Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Valby Idrætspark" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt redegørelse for udarbejdelse af Helhedsplan for Valby Idrætspark

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 17. maj 2006

 

 

Sager til drøftelse

 

18.      Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Valby Idrætspark" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt redegørelse for udarbejdelse af Helhedsplan for Valby Idrætspark

 

TMU 293/2006  J.nr. 611:195.0001/05

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen fremsender nærværende redegørelse vedrørende udarbejdelse af plangrundlag for opførelse af et Vandkulturhus i Valby Idrætspark samt for udvikling af området efter en helhedsplan. Der ønskes en tilkendegivelse fra udvalgene vedrørende Vandkulturhusets foreslåede placering, udformning og omfang mv., som indgår i grundlaget for den kommende totalentreprisekonkurrence.

Teknik- og Miljøforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller,

at  Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget drøfter redegørelsen med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Valby Idrætspark" med tilhørende kommuneplantillæg samt med henblik på udskrivelse af en konkurrence om et Vandkulturhus.

at  Kultur- og Fritidsudvalget drøfter redegørelsen med henblik på at fortsætte udbudsprocessen vedrørende Vandkulturhuset frem mod en totalentreprisekontrakt.

at  Kultur- og Fritidsforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen i fællesskab udarbejder forslag til en helhedsplan for Valby Idrætspark, som kan danne grundlag for den videre lokalplanlægning.

 

RESUME

Med beslutningen om at placere et nyt Vandkulturhus i Valby Idrætspark efter en helhedsplan har Københavns Kommune iværksat en proces, hvorefter idrætsparken fornyes til et sted, hvor idræt, friluftsliv og byliv mødes i et inspirerende samspil.

I første omgang er der i 2005 gennemført en arkitektkonkurrence om en helhedsplan for Valby Idrætspark. Det vindende projekt fra SLA arkitekter blev fremhævet for i et enkelt hovedgreb at organisere bebyggelse og aktiviteter omkring et nyt bystrøg. Vandkulturhuset placeres mod Ellebjergvej, sammenbygget med et nyt stadion og sportshaller. Projektet indeholder en ambitiøs satsning med betydelige omstruktureringer af bygninger, anlæg og infrastruktur i området. Efter arkitekternes beregning skulle indtægter fra grundsalg kunne finansiere de kommunale udgifter ved udbygningen.

Forvaltningerne har efterfølgende bearbejdet forslaget i samarbejde med arkitekterne og i dialog med de lokale interessenter. Formålet med dette arbejde har været at tilvejebringe et plangrundlag, der både muliggør opførelse af Vandkulturhuset inden for en stram tidsplan og samtidig muliggør grundsalg i området inden for helhedsplanens rammer. I dette arbejde har også indgået Borgerrepræsentationens beslutning om, at alle egnede kommunale grunde, indtil forholdene herom er afklarede, reserveres til billige boliger.

Med indstillingen foreslås udarbejdet lokalplan for "Valby Idrætspark" med tilhørende kommuneplantillæg. Desuden foreslås stillingtagen til bestemmelser vedrørende placering og udformning af Vandkulturhuset som grundlag for at udbyde opgaven i totalentreprisekonkurrence snarest. Efter tidsplanen skal bygningen kunne tages i brug medio 2009. Udbud må derfor finde sted, inden endelig lokalplan kan foreligge.

Lokalplanforslaget udarbejdes med henblik på at muliggøre byggeri i helhedsplanens 1. og 2. etape, herunder opførelse af omkring 250 boliger i idrætsparkens område. Foruden Vandkulturhus skal der mod Ellebjergvej etableres erhvervsbebyggelse, som udformes med henblik på at skærme området mod trafikstøj.

Lokalplanens formål er at danne grundlag for omdannelsen af idrætsparken til et integreret byområde med hovedvægt på den idrætsmæssige og rekreative anvendelse. Lokalplanen skal sikre, at bebyggelse, friarealer og infrastruktur etableres på et højt kvalitetsniveau, og at der skabes attraktive mødesteder for beboere og idrætsudøvere. Desuden er det et vigtigt formål, at bebyggelse udadtil signalerer områdets nye identitet og inviterer indenfor.

En nyligt udarbejdet skitse til Business Case sammenholdt med et overslag over udgifter til infrastruktur viser, at gennemførelse af planens senere etaper vil forudsætte store kommunale investeringer. En nærmere vurdering af projektets økonomi er påbegyndt , men endnu ikke afsluttet. Det er forvaltningernes vurdering, at økonomien i de første etaper er sund, hvorfor disse anbefales iværksat. Det er samtidig vurderingen, at den bearbejdede skitse til helhedsplan udgør et godt udgangspunkt for den videre udvikling af Valby Idrætspark, og at den i rimelig grad er robust over for ændrede forudsætninger.

Umiddelbart syd for Valby Idrætspark er en risikovirksomhed i form af en stor gasbeholder. Det har hidtil været forudsat, at denne ville blive nedlagt som depot for bygas med udgangen af 2008. Imidlertid ønsker Københavns Energi nu at bibeholde anlægget til en ny type bygas, hvilket vil kræve projektet for Valby Idrætspark revurderet. Sikkerheden for de eksisterende boliger og publikumsanlæg i området taler dog for, at tilladelse ikke gives.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen godkendte den 26. august 2004 en indstilling om opførelse af to svømmehaller i København, herunder et Vandkulturhus i Valby (BR 360/04). Det blev forudsat, at der forud blev udarbejdet en helhedsplan for Valby Idrætspark, og at salg af grunde i eller omkring idrætsparken bidrog til finansiering af Vandkulturhusets opførelse.

Indstilling om iværksættelse af konkurrence om helhedsplan for Valby Idrætspark (BR 341/05) blev taget til efterretning af Borgerrepræsentationen den 2. juni 2005. I konkurrenceprogrammet blev der lagt vægt på at skabe synergieffekt mellem idræts-, bolig- og erhvervsanvendelse. Aktiviteter knyttet til idræt, herunder et Vandkulturhus, skulle være i fokus og inspirere til nye bud på byrum, bygningstyper og byliv.

 

Resultatet af konkurrencen blev offentliggjort den 13. oktober 2005. Det vindende projekt fra arkitektfirmaet SLA blev af dommerkomiteen fremhævet for det enkle hovedgreb, hvor idræt, friluftsliv og byliv mødes i et nyt bymæssigt strøg. Forslagets skitsepræg sammenholdt med en disponering, som kræver betydelige omstruktereringer, vurderedes at nødvendiggøre en særlig og ambitiøs indsats med fokus på byrum og byliv. Forvaltningerne har efterfølgende bearbejdet forslaget i samarbejde med arkitekterne og i dialog med de lokale interessenter på en række møder.

 

Området

Valby Idrætspark ligger på grænsen til Kongens Enghave og er sammen med Valbyparken et af de store rekreative områder i Københavns Kommune. Idrætsparken har god adgang til indfaldsvejene til København, og der er 500 meter til Ny Ellebjerg station, der bliver krydsningsstation mellem Køge Bugt Banen og Ringbanen, jf. bilag 8. De store veje og baner udgør dog samtidig barrierer, som vanskeliggør især børn og unges færden. Ved at etablere flere og trafiksikre adgange til området øges dets potentiale til at blive et attraktivt og aktivt samlingssted i byen. Idrætsanlæggene i Valby Idrætspark kan tilsammen rumme mere end 30.000 tilskuere og ventes fortsat benyttet til afholdelse af mange forskellige arrangementer. På den baggrund søges den eksisterende parkeringskapacitet på op mod 1.300 pladser fastholdt.

 

Ellebjerg stationsforplads forventes nedlagt som parkeringsplads ved stationens lukning. Arealet foreslås anvendt til erhvervsbebyggelse, for eksempel hotel, butikker med pladskrævende varer eller lignende.

 

Helhedsplan

 

Valby Idrætspark har siden 1920'erne dannet ramme om en række organiserede og uorganiserede idræts- og fritidsaktiviteter for både lokalområdet og hele København. Idrætsparken skal stadig have disse aktiviteter i centrum, hvorfor den eksisterende idrætskapacitet – såvel indendørs som udendørs – skal opretholdes i helhedsplanen. Der sigtes dog mod en væsentlig forbedring af området, ved nye anlæg og ved at omdanne enkelte boldbaner til kunstgræsbaner.

 

De fremtidige idrætsfaciliteter skal i højere grad kunne rumme den uorganiserede idræt uden for idrætsforeningerne. De selvorganiserede idrætsudøvere bruger ofte andre anlæg end de gængse sportshaller mv. Derfor prioriterer helhedsplanen også faciliteter, som understøtter glæden ved kropsudfoldelse – eksempelvis Vandkulturhuset, aktivitetsstien og aktivitetszoner.

 

Det er vigtigt, at udbygning og omdannelse i området sker således, at idrætskapaciteten bibeholdes i hele byggeperioden. Det betyder, at der skal etableres erstatningsfaciliteter til idræt, før de nuværende fjernes, samt at byggepladser skal indrettes med særlig hensyntagen til brugerne i området.

 

Arkitektkonkurrencens præmierede forslag disponerer bebyggelser omkring et gennemgående bystrøg, der sammenbinder området. Vandkulturhuset placeres i et stort kompleks mod Ellebjergvej sammen med et nyt fodboldstadion og en ny sportshal, jf. bilag 9. På størstedelen af de nuværende parkeringsarealer placeres erhvervsbyggeri med parkering og butikker under et etagedæk, der skærmer området mod støj fra Ellebjergvej. Boliger og nye idrætslokaler placeres mellem det nye strøg i området og de grønne idrætsarealer, stort set hvor de nuværende idrætsbygninger er placeret. Idrætsbaner opgraderes til en mere intensiv anvendelse, og i randområdet etableres en aktivitetsløjpe.

Flytning af idrætsanlæg og -haller forventedes i 1. præmieprojektet finansieret ved grundsalg til boliger og erhverv. Der var dog ikke redegjort for bl.a. udgifter til infrastruktur. Projektet placerer omkring 75 pct. af parkering i konstruktion (parkeringskældre og -dæk).

 

I den efterfølgende bearbejdning er der lagt vægt på at muliggøre opførelsen af Vandkulturhuset uafhængigt af beslutning om stadion mv. i en senere etape. Etaperne er forenklet, og erhvervsandelen er reduceret til fordel for boliger og idræt. Desuden er bebyggelsesplan for boligerne bearbejdet med henblik på at kunne opfylde normale krav til boligbebyggelse, hvilket indebærer, at det også vil være muligt at opføre boliger efter programmet for billige boliger.

 

Helhedsplanen er opdelt i 4 etaper, som hver skal danne afsluttede helheder. De to første etaper indeholder Vandkulturhus samt boligbebyggelse med omkring 250 boliger på begge sider af Valbyhallen i område II, jf. bilag 2. Boldklubben Frems bygninger forudsættes fjernet, og klubben tænkes genhuset i ny idrætsbebyggelse syd for Club Danmark Hallen. Mod Ellebjergvej i område IV kan der placeres butikker og erhverv på et hævet dæk over parkering. Stationsforpladsen ved Ellebjerg Station, område V, kan efter stationens ophør anvendes til f.eks. idrætshotel. Område VI ved Spontinisvej foreslås anvendt til rækkehuse, som støjskærmes mod Ellebjergvej. Desuden tænkes forbedring af idrætsbaner og etablering af nye udendørs faciliteter påbegyndt i de første etaper.

 

I 3. og 4. etape tænkes opført et nyt stadion, nye sportshaller samt nye typer idrætslokaler. Det indebærer, at Gl. Valbyhal fjernes for at give plads til nybyggeriet. Når de nye anlæg står klar, kan det gamle stadion og Valbyhallen nedrives, og arealerne kan bebygges med omkring 250 boliger i område II og III samt 50-100 boliger i område IV.

 

Helhedsplanen er fortsat under bearbejdning og rummer på det nuværende stade i alt ca.130.000 m² etageareal, fordelt på ca. 43.000 m² til idræt, ca. 58.000 m² til bolig og ca. 29.000 m² til erhverv og butikker. Af de eksisterende ca. 28.000 m² idrætsbebyggelse forudsættes knap halvdelen fjernet. Den viste skitse til bebyggelsesplan muliggør dog, at de store idrætsanlæg om ønsket kan opretholdes samtidig med, at planens mål om at skabe et unikt og attraktivt byområde fastholdes.

 

Vandkulturhus

 

Det ny Vandkulturhus skal imødekomme behovet for et svømmeanlæg, der giver mulighed for udfoldelse på mange niveauer og bl.a. kan rumme familieaktiviteter. Vandkulturhuset skal invitere til både idræt, leg, motion, morskab og nydelse. Det ventes således indrettet med henblik på udspring, svømning, vandlege, dykning, afspænding, fitness m.v. Aktiviteterne skal kunne foregå samtidig, og stedet skal appellere til et bredt publikum.

 

Vandkulturhuset anslås at udgøre ca. 3.000 m²  etageareal, og udbudsprocessen vil blive indledt i indeværende måned med henblik på et færdiggørelsestidspunkt medio 2009.

 

I skitsen til Helhedsplan for Valby Idrætspark er Vandkulturhuset placeret mod Ellebjergvej umiddelbart øst for Ellebjerg Station og i sammenhæng med det foreslåede kompleks med stadion og sportshaller, jf. bilag 7. Bygningen skal placeres med facade i byggefeltets afgrænsning mod Ellebjergvej og med adgangsfacader mod det kommende bystrøg, dvs. mod syd eller vest. Den maksimale bygningshøjde er 24 m. Projektet skal belyse samspillet med bystrøget og vise en mulig sammenhæng med stadion, jf. bilag 4-5. Vandkulturhuset skal signalere høj arkitektonisk kvalitet og medvirke til at profilere idrætsparken udadtil. Facader skal i videst muligt omfang udformes med glaspartier for at skabe visuel kontakt mellem bygningens indre og de omgivende byrum.

 

Boliger, idræt og erhverv i 1. og 2. etape

 

Bebyggelsesplanen, vist som bilag 4, indeholder boliger overvejende i 5 etager og opført som industrialiseret byggeri i store moduler. Det vil inden for disse rammer stadig være muligt at opnå et levende og varieret facadeudtryk, som vist på bilag 6. Bygningerne skal mod det centrale bystrøg danne rum og samtidig formidle sammenhæng til de grønne idrætsbaner og aktivitetsløjpen langs boligernes sydside. Det vil kræve en omhyggelig planlægning at indpasse boliger og sikre samspillet med de øvrige nye funktioner, herunder omkring friarealer, færdsel og parkering.

På arealet mod Spontinisvej, der i dag er ubebygget og delvis ubenyttet, kan rækkehuse opføres. En række store ledningsanlæg vil dog vanskeliggøre en optimal udnyttelsen af arealet.

 

Erhvervsbygningerne mod Ellebjergvej på det hævede dæk rummer i alt 15.000 m² etageareal, fordelt på 5 bygninger opført i 6 etager.

Den skitserede erhvervsbebyggelse på stationsforpladsen ventes at rumme omkring 7.000 m². Den bør udformes med en offentligt tilgængelig stueetage, og der bør ved såvel anvendelse som arkitektonisk fremtræden lægges vægt på, at den skal kunne opfattes som en port til den ny Valby Idrætspark.

 

De første etapers idrætsbyggeri består først og fremmest af Vandkulturhuset, som ventes at stå færdigt medio 2009. Men der vil også ske  genhusning af flere boldklubber, hvis bygninger fjernes. Desuden vil helt nye idrætslokaler og udendørs anlæg kunne finansieres af indtægterne fra grundsalg i eller omkring området, jf. afsnit om økonomi.

 

Udbygning på længere sigt

 

Etablering af boliger og erhverv vil fra starten ændre karakteren af Valby Idrætspark. Men først med de foreslåede flytninger af store publikumsanlæg i 3. og 4. etape vil området få et helt nyt ansigt udadtil. Der er for nyligt udarbejdet en økonomivurdering for de kommunale indtægter og anlægsudgifter, som viser at projektet på længere sigt er omfattet af stor usikkerhed. En vurdering af de interne sammenhænge i projektøkonomien er påbegyndt, men endnu ikke afsluttet.

 

Det er dog forvaltningernes vurdering, at den bearbejdede skitse til Helhedsplan udgør et godt udgangspunkt for den videre udvikling af Valby Idrætspark, og at den i rimelig grad er robust over for ændrede forudsætninger.

 

Social balance – Billige boliger

 

Ifølge boligplanen for Københavns Kommune 2005-08 er det målet at udvikle København som en alsidig og attraktiv boligby med et boligudbud, der bidrager til, at boligkvarterer får en alsidig befolkningssammensætning. Borgerrepræsentationen har den 23. marts 2006 (BR 114/06) i forbindelse med indstillingen om billige boliger besluttet, at alle egnede kommunale grunde, indtil forholdene omkring grundene er afklaret, reserveres til billige boliger. Områderne inden for helhedsplanen, der fastlægges til bl.a. boligformål vil således overvejende kunne udbydes til opførelse af billige boliger. Ved fuld udbygning af området forventes der at kunne opføres 500-600 boliger, der skal medvirke til at skabe et levende og imødekommende miljø. Nye beboere bør ideelt set have en idrætsmæssig tilgang til området, og blandede ejerformer, primært andels- og ejerboliger, søges fremmet.

 

Eksisterende planforhold

 

Kommuneplan 2005 og Bydelsplan for Valby

I Kommuneplan 2005 er Valby Idrætspark udlagt til institutions- og fritidsområde. Idrætsparken omfatter ca. 475.000 m² og er inddelt i et O1-område mod syd på ca. 325.000 m² og et O3*-område mod Ellebjergvej på ca. 150.000 m².

Den sydlige del med idrætsbaner er fastlagt til park, grønne anlæg, sportsanlæg og lignende samt tilhørende miljømæssige og publikumsorienterede servicefunktioner. I området må der kun opføres de for arealets anvendelse fornødne bygninger og anlæg.

Den nordlige del med bebyggelse og parkeringsarealer er fastlagt til område for institutioner og fritid med bemærkning om, at der i den videre planlægning åbnes mulighed for at indpasse boliger og erhverv samt mindre butikker med tilknytning til idrætsfunktionerne. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110, og den maksimale bygningshøjde er 24 meter.

Øst for Øresundsbanen er et areal fastlagt til B1*-område, med bemærkning om, at haveforeningens særlige karakter af åbent havehusområde søges opretholdt.

 

I Kommuneplanens hovedstruktur fremgår bl.a., at der skal sættes fokus på københavnernes muligheder for at udfolde sig uanset interesser, alder m.v., og at byens anlæg benyttes flerstrenget og fleksibelt over tid. Grønne arealer og anlæg ønskes styrket og fornyet, og sammenhæng mellem bykvarterer og grønne områder ønskes fremmet.

 

I Valby Bydelsplan fremhæves Valby Idrætspark som et projekt, der kan medvirke til en positiv udvikling i bydelen – også set i sammenhæng med de øvrige store projekter omkring Gammel Køge Landevej. Der lægges vægt på gode og sikre stiforbindelser mellem Ny Ellebjerg Station og idrætsparken. Ligeledes anbefales, at der skabes flere aktiviteter i området, bl.a. via boliger og erhverv, og at de udadvendte aktiviteter vil være synlige fra Ellebjergvej.

 

 

Gældende lokalplaner

Den vestlige del af O3*-området er omfattet af lokalplan nr. 286 "Multihal i Valby Idrætspark", vedtaget 1998. Club Danmark Hallen med ca. 12.500 m² er opført efter planen.

Et område øst for Øresundsbanen er omfattet af lokalplan nr. 364 "Grønrisvej", vedtaget 2003. Et restareal af idrætsparken fastlægges til grøn stiforbindelse samt parkeringsplads for Valby Idrætspark.

Det ny forslag til lokalplan for "Valby Idrætspark" vil i nødvendigt omfang afløse ovenstående lokalplaner.

Vest for Køge Bugt Banen er to områder omfattet af to lokalplaner til erhvervsformål: Lokalplan nr. 83 "Ellebjergvej" fra 1985 og lokalplan nr. 131 "Blushøjvej" fra 1989.

 

Trafik

 

Området er trafikalt placeret ved en indfaldsvej til det centrale København, med forbindelse til motorvejsnettet og til Ringbanen og Køge Bugt Banen. Januar 2007 åbner Ny Ellebjerg Station, mens den gamle station vil blive lukket. Valby Lokaludvalg har opfordret Københavns Kommune til at søge en løsning, hvorefter stationen kan benyttes ved større arrangementer i Valby Idrætspark.

Ellebjergvej er en regional vej med en døgntrafik på ca. 40.000 køretøjer, hvoraf op mod 8 pct. er tunge køretøjer. Desuden passerer dagligt knap 3.000 cyklister.

Idrætsparken flankeres af Køge Bugt Banen på en dæmning samt af Øresundsbanen i åben grav. To af de grønne cykelruter forløber i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet, hvorfor der skal sikres forbindelse til disse.

 

Trafikken til boliger og erhverv i det udbyggede område ventes at blive ca. 2.000 biler pr. døgn, og den daglige trafik til idræt ventes at være i samme størrelsesorden. Men store arrangementer vil medføre større trafikmængder og store spidsbelastninger, hvor op mod 1.500 biler skal ud af området i løbet af kort tid.

 

I første etape vil hovedadgangen for biler ske som i dag fra Ellebjergvej, men på længere sigt vil adgangen efter planen blive placeret over for Pilestykket. Derved forbedres fodgængeradgangen til Ny Ellebjerg Station, som vil ligge i sigtelinien fra krydset. Desuden vil der være en eller evt. to vejadgange fra Ellebjergvej, hvor a lene højresving vil være muligt. Fra Gammel Køge Landevej kan etableres vejadgang, enten gennem tunnel under banen ved Blushøjvej eller via Parkstien i syd. Denne vejadgang skal primært betjene det sydligste område samt fungere ved store arrangementer.

Der etableres cykel- og gangsti gennem den nuværende tunnel under Ellebjerg Station frem til krydset Ellebjergvej/Poppelstykket. Her vil en ny lysregulering give trafiksikker adgang mod nord ad Poppelstykket og videre mod Ny Ellebjerg Station og det indre Valby.

På grund af områdets store publikumsanlæg og tilknytningen til det regionale vejnet fastholdes en stor del af de eksisterende parkeringspladser. Parkering tilstræbes indrettet, så der muliggøres dobbeltudnyttelse af pladserne. Desuden skal der gennem planen sikres cykelparkering med en attraktiv placering og udformning.

 

Miljøforhold herunder trafikstøj

Der er ingen oplysninger om forurening af jorden eller grundvandet på denne parcel af matr. nr. 2123 Valby. Arealet er en del af Valbyparken, hvis sydlige del er tidligere losseplads, der er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2. Det er derfor muligt, at den pågældende parcel også kan være forurenet. I forbindelse med byggeprojekter på Julius Andersens Vej er der opgravet jord forurenet med olie, PAH og bly. Det er desuden erfaringen, at der mange steder i København er en lettere jordforurening fra storbyaktiviteter som bl.a. røg fra skorstene og bilers udstødning.

 

Området er belastet af trafikstøj fra Gl. Køge Landevej og Ellebjergvej. I skel til offentlig vej vurderes støjniveauet at være i størrelsesordenen 70-75 dB. Hertil kommer banestøj fra Køge Bugt Banen på dæmning samt fra Øresundsbanen i grav. Området vurderes som helhed at være belastet mellem 55 og 70 dB.

Grænseværdien for trafikstøj på rekreative arealer og boligfacader er 55 dB. Under forudsætning af de foreslåede bygningsanlæg mod Ellebjergvej vurderes denne grænseværdi at ville kunne overholdes. Den tilsvarende grænseværdi for støj fra baner på 60 dB forventes ligeledes overholdt ved placering af boliger mv. som vist i skitseplanen.

 

Risikovirksomhed

 

Syd for idrætsparken ligger gasbeholderen, som er en risikovirksomhed, der er forudsat nedlagt som depot for bygas ved udgangen af 2008. For tiden er en tidsbegrænset miljøtilladelse under behandling. Københavns Energi ønsker nu at bibeholde anlægget til en ny type bygas, og såfremt dette imødekommes, må projektet for Valby Idrætspark grundlæggende revurderes. Sikkerheden for de eksisterende boliger og publikumsanlæg mv. i området sætter dog spørgsmålstegn ved, om der vil kunne gives tilladelse til opbevaring af bygas i beholderen i fremtiden.

 

Frednings- og beskyttelsesforhold

 

Valbyparken er omfattet af parkfredning, hvilket betyder, at større ændringer her vil kræve dispensation fra Fredningsnævnet.

Valby Idrætspark er ikke fredet, men underkastet en deklaration fra 1966, hvorefter Fredningsnævnet har påtaleret. Nævnet har krav på underretning om evt. ophør af anvendelse af parken til idrætsformål med henblik på forhandlinger om arealets overgang til andet formål, derunder berettigelsen af at frede arealet.

Påtaleretten udøves pt. af de parter, der er berettigede til at rejse freningssag, dvs. Københavns Kommune, Skov- og Naturstyrelsen og Danmarks Naturfredningsforening.

 

Skov- og Naturstyrelsen har den 19. august 2004 meddelt, at man ikke ønsker at blive inddraget i en evt. fredningssag, og Danmarks Naturfredningsforening har den 29. marts 2006 meddelt, at DN ikke på baggrund af de aktuelle planer vil rejse fredningssag for Valby Idrætspark. DN foreslår dog, at de tilstødende grønne områder langs kysten beskyttes, så disse arealer ikke sættes under pres af evt. fremtidige arealbehov fra f.eks. idrætsanlæg.

 

Den sydlige af idrætsparken er omfattet af en skovbeskyttelseslinie.

 

Miljømæssige konsekvenser

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

 

Forvaltningerne har vurderet udbygningsplanerne i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, jf. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 9. december 2004 (BR 608/04) om at delegere kompetencen til screening i henhold til loven til forvaltningen.

 

Der er ikke tale om et anlæg af en sådan karakter, som er beskrevet i bilagene til loven. Der skønnes endvidere ikke at være tale om planer, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt.

 

Derimod finder forvaltningerne, at der ved tilvejebringelse af lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er tale om sådanne andre planer, som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens § 3, stk. 1, nr. 3).

Det er ved denne vurdering lagt til grund,

at der er tale om omdannelse af et ca. 16 ha stort område, der i dag anvendes mere eller mindre ekstensivt til parkering og idrætsanlæg og bygninger, hvoraf de ældste er 65 år gamle

at der muliggøres opførelse og omdannelse af op til 150.000 m² etageareal indeholdende 500-600 boliger samt serviceerhverv og idrætsanlæg, hvilket i sig selv anses for at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet

at arealet er beliggende umiddelbart op til Valbyparken

at Ellebjerg Station forudsættes nedlagt og erstattet af Ny Ellebjerg Station.

 

Der er den 14. marts udsendt høringsmateriale til de myndigheder, som planforslagene berører, jf. lovens § 4, stk. 2, med henblik på endelig beslutning om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med planforslagene.

 

Miljøvurdering af indstillinger

Indstillingen er ikke omfattet af Miljø- og Teknikforvaltningens, Kultur- og Fritidsforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes, jf. ovenfor.

 

Forslag til kommuneplantillæg

 

Udbygningen af Valby Idrætspark med boliger og erhverv forudsætter, at der udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2005. Den nordlige del, O3*-området, foreslås således ændret til et C1*-område med bestemmelser om, at området udvikles med en bred idrætsprofil, hvor der lægges vægt på at tilføre anvendelser med tilknytning til idræt, for eksempel inden for butikker, serviceerhverv, institutioner, uddannelse m.v. Desuden skal der i lokalplan fastlægges rammer for boliger og øvrig erhvervsanvendelse.

Det samlede etageareal må i C1*-området ikke overstige 150.000 m². Der vil kunne etableres op til 3.000 m² til butiksformål, og den maksimale butiksstørelse er 500 m² for dagligvare- og 200 m² for udvalgsvarebutikker.

Der muliggøres bebyggelse med op til 8 etager, som vist på bilag 3. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110, og friarealet skal udgøre af størrelsesordenen 50 procent af boligetagearealet og 10 procent af øvrigt etageareal. Omkring 75 procent af parkeringen foreslås etableret i konstruktion. Friarealer og parkering beregnes for delområder under ét. I friarealerne indgår de fælles og offentligt tilgængelige arealer som bystrøget og opholds- og legezoner.

 

For O1- området fastholdes de nuværende bestemmelser, men der foreslås mindre ændringer i grænsen mod det ny C1*-område.

 

Stationsforpladsen ved Ellebjerg Station, som i dag er udlagt som vejareal, foreslås at indgå i C1*-området, mens arealet øst for Øresundsbanen foreslås fastlagt til B2-område, som er et boligområde med en maksimal bebyggelsesprocent 60 og en friarealprocent på 100.

 

Intentioner i lokalplanforslaget

 

Lokalplanen foreslås udarbejdet med udgangspunkt i skitserne til bebyggelsesplan og anvendelsesfordeling, der er vist i bilag 3-7. Lokalplanens formål er at danne grundlag for omdannelsen af et område i Valby Idrætspark til et integreret byområde med hovedvægt på den idrætsmæssige og rekreative anvendelse.

 

Lokalplanen skal muliggøre opførelsen af et arkitektonisk værdifuldt Vandkulturhus, som vil kunne indgå i et idrætskompleks med fodboldstadion og sportshaller. Ny bebyggelse skal medvirke til at løfte området arkitektonisk, bymæssigt og rekreativt og skal udadtil signalere områdets nye identitet.

 

Lokalplanen vil muliggøre bebyggelse efter helhedsplanens etape 1 og 2, mens de følgende etaper forventes at kræve supplerende lokalplan.

Der fastlægges en principiel bebyggelsesplan inden for større byggefelter med bestemmelser om bygningshøjder og proportioner, jf. bilag 3. Boliger vil overvejende kunne opføres i 4 og 5 etager. Byrum af varieret størrelse og udformning skal sikre attraktive mødesteder for beboere og idrætsudøvere mv. Beplantning langs gader og på pladser skal understrege præget af et grønt byområde og fremme et godt opholdsklima. Den primære vejadgang til Valby Idrætspark er fra Ellebjergvej, og ved placering af områdets parkering og ved udformningen af de interne veje søges opnået et fredeligt trafikmiljø.

 

Økonomi

I beslutningen om at opføre to svømmehaller i Københavns Kommune indgår, at  84 mio. kr. (2004 nivaeu) tilvejebringes ved frasalg af arealer i eller omkring Valby Idrætspark. Et areal ved Torveporten, som ventes at kunne dække en del af finansieringsbehovet, er efter en screening udpeget som salgsegnet.

I arbejdet med helhedsplanen er der forudsat en videregående byudvikling i området, og der er derfor iværksat en økonomisk vurdering med ekstern bistand. Rambøll DK har på grundlag af helhedsplanens stade medio april udarbejdet en oversigtlig business case, der viser et meget stort udækket finansieringsbehov. Hertil skal lægges kommunale udgifter til ny infrastruktur, som pt. er vanskelige at kalkulere. En foreløbig vurdering peger på, at balancen i helhedsplanens økonomi kan forbedres, men at det ikke kan forventes, at betydelige investeringer i erstattede og nye idrætsanlæg ud over Vandkulturhuset kan dækkes via grundsalg i området.

Forvaltningerne har vurderet økonomien i etape 1 og 2, som anbefales iværksat. Indtægter fra grundsalg, inkl. salg af arealet ved Torveporten, vil kunne finansiere Vandkulturhuset, forbedringer af idrætsanlæg og infrastruktur samt erstatningsbyggeri.  Ud fra ovenstående forudsætninger kan det anslås, at de to etaper for kommunen vil generere indtægter af størrelsesordenen 225 mio. kr., udgifter på ca. 60 mio. kr. og bidrag på ca. 80 mio. kr. til idræts- og byrumsforbedringer ud over Vandkulturhuset (aktivitetszoner og –stier samt nye pladser og forbindelser). Det skal understreges, at de anslåede tal er foreløbige og behæftet med en vis usikkerhed.

En vurdering af økonomien i de følgende etaper vil være omfattet af en usikkerhed omkring tidshorisonten og dermed en betydelig beregningsusikkerhed, ikke mindst omkring udviklingen i grundpriser.

Sideløbende med udviklingen af idrætsparken pågår en udvikling af det kommunale areal ved Torveporten. Det benyttes pt. til baner og klubhus for Valby Boldklub af 1912. Klubben vil blive genhuset i Valby Idrætspark.

 

Planproces

Såfremt udvalgene tiltræder intentionerne i redegørelsen, udarbejdes lokalplan for Valby Idrætspark med tilhørende kommuneplantillæg.

Helhedsplanen vil blive videre bearbejdet med henblik på forelæggelse i september for udvalgene af et samlet plangrundlag for Vandkulturhus og de to første etaper af idrætsparkens udbygning.

 

Andre konsekvenser

Ligeledes under forudsætning af udvalgenes tiltræden iværksættes udbud vedrørende etablering af Vandkulturhuset i totalentreprise med henblik på aflevering af færdigt byggeri medio 2009. Ifølge tidsplanen udvælges i juli fem teams med arkitekter og entreprenører, som anmodes om at deltage i totalentreprise-konkurrencen. Såfremt udbudsbetingelserne herefter ændres eller licitationen aflyses, f. eks. på grund af ændret plangrundlag, kan dette eventuelt medføre et betydeligt erstatningsansvar for udbyder.

På baggrund af, at det ikke har været muligt inden for tidsrammen for Vandkulturhusets realisering at udarbejde og politisk behandle et lokalplanforslag inden opstart af udbud, anses de i nærværende indstilling omhandlede planlægningsmæssige rammer for byggeriet at være tilstrækkeligt plangrundlag for konkurrencens udsk rivelse. Forvaltningerne vurderer, at disse rammer, herunder muligt byggefelt, er afhandlede med de involverede interessentgrupper så langt, at den videre udvikling af helhedsplanen ikke vil ændre herpå.

 

BILAG VEDLAGT

Luftfoto over området med angivelse af nuværende idrætsanlæg

Lokalplanområde og underområder

Principskitse til bebyggelsesplan med angivelse af etagehøjder og anvendelse

Skitse til helhedsplan, etape 1 & 2 samt etape 4

Skitse til helhedsplan, luftperspektiv

Skitse til boligbebyggelse

Placering af Vandkulturhus

 

Kort over vigtige trafikforbindelser og stationsnære områder

Konkurrence om Helhedsplan, 1. præmie projekt v. SLA-arkitekter

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.  1. præmie projektet v. SLA-arkitekter

B.  Dommerkomiteens betænkning, offentliggjort den 13. oktober 2005.

C.  Business Case for Valby Idrætspark udarbejdet 20.04.06 af Rambøll Danmark A/S.

D.  Brev af 19. august 2004 fra Skov- og Naturstyrelsen vedrørende evt. fredningssag.

E.  Brev af 29. marts fra Dansk Naturfredningsforenings lokalkomité i Københavns Kommune vedrørende Valby Idrætspark.

F: Høringssvar af 11. april 2006 om Valby Idrætspark fra Valby Lokaludvalg

 

 

Claus Juhl                            Carsten Haurum                   Mette Lis Andersen