Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om tagetagen i Holckenhus karreen, beliggende på henholdsvis H.C. Andersens Boulevard 33, Dantes Plads 2-6, Vester Voldgade 86 og 90 samt Stormgade 35, kan ombygges til tagboliger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der gives tilladelse til, at tagetagen i Holckenhus karréen ombygges til tagboliger, når den endelige byggeansøgning foreligger.

Problemstilling

Ejeren af ejendommene i Holckenhus karreen, der ligger på henholdsvis H.C. Andersens Boulevard 33, Dantes Plads 2-6, Vester Voldgade 86 og 90 samt Stormgade 35 ønsker at foretage ombygning, se bilag 2. I projektet indgår omdannelse af tagetagen til 10 tagboliger inklusive en allerede omdannet og tilladt bolig.  Forvaltningen er i dialog med bygherre om det ansøgte, herunder om anvendelsen af tagetagen, hvor bygherre senest den 4. september 2018 har henvendt sig om tilretning af projektet i forhold til et mindre boligareal i tagetagen, se bilag 5.

Forvaltningen er positivt indstillet i forhold til at meddele byggetilladelse til ombygning, herunder ombygning af tagetagen til tagboliger, da byggelovgivningen ikke forhindrer projektet. Der er ikke udarbejdet lokalplan for karreen.

Alternativet (Å) har ønsket sagen forelagt Teknik- og Miljøudvalget.

Løsning

Der er offentlig interesse for anvendelsen af tagetagen og tagets udformning efter ombygning. Både lejere og lokaludvalg ønsker, at den ansøgte ombygning af tagetagen til tagboliger forhindres (se bilag 3 og 4). Tagetagen anvendes til atelierer for et kunstnermiljø.

Teknik- og Miljøforvaltningen har med byggelovgivningen ingen mulighed for at nægte den ansøgte ombygning af tagetagen.

Anvendelsen af tagetagen

Holckenhus karreen blev opført i 1893 med atelierer i tagetagen. Tagetagen anvendes i dag til 13 atelierer og depotrum/lager/tørreloft, og der er tilladt 1 tagbolig, der senest i 2015 blev tilladt udvidet. Med det ansøgte indrettes tagetagen til en ændret anvendelse som boligfunktion. Boligfunktionen er ikke til hinder for, at de rum, der i dag anvendes som atelierer for kunstnere, fortsat kan have en funktion som atelier for den pågældende beboer af tagboligen. Erhverv i egen bolig i boligområder er tilladt, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes.

Ombygningsprojektet

Tagetagen i karreen bevarer med det ansøgte den fysiske udformning af taget, men med tilførsel af kviste i sædvanligt omfang. De rum, der i dag fungerer som lager/depotrum, vil blive hævet ca. 1 meter af hensyn til rumhøjde, mens de andre rum henholdsvis bevarer den store rumhøjde og etagedæk fjernes mellem depot og tørreloft for at skabe en god rumhøjde.

Det ansøgte tagboligprojekt kan ikke nægtes med byggelovgivningen, og ombygningen af Holckenhus karreen er ikke vurderet at være lokalplanpligtig.

Det skal bemærkes, at bygherre som nævnt ovenfor har rettet henvendelse til forvaltningen om eventuelle ændringer i det ansøgte. Sagen er derfor endnu ikke færdigbehandlet

Høring

Forvaltningen vurderer umiddelbart, at det ansøgte ikke skal i partshøring, da ombygningen af tagetagen ikke indebærer større synlige ændringer af facaden ud over kviste, og da der i projektet i øvrigt er taget de samme hensyn til bygningens ydre fremtræden, som havde bygningerne været underlagt en bevarende lokalplan.

Forvaltningen har imidlertid modtaget indlæg fra lejerne i karreen og Indre By Lokaludvalg, hvor der i begge indlæg bliver anmodet om at hindre det ansøgte ved nedlæggelse af et forbud efter planlovens § 14. Bygherre er opmærksom på den offentlige og politiske interesse, der er omkring det ansøgte, og har senest den 4. september 2018 henvendt sig om tilretning af ansøgningen for så vidt angår anvendelsen af tagetagen.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen er som sagt positiv overfor at meddele byggetilladelse til ombygning af Holckenhus karren.

Nedlæggelse af et § 14 forbud og en efterfølgende udarbejdelse af en lokalplan vil ikke sikre ønsket om at fastholde anvendelsen til atelier. Det skyldes, at der ikke kan udarbejdes en lokalplan, som alene har til formål at fastlægge anvendelsen til atelierer, idet ejeren fortsat skal have rimelig mulighed for at kunne udnytte sin ejendom.

Det vil dog være muligt at udarbejde en lokalplan efter et § 14 forbud, der fastlægger tagetagen til en bredere anvendelse end atelierer – fx liberale erhverv og håndværk – og således forhindrer boliger i tagetagen. Et ønske om gennem lokalplan at sikre en fortsættelse af anvendelsen af rum i tagetagen til atelierer vil være i strid med kommuneplanens hovedregel om, at der ikke må etableres erhverv over bolig, da lejemålene under tagetagen er boliger. Forvaltningen har ikke praksis for at fravige dette princip.

Da en ny lokalplan ikke vil kunne sikre den konkrete anvendelse til atelierer i bygningens tagetage, vurderer forvaltningen derfor ikke, at der bør nedlægges et § 14 forbud.

Økonomi

Indstillingen har i sig selv ingen økonomiske konsekvenser.

Videre proces

Når udvalget har godkendt sagen vil forvaltningen, når sagen er tilstrækkeligt oplyst, herunder afklaring af bygherres ønsker for tagetagen, træffe afgørelse i byggesagen om ombygning i Holckenhus karreen. Hvis udvalget ikke godkender sagen, vil udvalget blive forelagt en særskilt sag om § 14-forbud i 2018.

Pernille Andersen

                                              /Pia Holm Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 17. september 2018