Opførelse af 67 almene ungdomsboliger på Rovsingsgade 63, Nørrebro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til et tidligere godkendt, men nu væsentligt revideret alment projekt for ungdomsbolig på Rovsingsgade 63, Nørrebro. 

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af et væsentligt revideret alment boligprojekt med i alt ca. 67 ungdomsboliger, jf. bilag 2. Tilsagnet om kommunalt grundkapitallån ændres med denne indstilling til 10,2 mio. kr. Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter jf. økonomiafsnittet.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende revideret endeligt projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende reviderede projekt.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2015 (BR 2. oktober 2014) (A, B, F, O og Ø) og overførselssag 2014-2015 (BR 30. april 2015) (A, B, F, O og Ø).

Borgerrepræsentationen godkendte den 26. maj 2016 opførelsen afDomeasalmene ungdomsboligprojekt på Rovsingsgade 63. Projektet er dog efterfølgende ændret så væsentligt, at Borgerrepræsentationen igen skal tage stilling til projektet. Antallet af ungdomsboliger er eksempelvis reduceret fra ca. 118 til ca. 67, mens gennemsnitsstørrelsen på boligerne er steget fra 38,5 m2til 49 m2.Ændringerne skyldes, at det af Borgerrepræsentationen godkendte projekt i 2016 på grund af en markant stigning på byggepriser i Storkøbenhavn ikke kunne realiseres indenfor det almene rammebeløb.

Løsning

Domea har oplyst, at prisindhentninger fra flere entreprenører ved det oprindelige projekt viste en budgetoverskridelse på minimum 25 %. I stedet for at gå på kompromis med kvaliteten i projektet igangsatteDomea et arbejde med at tegne og prissætte et revideret bygbart projekt med vægt på en høj standard af materialevalg og detaljering samt fokus på en arkitektonisk forståelse af stedet.

Det indstillede reviderede projekt er vurderet ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed.

Forvaltningen anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Projektet skal opfylde den relevante lokalplans krav og leve op til den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som understøtter kommunens boligpolitiske målsætninger. Teknik- og Miljøforvaltningen kan fremsætte vilkår i forhold til den fornødne bearbejdning af eksempelvis bebyggelsesplan og planløsninger, jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. § 18 stk. 2 og 3.

Det valgte projekt vil rumme ca. 67 almene ungdomsboliger og medvirke til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i København. Projektet er udformet som en sammenhængende blok i fire etager, der består både private og almene ungdomsboliger. De almene ungdomsboliger har franske altaner ud mod Rovsingsgade og fællesaltaner langs svalegang ind mod gården. Boligerne er gennemlyste med adgang fra gården via svalegangen, og et fællesrum er placeret som en fritstående bygning i gården. Bygningens facade opføres i rødligt tegl ud mod Rovsingsgade med en markering af stueetagen via skift i fugefarven.

Det samlede projekt med private og almene boliger er ændret, således at den private andel er blevet større og den almene andel tilsvarende mindre. Dette medfører ingen ændringer i det samlede projekts friarealprocent og bebyggelsesprocent.

Økonomi

Anskaffelsessum samt kommunal grundkapital og garantiforpligtelse for det reviderede projekt ligger beløbsmæssigt under Borgerrepræsentationens godkendelse og bemyndigelse af 26. maj 2016, hvorfor der ikke søges om ny godkendelse/bemyndigelse.

Ændringen i det almene boligprojektfra Borgerrepræsentationens godkendelse den 26. maj 2016 og denne sag fremgår af tabellen nedenfor:

Kommunens grundkapitallån

De nye almene ungdomsboliger finansieres med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede reviderede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 10,2 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer), Grundkapitallånene afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, jf. tabellen nedenfor.

 For det tidligere godkendte projekt udgjorde prisen pr. bolig: 27.790 kr./m2, hvilket for en gennemsnitsbolig på 38,5 m2 er ca. 1.070.000 kr. Huslejeniveauet udgjorde 1.043 kr. pr. m2/år (ekskl. forbrug), hvilket for en bolig på 38,5 m2er ca. 3.350 kr. pr. måned (ekskl. forbrug).

For det nu indstillede projekt udgør prisen pr. bolig: 28.990 kr./m2, hvilket for en gennemsnitsbolig på 49 m2 er ca. 1.420.000 kr. Huslejeniveauet udgør 1.146 kr. pr. m2/år (ekskl. forbrug), hvilket for en bolig på 49 m2er ca. 4.680 kr. pr. måned (ekskl. forbrug).

Øvrig økonomi i projektet fremgår af bilag 2.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere Domeaom beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

                                             Michel Schilling

                                                                      / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 17. juni 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.