Dispensation fra tillæg 4 til lokalplan 310 Teglværkshavnen til nybyggeri på Teglholmsgade 25-27, Vesterbro/Kgs. Enghave
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra tillæg 4 til lokalplan 310 Teglværkshavnen til opførelse af to karreer med bolig og kontorbygning på Teglholmsgade 25-27, som beskrevet under Løsning.
Problemstilling
En bygherre har ansøgt om opførelse af to boligkarréer, som er forbundet af en lang erhvervsbygning samt en plads kaldet Kanaltorvet på Teglholmsgade 25-27, Vesterbro/Kgs. Enghave. Bygningerne kommer til at ligge på en ø med vejforbindelse fra Teglholmsgade. Byggeriet forudsætter dispensation fra tillæg 4 lokalplan 310 Teglværkshavnen, da der foretages ændringer vedrørende udformning af træbrygger, intern trafikbetjening, arkader, trappeanlæg, plantning af træer, etageantal, boligstørrelser, altanfremspring, opsamling af regnvand og placering af elevatortårn og trappetårn. Dispensationen har været i naboorientering i perioden fra den 5. april 2024 til den 26. april 2024. Forvaltningen har modtaget 34 henvendelser (bilag 3). Sagen forelægges udvalget på grund af antallet af henvendelser.
Løsning
Teglholmsgade 25-27 er en af de sidste ubebyggede grunde i byudviklingsområdet ved Teglværkshavnen. Ifølge lokalplanen skal der her udgraves en ø beliggende mellem Teglholmskanalen og kommende kanal, hvor Østre Teglgade er beliggende i dag. For at dæmpe mod støj fra MAN Solutions Lab og trafikstøjen fra Teglholmsgade, muliggør lokalplanen fra 2011 en lang erhvervsbebyggelse mod Teglholmskanal. Ændringerne fra lokalplanen sikrer bedre udearealer og sammenhæng med omgivelserne. Den trafikale løsning, udformning af træbryggen samt indretningen af Kanaltorvet vil være med til at sikre en bedre opdeling af private og offentlige zoner. Herudover bliver trappeanlægget ved Kanaltorvet et centralt og fælles mødested for området. Udformningen af de to karréer fastholder en aftrapning mod Kanaltorvet, så der sikres gode solforhold på Kanaltorvet.
Lokalplandispensation
Projektet kræver dispensation fra tillæg 4 til lokalplan 310 Teglværkshavnen, der er bekendtgjort den 26. januar 2011. Skema med oversigt over ansøgte dispensationer og forvaltningens vurdering findes i bilag 4. Bygherre søger om dispensation for nedenstående forhold.
Det muliggøres,
- at anlægge træbryggen med en anden udformning end den, der er angivet i lokalplanen på tegning nr. 4 og beskrevet i bestemmelsen.
- at for nye boliger følger de gældende kommuneplanbestemmelser fra Kommuneplan 2019.
- at ændre placering af internt vejareal med tilhørende vende- og parkeringsarealer.
- at ændre placering af vej- og stibroer for at få det til at passe med det interne vejareal med tilhørende vende- og parkeringsarealer og allerede planlagte stiforbindelser til naboøen, som der er dispenseret til jf. opførelse af byggeri på denne ø. Efter dialog med bygherre anbefaler forvaltningen, at stiforbindelsen fra Teglholmsgade til den sydvestlige del af øen anlægges som lokalplanlagt, så cyklister og gående får nem adgang til øen og Kanaltorvet fra Teglholmsgade.
- at ændre på placering vejtræer.
- at ændre placering af overkørsel til p- kælder fra den, fastlagte, placering i lokalplanen.
- at ændre etageantallet for den nordlige karré fra tre til fire samt fire til fem etager mod Kanaltorvet og den nye kanal samt fire til fem og seks til syv etager mod Frederiksholmsløbet. For den sydlige karré ændres etageantallet fra seks tilsyv7 etager i det sydvestlige hjørne ud mod den nye kanal og mod nordøst mod kanaltorvet ved erhvervsbygningen. Den samlede bygningshøjde ændres ikke.
- at der ikke etableres en port i erhvervsbygningen mod Teglholmskanalen, men i stedet for etableres en port for tung trafik i den sydlige karré mod Teglholmsgade.
- at altanerne mod Kanaltorvet, kanalen og Teglholmsløbet får et fremspring på henholdsvis 1,4 m og 1,3 m fremfor 0,8 m
- at placere elevatortårn og trappehus på taget af erhvervsbygningen.
- at anlægge promenade, stier, træbrygge samt Kanaltorvet som ønsket samt ikke at opføre arkader i stueetagen.
- at placere træerne på Kanaltorvet og i gårdrummene andre steder end vist på tegning nr. 6.Det plantes samme antal eller flere træer end krævet i lokalplanen.
- at anlægge et cirkulært trappeanlægget på Kanaltorvet, der er større end planlagt udformning jf. Tegning nr. 6.
- at der ikke etableres et anlæg til opsamling af regnvand til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine.
Helhedsvurdering
Teknik- og Miljøforvaltningen kan anbefale projektet, da der er tale om ændringer, der tilsammen sikrer bedre udearealer og sammenhæng med omgivelserne. Den trafikale løsning, udformning af træbryggen samt indretningen af Kanaltorvet vil være med til at sikre en bedre oplevelse af private og offentlige zoner. Herudover bliver trappeanlægget ved Kanaltorvet et centralt og fælles mødested for området. Der er indarbejdet ramper i trappeanlægget, så kørestolsbrugere og gangbesværede har mulighed for at komme helt ned til vandkanten. Udformningen af de to karréer fastholder en aftrapning mod Kanaltorvet, så der sikres gode solforhold på pladsen.
Naboorientering
Dispensationen har været i naboorientering i perioden fra den 5. april 2023 til den 26. april 2024. Forvaltningen har modtaget 34 henvendelser (bilag 6). Henvendelserne er refereret med forvaltningens bemærkninger i bilag 5. Kongens Enghave Lokaludvalg har ikke indsendt et høringssvar. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor. Hovedparten af henvendelserne omhandler bygningshøjdens påvirkning for området.
Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser:
- Hovedparten udtrykker bekymring for skyggepåvirkning ved otte etager. Andre påpeger, at byggeriet bliver for højt i forhold til omkringliggende bygninger, heri også bekymring for udsyn fra eksisterende boligbebyggelse. Enkelte har bemærkninger vedr. udformning af altanerne, som de ønsker skal matche de altaner, der er opført ved eksisterende byggeri i området.
- Enkelte kritiserer, at man fratager Teglholmens beboere muligheder for at benytte træbrygger, stiforbindelse fra Teglholmsgade og enkelte ønsker flere grønne områder.
Forvaltningens bemærkninger:
- Lokalplanens maksimale højder overholdes, selvom der primært i den nordlige karré bygges med en ekstra etage. Eksempelvis bygges der otte etager, hvor lokalplanen tillader ni etager. Her er den maksimale højde i det sydlige hjørne på 32 m. Altanerne er tilpasset facadeudtrykket, og der er arbejdet med komplementærfarver, så der kommer et spil i facaden.
- Jf. snit F-F og O-O i lokalplanen, skal der opføres overdækkede arkader for at sikre offentlig passage rundt om øen. Kvaliteten af stueetagen, både hvor der er boliger og erhverv, vil blive væsentligt forringet ved at opføre en 4 m dyb arkade. For at sikre den offentligt tilgængelige passage rundt om øen, er erhvervsbebyggelsen skubbet mod vest, for at gøre plads til passage. Mod nord sker den offentlige passage på træbryggen, som overholder tilgængelighedskrav. Forvaltningen vurderer, at projektet med de fremsatte dispensationer vil være med til at give området bedre udearealer og et centralt mødested i form af Kanaltorvet.
Forvaltningen har dog på baggrund af høringssvarene valgt ikke at imødekomme bygherres ønske om ændring af stibro fra Teglholmsgade til den sydvestlige del af øen.
Politisk handlerum
Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte ikke at give dispensation til én eller flere af de ansøgte dispensationer. Udvalget kan ligeledes vælge at imødekomme bygherres ønsker til omlægning og nedlæggelse af stibro fra Teglholmsgade til den sydvestlige del af øen.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt dispensationen, vil forvaltningen meddele dispensationen.
Søren Wille
/ Karsten Biering Nielsen
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 17. juni 2024
Indstillingen blev godkendt uden afstemning
Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Det Konservative Folkeparti støtter indstillingen, men dette sker under forudsætning om at bygherre i det videre arbejde tager hensyn til bekymringerne vedrørende skygge- og indbliksgener, og aktivt arbejder for at begrænse disse.”