Ændret fysisk helhedsplan, Samvirkende Boligselskaber (SAB), Skyttevænget, Valby

SAB’s afdeling Skyttevænget skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 17. september 2020. Det viste sig imidlertid, at alle tilbud oversteg den oprindelige økonomiske ramme. Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller derfor, at Borgerrepræsentationen godkender væsentlige ændringer i renoveringen, forøger den kommunale garanti til renovering samt godkender det endelige projekt og anskaffelsessum.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

SAB’s afdeling Skyttevænget skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden, hvilket blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 17. september 2020. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt under forudsætning af, at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Ved entrepriseudbuddet viste det sig, at alle tilbud oversteg den oprindelige ramme. På trods af en sparerunde er det ikke muligt, at projektet kan gennemføres inden for den godkendte ramme.

Derudover har SAB efter det godkendte Skema A arbejdet videre med projektet. Der er foretaget grøn screening, som bl.a. har medført en forbedret klimaskærm og isolering samt etablering af et solcelleanlæg. Derfor stiger den samlede anskaffelsessum fra 322,0 mio. kr. til 509,8 mio. kr., og garantibehovet stiger tilsvarende. Da der er væsentlige ændringer i projektet, skal Borgerrepræsentationen godkende det ændrede projekt og den kommunale garantistillelse

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte skema A-tilsagn den 24. september 2020. Anskaffelsessummen udgjorde 322,0 mio. kr. og finansieres med kommunal garanti for lån til arbejderne. Arbejderne bestod i hovedtræk af tætning af klimaskærm, renovering af varme- el og vandinstallationer, nyt ventilationssystem, etablering af franske altaner, udskiftning af vinduer og døre, nye køkkener og bad, sammenlægning af 60 boliger til 30 tilgængelighedsboliger, nyindretning af gårdmiljø samt opførelse af et fælleshus.

Grundet byggetekniske og økonomiske udfordringer, kan projektet ikke gennemføres uden en overskridelse af den godkendte ramme samt en gennemsnitlig huslejestigning på 32 %.

I forhold til det tidligere godkendte projekt, indeholder det ændrede projekt nyt tag, isolering af henholdsvis loft, hulrum i facaden og gulv over kælderrum. Desuden opsættes solceller til fællesstrøm, og der etableres nye affaldsgårde og pulterrum i kælderen. Endelig reduceres mængden af lejlighedssammenlægninger.

Størstedelen af arbejderne støttes af Landsbyggefonden. De medfølgende merudgifter betyder, at anskaffelsessummen stiger med 178 mio. kr. til i alt 509,8 mio. Landsbyggefonden har godkendt overskridelsen på de støttede arbejder under forudsætning af Københavns Kommunes godkendelse.

Afdelingen har en husleje på 838 kr. og 922 kr. pr. m2 pr. år eksklusive forbrug for henholdsvis ungdomsboliger og familie/tilgængelighedsboliger. Det tidligere projekt som Borgerrepræsentationen godkendte, havde en forventet lejeforhøjelse på 91 kr. og 100 kr. pr. m2 pr. år. Det nye projekt vil bevirke en stigning til hhv. 1.145 kr. pr. m2 for ungdomsboliger og 1.217 kr. for familie/tilgængelighedsboliger pr. m2 eksklusive forbrug. Det svarer til en samlet forhøjelse på henholdsvis 307 kr. og 295 kr. pr. m2 for ungdomsboliger og familieboliger. Den månedlige husleje for en familiebolig på 65 m2 stiger fra 4.994 kr. til 6.592 kr. Den månedlige husleje for en ungdomsbolig på 27 m2 stiger fra 2.583 kr. til 3.530 kr.

Afdelingen har fra 2012 og frem henlagt stigende beløb til vedligeholdelse. Henlæggelsesbeløbet er steget fra 127 kr. pr. m2 til 436 kr. pr. m2. Den samlede henlæggelse pr. bolig er steget fra 6.838 kr. til 118.347 i 2022.

Den gennemsnitlige henlæggelse for almene boliger i Københavns Kommune er på 243 kr. pr. m2.

Det er forvaltningens opfattelse, at fordyrelsen af projektet skyldes øgede udgifter til materialer, løn og finansiering i perioden fra 2020 til 2023. 

Beboerne har på et ekstraordinært afdelingsmøde d. 2. februar 2023 stemt ja til helhedsplanen med den ændrede økonomi. Der blev afgivet 46 jastemmer, 6 nejstemmer og 2 blanke stemmer.   

Politisk handlerum

Det er muligt at afvise indstillingen om forhøjelse af rammen for helhedsplanen. Dette vil betyde, at projektet enten skal nedskaleres yderligere, opgives, eller at der skal optages ustøttede og ugaranterede lån til finansiering. Den heraf følgende dyrere finansiering vil betyde en yderligere forøgelse af huslejerne.

Ændringerne i projektet indebærer, at kommunen skal godkende at stille en kommunal garanti for lån på op til 100 % for realkreditlån på 509,8 mio. kr.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til renoveringen, jf. almenboliglovens regler herom. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiver inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for et støttet lån på i alt ca. 267 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 133,5 mio. kr. for dette lån. Et resterende lån ydes uden regaranti.

Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånene. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Det samlede kommunale garantibidrag til renoveringsprojektet er således kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 509,8 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken til projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

Det bemærkes, at kommunen har godkendt en kapitaltilførsel (lån) på 0,4 mio. ved den tidligere godkendelse af 17. september 2020.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (skema B). De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes medio 2023.

                               Søren Wille

                                                                 / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 17. april 2023