Fire fysiske helhedsplaner og kapitaltilførsel til Samvirkende Boligselskaber afdelingerne Tingbjerg II-V, Brønshøj-Husum

Samvirkende Boligselskaber har søgt kommunen om at godkende fire fysiske helhedsplaner (renovering) af afdelingerne Tingbjerg II - V. Gennemførelse af de fysiske helhedsplaner betyder, at kommunen skal garantere for realkreditlån og yde lån til kapitaltilførsel. Helhedsplanerne kan kun gennemføres, hvis Borgerrepræsentationen godkender denne indstilling.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Teknik- og Miljøforvaltningen har i juli 2024 modtaget fire fysiske helhedsplaner (renoveringsprojekter) for Samvirkende Boligselskaber, afdelingerne Tingbjerg II, III, IV og V til godkendelse. Helhedsplanerne og den kommunale støtte i form af kommunale garantier for lån til renoveringsarbejderne samt kommunale lån til kapitaltilførsler skal godkendes af Borgerrepræsentationen.

Lånene til kapitaltilførslerne ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR den 4. oktober 2012) (A, B, F, I og Ø).

Almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne, der skal godkendes af beboerne. Det er samtidig en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen kan anbefale helhedsplanen.

De fire Tingbjergafdelinger er opført i perioden 1966 til 1971 og består samlet af 722 familieboliger og 25 ungdomsboliger i alt 747 almene boliger.  Det er dog kun 698 boliger, der indgår i de foreliggende helhedsplaner, idet tre boligblokke beliggende langs Arkaderne er blevet renoveret som led i en tidligere helhedsplan – ”Tingbjerg / Utterslevhuse på vej”.

Renoveringsarbejderne i de fire afdelinger består i opretning af tage, murværk og betonskader samt gavlisolering og kuldebrosisolering, vedligehold af altaner og udskiftning af døre og vinduer. Indvendigt etableres der ny ventilation og gennemføres en skimmelsvampesanering. Nye vandrør og faldstammer. Køkkener og bad moderniseres. Beboerne genhuses under renoveringen.

Efter aftale med Landsbyggefonden arbejder boligorganisationen på blandt andet en ændret ventilationsløsning og justering af budgetter for genhusning. For at fremme renoveringerne og hermed etablering af private boliger indstilles sagen nu på grundlag af de oprindelige budgetter tillagt en regulering på 5 %.

Renoveringen koster samlet for de fire afdelinger 1.446,0 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). svarende til ca.  2,07 mio. kr. pr. bolig, der renoveres

Den nuværende leje ligger fra 860 kr. til 954 kr. pr. m2 pr. år eksklusive forbrug. Den fremtidige leje anslås at ligge fra 985 kr. til 1.168 kr. pr. m2 pr. år eksklusive forbrug i 2024 tal. Lejen for hver afdeling fremgår af tabellen nedenfor.

Tabel 1 Husleje

Lejen er ex forbrug og i 2024 niveau. Månedlig husleje er for en gennemsnitlig bolig på 81 m2.

Helhedsplanerne er godkendt af afdelingerne og Samvirkende Boligselskabers organisationsbestyrelse.

Afdelingerne er omfattet af Udviklingsplanen for Tingbjerg / Utterslevhuse. I udviklingsplanområdet skal antallet af almene familieboliger reduceres til højst 40 % inden år 2030. Det skal blandt andet ske ved fortætning med privat nybyggeri.

Borgerrepræsentationen har den 7. november 2024 vedtaget tillæg 1 til lokalplan nr. 609 Tingbjerg med kommuneplantillæg. Lokalplantillægget muliggør etablering af tagboliger som en fjerde etage på eksisterende bygninger mod Ruten og Åkandevej. Det forventes, at der vil blive etableret private tagboliger på bygningerne langs Ruten og bygningen langs Åkandevej tilhørende afdelingerne Tingbjerg II og Tingbjerg III. Det forudsættes, at de nye tagboliger etableres samtidigt med renoveringen af de eksisterende bygninger.

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er kommunal garanti for realkreditlån på op til 1.446,0 mio. kr. og kapitaltilførsel (lån) på 0,7 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken i de enkelte projekter er nærmere beskrevet i bilag 3.

Hvis kommunen godkender helhedsplanerne, indebærer det, at kommunen også accepterer at medvirke økonomisk til projekternes gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojekterne og ved at yde lån til kapitaltilførsel.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom. Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for de støttede lån på i alt ca. 497,8 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 1.197,1 mio. kr. af de samlede støttede og ustøttede lån (inkl. forholdsmæssig fordelt 5 % regulering). De kommunale garantier er eventualforpligtelser, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. En garanti kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantierne vil komme til udbetaling.

En kapitaltilførsel er et rente- og afdragsfrit lån, der bidrager til at reducere huslejestigningen ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingen. Kapitaltilførslen består af bidrag fra Landsbyggefonden, kommunen, boligorganisationen og realkreditinstituttet. Landsbyggefonden bidrager med 2/5 og de øvrige parter med 1/5 hver. Landsbyggefonden har vurderet, at der er behov for kapitaltilførsel i de fire projekter. Kapitaltilførslerne tilbagebetales, når Landsbyggefonden vurderer, at afdelingen har mulighed for det.

Det samlede kommunale lån til kapitaltilførsel på 0,7 mio. kr. ydes fra de resterende midler afsat til renovering af almene boliger i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I, Ø) og finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden). Der resterer 43,02 mio. kr. af puljen til renoveringsprojekter før bevilling af 0,7 mio. kr. til Samvirkende Boligselskaber afd. Tingbjerg II, III, IV og V (se tabellen nedenfor).

Tabel 2 Finansbevilling – frigivelse af midler                                                                             

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn til hver af de fire afdelinger. Renoveringerne forventes at kunne påbegyndes ultimo 2025. Der vil senere blive forelagt indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om endelig kommunal garanti for lån til arbejderne. 

                                                Søren Wille

                                                                 / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 16. december 2024

 

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.