Kollektivhuset. Hans Knudsens Plads

Der skal træffes beslutning om udvidelse af de kommunale garantier til renoveringsarbejderne samt forhøjelse af grundkapital og kommunal garanti til etablering af 21 nye boliger i afdeling 1 Kollektivhuset, Hans Knudsens Plads, De Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, 

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at godkende en fordyrelse af etableringen af 21 almene familieboliger i Kollektivhuset på 12,84 mio. kr.
2. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at meddele tilsagn om yderligere kommunal grundkapital på 0,164 mio. kr., så den kommunale grundkapital herefter udgør 4,164 mio. kr. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af midler afsat til regulering af grundkapitallån
3. at Teknik- og Miljøudvalgets bemyndigelse til at meddele kommunal garanti for realkreditlån til finansiering af de 21 familieboliger øges fra 24,2 mio. kr. til 36,6 
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele yderligere 100 pct. kommunal garanti, i forbindelse med at et lån til finansiering af dele af renoveringsarbejderne i Kollektivhuset forhøjes fra 74,1 mio. kr. til 86,8 mio. kr. Lånet regaranteres af Landsbyggefonden med 50 pct. og den kommunale nettogaranti er herefter 43,4 mio. kr.
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele yderligere kommunal garanti, i forbindelse med at et lån til finansiering af dele af renoveringsarbejderne i Kollektivhuset forhøjes fra 24,3 mio. kr. til 36,4 mio. kr. Den Kommunale garanti anslås til 100 pct. af forhøjelsen
6. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele de kommunale garantier vedrørende arbejderne, under forudsætning af at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste. 
7. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Den 7. december 2000 godkendte Borgerrepræsentationen støtte til en række almene afdelinger– herunder til De Vanføres Boligselskab, afdeling 1 Kollektivhuset ved Hans Knudsens Plads.

Oprindeligt drejede sagen sig om typiske renoveringsarbejder. På grund af tab på erhvervslejemål har sagen efter 2007 ændret karakter og omfatter nu også udgifter til ombygning af erhvervsarealer og finansiering af opsamlede lejetab.   

Sagen har været forelagt Borgerrepræsentationen flere gange, dels vedrørende renovering af bygningen, dels vedrørende etablering af 21 familieboliger på 10. og 11. salen, der i dag er erhverv.

Boligorganisationen har nu ansøgt om, at kommunen godkender en højere anskaffelsessum vedrørende de 21 nye boliger og udvider de kommunale garantier vedrørende renoveringen. Baggrund og ansøgninger er beskrevet i bilag 1.

De 21 familieboliger: Borgerrepræsentationen godkendte i 2011 en anskaffelsessum på 28,8 mio. kr., heraf 14 pct. kommunalt grundkapitallån (4,0 mio. kr.). Der hviler imidlertid en kommunal tilbagekøbsret på 11. salen, som det koster 8,3 mio. kr. at indfri. Hertil kommer, at byggeriet efter licitation er blevet dyrere end forventet, så anskaffelsessummen nu udgør 41,6 mio. kr. Boligorganisationen har derfor søgt om godkendelse af et større grundkapitallån samt en forhøjet kommunal garanti.

Renoveringssagen: Som følge af renovering af elevatorer, istandsættelse af erhvervslejemål samt erhvervslejetab har boligorganisationen søgt om forhøjelse af de kommunale garantier, så sagen endeligt kan afsluttes. Det betyder, at et lån med regaranti fra Landsbyggefonden forhøjes med 12,7 mio. kr. til 86,8 mio. kr. Kommunen garanterer 100 pct. for dette lån. Et lån uden regaranti fra Landsbyggefonden forhøjes med 12,1 mio. kr. til 36,4 mio. kr. Kommunen skal garantere 100 pct. for forhøjelsen.

Lånebehovet er baseret på, at Landsbyggefonden har godkendt, at afdelingens reguleringskonto i fonden anvendes til at nedbringe lånebehovet. Det er en forudsætning, at kommunen også godkender det.

Landsbyggefonden har tilkendegivet at ville imødekomme boligorganisationens ansøgning. Det vil være et vilkår i forvaltningens tilsagn, at Landsbyggefonden meddeler tilsagn som ansøgt af boligorganisationen.

Siden 2007 har der været problemer med udlejningen af de i alt ca. 5.000 m² erhverv i bygningen. Der er solgt ca. 500 m² erhvervsareal i stueetagen til en dagligvareforretning, og ca. 1.400 m² på 1. salen er omdannet til boliger. Herudover er ca. 450 m² erhverv i parterre og stueetage blevet ombygget med henblik på fortsat erhvervsanvendelse. Disse arealer er udlejet.

Tilbage er erhvervsarealerne på 10. og 11. salen. Hele 11. salen og dele af 10. salen står tomme. Indtil videre dækkes afdelingens lejetab ved Landsbyggefondens driftsstøtteordning. Boligorganisationen har vurderet, at en fortsat erhvervsudlejning af 10. og 11. salen kræver en betydelig modernisering af arealerne, og at investeringen ikke nødvendigvis vil føre til en udlejning på grund af arealernes beliggenhed. Boligorganisationen vurderer derfor, at en ombygning af 10. og 11. salen til boliger er nødvendig.

Forvaltningen er enig med boligorganisationen i, at en fremtidssikring af afdelingen kræver, at 10. og 11. salen ombygges til boliger, og at renoveringssagen nu afsluttes endeligt, herunder at opsamlede lejetab bliver endeligt finansieret.

Forvaltningen anbefaler derfor, at boligorganisationens ansøgninger imødekommes, på vilkår af at Landsbyggefonden også godkender ansøgningen. Det bemærkes, at kommunen også på grund af de allerede stillede garantier har en stor interesse i, at den igangværende omdannelses- og renoveringsproces gennemføres.

Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der kun får bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget, såfremt låntager ikke er i stand til at betale lånet. Grundet udlejningsproblemerne i afdelingen påtager kommunen sig en større risiko end sædvanligt, indtil hele processen er gennemført, og 10. og 11. salen er udlejet. Det er forventningen, at de nye boliger kan udlejes til den anslåede husleje. I modsat fald vil der for eksempel kunne blive behov for en kapitaltilførsel fra kommune, Landsbyggefond og realkreditinstitut til at nedbringe huslejen.

Godkender Borgerrepræsentationen udvidelsen betyder det, at kommunen vedrørende renoveringssagen vil garantere for et lån på 86,8 mio. kr. med 100 pct. kommunal garanti og regaranti fra Landsbyggefonden samt garantere for et lån på 24,3 mio. kr. med 44 pct. samt forhøjelsen på dette lån med 12,1 mio. kr. med anslået 100 pct. garanti. Dertil kommer, at dette lån på i alt på 36,4 mio. kr. er uden Landsbyggefondsgaranti.

Siden 2011 er finansieringen af alment boligbyggeri ændret til 10 pct. kommunal grundkapital, 88 pct. realkreditlån og (uændret) 2 pct. beboerindskud. Den ændrede finansiering betyder, at behovet for kommunal grundkapital i forbindelse med fordyrelsen af de nye 21 familieboliger kun stiger med ca. 0,16 mio. kr. til i alt 4,16 mio. kr. Da behovet for realkreditlån forhøjes fra 24,2 mio. kr. til 36,6 mio. kr. forøges den kommunale garantiforpligtigelse tilsvarende. Garantiprocenten anslås til ca. 70 pct. svarende til ca. 25,6 mio. kr.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele dette til boligorganisationen, på vilkår at Landsbyggefonden også meddeler tilsagn. Egentligt tilsagn til etableringen af de nye boliger vil dog afvente frikøbet.

         Pernille Andersen

                                                                  /Simon Kjær Hansen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 17. juni 2013:

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag:
”at familieboliger erstattes af ungdomsboliger”

Der blev stemt om ændringsforslaget: 
For ændringsforslaget stemte 1 udvalgsmedlem: C
Imod ændringsforslaget stemte 9 udvalgsmedlemmer: A, B, F, I, Ø
1 udvalgsmedlem undlod at stemme: O

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget

Indstillingen blev anbefalet.