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 13. august 2018 og har været i høring fra den 6. september 2018 til den 1. november 2018. Forvaltningen har modtaget 87 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag, som er beskrevet i Løsning samt bilag 7 og 8.

Løsning

Lokalplanen muliggør et etageareal på ca. 146.000 m2 bolig, ca. 193.000 m2 serviceerhverv (heraf udgør det eksisterende Bella Center og Bella Sky ca. 137.000 m2), 3.600 m2 daginstitution og 3.000 m2 detailhandel. Der er stor variation i boligudbuddet fra rækkehuse og karrébebyggelser i 3-6 etager til et højhus til boliger på ca. 25 etager / 75 meter. Punktvis er der mulighed for overbygninger på karréerne op til 13 etager. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2, s. 5-9) og i faktaarket (bilag 3).

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår en række ændringer.

På baggrund af Movias høringssvar foreslås det, at der kan etableres el-teknik til emissionsfri elektriske busser i byrummet, hvilket også kan betyde, at enkelte af de ca. 500 nye træer i byrummene og langs veje må udelades. På baggrund af bygherres ønske foreslås, at det i lokalplanen præciseres, at cykelparkeringsnormen gælder for både Bella Sky og Bella Center, at der er mulighed for en husdybde på 13,5 m for byggeri over bygningernes base samt præcisering af bestemmelserne for en ny kongreshal, herunder markering af indgangspartier i forbindelse med den nye kongreshal. Derudover foreslås en række tekniske ændringer af tegning nr. 8 – håndtering af regnvand.

De præcise ændringsforslag samt begrundelser herfor fremgår af bilag 7 og 8. Det er Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering, at ændringsforslagene ikke kræver en supplerende høring af lokalplanforslaget.

Høring

De 87 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 6. I bilag 7 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 8. oktober 2018, hvor 17 borgere deltog. Referat af mødet er vedlagt (bilag 9).

Amager Vest Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter:

1. Det er problematisk, at det nordvestlige hjørne af masterplanen ikke er medtaget i lokalplanen.
2. Mindst 25 % af boligerne bør være almene.
3. Området bebygges alt for tæt, og der mangler grønne områder.
4. Der bør i trafikplanlægningen tages hensyn til bløde trafikanter, og det skal sikres, at der er tilstrækkelig kapacitet.
5. Lokaludvalget savner en redegørelse for parkering.
6. Alle 14 fastsatte mål om bæredygtighed i Københavns Kommunes bæredygtighedsværktøj bør opfyldes.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

1. Den nordvestlige del af området er i masterplanen alene angivet som volumenstudier. Bygherre har på nuværende tidspunkt ikke ønske om at detaljere denne del yderligere, så den kan indgå i lokalplanen.
2. Udviklingen af området omkring Bella Center blev igangsat i 2014, hvor det ikke var muligt jf. planloven at stille krav om almene boliger. Der blev indgået en partnerskabsaftale med bygherre om 20% almene boliger. Da der blev udarbejdet lokalplan for det sydøstlige område i 2016 var der mulighed for at stille krav om 25% almene boliger jf. planloven. I den forbindelse blev der anlagt en praksis på baggrund af partnerskabsaftalen med krav om 20% almene boliger. Forslaget til lokalplan adskiller sig ikke væsentligt fra de to foregående planer på en måde, der fordrer en praksisændring iht. tidligere aftaler om almene boliger.
3. Der planlægges et tæt byområde med forskellige boligtyper for at skabe plads til de mange nye borgere i København tæt ved metrostationen. Det understøtter brugen af kollektiv transport og cyklisme. Der er store grønne arealer i nærområdet og der anlægges nye grønne byrum.
4. Der er i forbindelse med lokalplanarbejdet udarbejdet en analyse, der viser, at kapaciteten på de omkringliggende veje ikke vil blive forringet væsentligt. Der er i forbindelse med vejudlægget i lokalplanen sørget for, at kvarteret også tager hensyn til de bløde trafikanter. Det vil der også være fokus på i forbindelse med detailprojekteringen af veje og stier.
5. Parkeringskravet er fastsat i overensstemmelse med kommuneplanen til 1 parkeringsplads pr. 200 m2 etageareal for boliger og serviceerhverv, da området ligger centralt placeret i forhold til metrostationen. Parkeringskravet til Bella Center og Bella Sky er fastsat ud fra en analyse af sammenlignelige kulturfaciliteter og erfaringer fra arrangementer i Bella Center. Der er i forbindelse med lokalplanarbejdet udarbejdet en redegørelse for parkeringsdækningen, der var vedlagt i forbindelse med den politiske behandling af lokalplanforslaget.
6. Planen lever fuldt op til Københavns Kommunes bæredygtighedsværktøj på 12 ud af 14 punkter, og samtidig er det for 3 ud af de 14 punkter bedre end standard. Samlet set vurderes resultatet tilfredsstillende.

Metroselskabet har følgende hovedsynspunkter:

1. Metroens installationer ved Bella Center station er placeret i nærheden af kanalerne, der kan blive oversvømmet, og disse installationer tåler ikke oversvømmelse.
2. Vandelementer i byrum er på tegning 8 placeret under metroens højbane uden for lokalplanområdet. Det er ikke muligt.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Bygherre har sammen med HOFOR igangsat en undersøgelse af, hvordan regnvandet skal håndteres uden, at kanalerne oversvømmes. Byggetilladelse afventer afklaring.
2. Det er korrekt og derfor slettes signaturen under metroen uden for lokalplanområdet.

Movia har følgende hovedsynspunkter:

1. Der ønskes mulighed for at opstille el-teknik til el-busser.
2. Dimensionerne for busholdepladser fremgår ikke af lokalplanforslaget.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Københavns Kommune ønsker at fremme klimavenlig bustrafik, og det foreslås derfor ændret, at el-teknik kan placeres i byrummet og enkelte træer kan udelades.
2. Der er taget højde for, at der er tilstrækkelig plads til busholdepladser i planen.

Bygherre har følgende hovedsynspunkter:

1. Cykelparkering er sat for højt i forhold til aktuelle/fremtidige behov for Bella Center og Bella Sky.
2. Bebyggelse over basen bør fritages for bestemmelsen om husdybde.
3. Det er afgørende, at erhvervsbyggeriet kan have et samlet udtryk i forhold til valg af materialer.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Parkeringskravet til cykler øges på baggrund af en konkret vurdering fra erfaringer med sammenlignelige kulturfaciliteter, og i relation til at parkeringskravet for biler nedsættes.
2. Da byggeriet over basen er placeret væsentlig bedre i forhold til dagslys end basen foreslås det, at der fastsættes en husdybde på 13,5 m.
3. Det arkitektoniske udtryk med en tung base i jordfarveskala og en lettere og lysere overetage er væsentlig for det samlede arkitektoniske udtryk.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. 64 henvendelser mener, at boligtårnet vil skabe gener i form af skygger, vindproblemer og indbliksgener. Boligtårnet bør flyttes til en anden placering i området.
2. 13 henvendelser handler om parkering og trafik. Gæster til Bella Center parkerer på vejene i villakvarteret øst for metroen. Antallet af parkeringspladser bør ikke reduceres.
3. 14 henvendelser handler om, at bebyggelsestætheden i området er for høj, og 11 henvendelser ønsker grønne byrum og plads til byliv i form af butikker, caféer og restauranter. Der vil blive skabt en mur mod Ørestads Boulevard, så området ikke integreres i Amager Vest.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

1. Der er i lokalplanen arbejdet med at minimere skyggepåvirkningerne både inde i området og udenfor ved placering af bygningerne. Da det er høje bygninger, vil der dog være skyggepåvirkninger af bebyggelsen øst for metroen. Den planlagte bebyggelse og beplantning vil forbedre vindforholdene, men der vil stadig være områder i yderkanten af området, hvor der vil være kraftig vind. I forhold til indbliksgener vurderes det, at en afstand fra boligtårnet til de nærmeste villaer øst for området på 170 meter er tilstrækkelig til, at der ikke vil være direkte gener i forbindelse med indblik. Som angivet i lokalplanen kræver bebyggelse højere end kote 50 Trafikstyrelsens godkendelse. Godkendelsen udestår, og det kan betyde, at boligtårnet bliver lavere.
2. Se bemærkninger til lokaludvalget, pkt. 5
3. Bebyggelse mod Ørestads Boulevard er forholdsvis tæt for at beskytte området mod vejstøj. Der er dog stadig stor variation i bebyggelsen langs Ørestads Boulevard, da der er medtaget bestemmelser om spring i bygningshøjden samt mulighed for overbygninger på karréerne udvalgte steder. Ved metrostationen er placeret et byrum for at lede gæster og beboere ind i området, og der er mulighed for butikker, restauranter og caféer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget planerne, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen dem i henhold til reglerne i planloven.

 Peter Stensgaard Mørch                      Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 17. december 2018

Liberal Alliance fremsatte følgende ændringsforslag:
”At parkeringsnormen for biler fastsættes til 1:100.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med en stemme mod syv. Ingen undlod at stemme.

For stemte: I.
Imod stemte: A, B, F, O og Ø.

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med syv stemmer mod en. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, I og O.
Imod stemte: Ø.

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten ønsker, at de i den oprindelige masterplan udlagte friarealer, som kommunen indgik partnerskabsaftale med Solstra om fastholdes, og at lokalplanen også omfatter hjørnet mod Center Boulevard og Vejlands Allé. Enhedslisten ønsker samtidig ikke etableringen af det foreslåede boligtårn i hjørnet mod Vejlands Allé og Ørestad Boulevard.”