Dispensation fra lokalplan nr. 554 Sundevedsgade-karreen (reduktion af skorsten), Vesterbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives dispensation til, at den bevaringsværdige skorsten på Enghavevej 12-14 forbliver reduceret til 20 meter. Alternativet til dispensation er, at der stilles krav om genopførelse af skorstenen til fuld højde på 31 meter.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra lokalplan nr. 554 ”Sundevedsgade-karreen” til, at den bevaringsværdige skorsten på ejendommen Enghavevej 12-14 forbliver reduceret til 20 meter.

Problemstilling

I lokalplan Sundevedsgade-karreen er en fritstående skorsten fastlagt som bevaringsværdig. Den må derfor ikke rives ned eller ombygges uden dispensation. I forbindelse med ansøgning om byggetilladelse til det boligbyggeri, som lokalplanen også giver mulighed for, oplyste ejeren, at skorstenen var i så dårlig stand, at det var nødvendigt at reducere den fra 31 meter til 20 meter. Bygherre ansøgte derfor om dispensation til at reducere den.

Bygherren gik i december 2018 uden tilladelse i gang med at rive skorstenen ned, fordi der ifølge bygherre var akut nedstyrtningsfare. Der blev udstedt et standsningspåbud, indtil forvaltningen havde haft lejlighed til at vurdere om forvaltningen var enig heri, hvilket resulterede i et påbud fra forvaltningen om straks at reducere den til 20 meter på grund af nedstyrtningsfare. Sagen har efterfølgende været i nabohøring (bilag 3). Ansøgning om dispensation bliver forelagt Teknik- og miljøudvalget, fordi der har været stor politisk og offentlig interesse om spørgsmålet om bevaring af bebyggelse i området, herunder også i forbindelse med lokalplanens vedtagelse.

Løsning

Lokalplan Sundevedsgade-karreen blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 14. december 2017 (bilag 6). Lokalplanen fastlægger rammerne for nybyggeri langs Enghavevej og Sundevedsgade samt på Vesterbrogade 107 C.19 bygninger i karreen er i lokalplanen fastlagt som bevaringsværdige i lokalplanen, herunder en skorsten. Det betyder, at de ikke må rives ned uden kommunens tilladelse i form af en dispensation.

I forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen var der drøftelser om, hvorvidt endnu flere bygninger kunne bevares, herunder bygningerne på ejendommene langs Enghavevej (populært kaldt Slagtergårdene). Det blev med lokalplanen vedtaget, at de fleste bygninger på Enghavevej 10-16 kunne rives ned, men at det såkaldte Hollænderhus inde i gården og skorstenen skulle bevares, hvilket også fremgik af lokalplanforslaget.  

Det har imidlertid vist sig, at skorstenen er i meget dårlig stand. Især efter, at de omkringliggende bygninger er revet ned for at give plads til nybyggeriet, er den blevet udsat for fuld vindbelastning, hvilket har forværret stabiliteten. Forvaltningen har derfor, efter at ejeren af sikkerhedsgrunde selv havde påbegyndt nedrivningen, også pålagt ejeren at reducere højden af sikkerhedsmæssige grunde. Dette er skete på baggrund af en besigtigelse og af bygherren indsendte oplysninger om skorstenens tilstand. I bilag 2 er der billeder af skorstenen før og efter nedrivning.

Retlig eller fysisk lovliggørelse
Selvom forvaltningen har udstedt et påbud om nedrivning af skorstenen, skal der ske en lovliggørelse af den ændrede skorsten efter lokalplanen. Det kan ske ved en retlig (dispensation) eller en fysisk lovliggørelse (genopbygning).

Teknik- og Miljøudvalget skal træffe en konkret afgørelse om, hvilken løsning der skal vælges. I denne afgørelse skal indgå en vægtning af samtlige relevante og saglige oplysninger i sagen. Det bemærkes indledningsvist, at det ikke er et sagligt planlægningsmæssigt hensyn at lægge vægt på, at bygherren påbegyndte reduktionen af skorstenen, før kommunen gav tilladelse hertil.

Bygherren ønsker at beholde skorstenen i reduceret form således, at der gives en dispensation til at bibeholde skorstenen i en højde på 20 meter. Det vil være en retlig lovliggørelse.

Alternativet til en retlig lovliggørelse ved dispensation er fysisk lovliggørelse, hvor der stilles krav om, at skorstenen genopføres i fuld højde. Bygherren har fået foretaget en teknisk undersøgelse, der viser, at det ikke er muligt alene at genopføre den del, der er blevet fjernet, da det eksisterende fundament ikke er solidt nok til at bære skorstenen i fuld højde. I stedet skal den resterende del også rives ned, og der skal ske genopførelse til fuld højde med nye sten eller genbrugssten, fordi de gamle sten er for porøse til at kunne genbruges. En fuld genopbygning med nye sten vil ifølge bygherrens egne oplysninger koste 5-8 mio. kr. ekskl. moms. Kommunen har mulighed for at stille krav om, at bygherre skal bruge genbrugssten til genopbygningen. Det kan sikre et udseende af skorstenen, der i højere grad ligner det oprindelige, uden det dog kan sikre, at skorstenen ikke vil se nybygget ud.

I bilag 7 er der en uddybende gennemgang af de forhold, der indgår i vurderingen i forhold til at vælge mellem retlig eller fysisk lovliggørelse. Konklusionen er, at det juridisk set, vil være muligt at kræve fysisk lovliggørelse af skorstenen.

Argumenter for hhv fysisk og retlig lovliggørelse

For en fysisk lovliggørelse taler hensynet til bevarelse af kulturmiljøet i form af en skorsten i oprindelig højde samt håndhævelsen af lokalplanens krav om bevaring af skorstenen. Skorstenen vil ligne den gamle skorsten i form og højde, og den vil blive synlig også udenfor lokalplanområdet.

For en dispensation taler, at en reduceret skorsten også varetager hensynet til kulturmiljøet. Skorstenen i reduceret form vil i højere grad vidne om det gamle byggeri, idet det ikke vil blive nødvendigt at tilføje nye sten. Skorstenen vil stadig være synlig i området, men dog ikke udenfor lokalplanområdet. Gevinsten ved en genopbygning set i forhold til omkostningerne på mellem 5 og 8 mio. kr. ekskl. moms (bygherres oplysninger) til genopførelse af skorstenen, vil ikke i sig selv være en juridisk hindring for at kræve genopførelse, jf. ovenfor, men det kan indgå i afvejningen, at der er tale om et stort beløb, og at skorstenen efterfølgende vil fremstå som ny og uden funktionel betydning.

Forvaltningen indstiller på baggrund af en samlet vurdering af ovennævnte hensyn, at der gives dispensation til at opretholde skorstenen i den reducerede form, idet forvaltningen lægger særlig vægt på, at en reduceret skorsten, vil være synlig i området og i sit udtryk fremstå mere oprindelig end en genopført skorsten, jf. lokalplanredegørelsen om at bevare ”spor tilbage til stedets kulturmiljø”.

Høring

Dispensationen har, jf. planlovens § 20, været i nabohøring i perioden fra den 4. februar til den 25. februar 2019. Forvaltningen har modtaget syv henvendelser, heraf to fra den samme (bilag 4). I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger.

Hovedsynspunkterne i henvendelserne:

1. Seks borgere mener, at skorstenen bør genopføres, fordi den er et vartegn for området. Når man nu har fastlagt den som bevaringsværdig i lokalplanen, så bør en ejer ikke bare få lov til at reducere den. Eventuelt kunne man genopføre de 11 meter i et andet materiale, som en slags moderne monument. Rytmisk Center, som er nabo, synes dog godt, at man kan tillade, at skorstenen beholder sin nuværende højde.
2. Vesterbro Lokaludvalg mener, at ejeren burde have vedligeholdt skorstenen bedre. Forvaltningen burde have undersøgt dens stand, så man ikke på et forkert grundlag havde besluttet at gøre den bevaringsværdig med lokalplanen.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Synspunkterne er en del af den samlede vægtning af de faktorer, der skal indgå i en afgørelse af, om der skal gives dispensation til at beholde skorstenen i den reducerede højde. Argumentationen for hvilken løsning, der kan vælges, fremgår ovenfor og af bilag 7.
2. Det skyldes ifølge ejerens tekniske undersøgelser ikke alene manglende vedligeholdelse, men også tidens tand, at skorstenen ikke mere er stabil.
   
   I forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen forelå der ikke oplysninger om, at skorstenen skulle være i så dårlig stand, at der skulle være behov for at reducere den til 20 meter. Disse oplysninger er først efterfølgende fremkommet i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse til nybyggeriet, og skorstenen er formentlig også blevet mere ustabil, som et resultat af den forøgede eksponering i forbindelse med nedrivning af den omkringliggende bebyggelse.
   
   Det fremgik af det lokalplanforslag, der var i høring, at bevaringsværdig bebyggelse ikke må nedrives eller kun kan ske efter særlig tilladelse, dvs. i form af en dispensation. Hvis ejeren havde viden om, at skorstenen var i så dårlig stand, at der var en mulighed for, at den ikke kunne bevares, havde det været nærliggende at gøre forvaltningen opmærksom på det i forbindelse med høringen om lokalplanforslaget. Forvaltningen havde ud fra de foreliggende oplysninger på planlægningstidspunktet ikke anledning til at foretageyderligere undersøgelser af skorstenens tilstand.

Hvis der gives afslag på dispensation og efterfølgende påbud om fysisk lovliggørelse vil afgørelsen kunne indbringes af ejerne til Planklagenævnet. En klage vil normalt ikke have opsættende virkning. Der en vis procesrisiko forbundet med en klagesag – herunder særligt i forhold til det retlige spørgsmål om proportionalitet.

En dispensation fra lokalplanen til reduktion af skorstenen vil tilsvarende kunne påklages af de omboende. Der er en mindre procesrisiko forbundet med en sådan klagesag, da nævnet ikke kan efterprøve kommunens skønsmæssige vurdering, men alene tage stilling til retlige spørgsmål.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensationen.

                Michel Schilling

                                         /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 17. juni 2019

Indstillingen blev ikke godkendt med en stemme mod otte. Et medlem undlod at stemme.

For stemte: C.
Imod stemte: A, B, F, O, Ø og Å.
Undlod at stemme: I.

Enhedslisten, Socialdemokratiet, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Den bevaringsværdige skorsten på Enghavevej er det sidste, der er tilbage af den gamle historiske Slagtergård og derfor skal skorstenen naturligvis genopbygges i sin fulde højde. Skorstenen er et vartegn for området med stor lokal, kulturel og historisk værdi og det er helt afgørende, at den både reetableres i sin fulde bevaringsværdige højde og at der anvendes genbrugssten for at bevare mest mulige af det oprindelige historiske udtryk.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Vi har noteret os, at hvis skorstenen skal genopføres, så forudsætter det, at den resterende skorsten pilles ned, idet den gamle skorstens tomt ikke fysisk kan bære en genopførelse. Vi ønsker ikke at pålægge grundejeren udgiften til at pille hele skorstenen ned for genopføre skorstenen, idet den genopførte skorsten kun vil blive en kopi af den oprindelige skorsten.”

Jakob Næsager (C) standsede sagen i medfør af kommunestyrelseslovens § 23, og sagen indbringes dermed til afgørelse i Borgerrepræsentationen.