Byggesag om midlertidige studieboliger på Otto Busses Vej 49, Vesterbro-Kongens Enghave

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal dispenseres fra lokalplanens anvendelsesbestemmelser, som muliggør tilladelse til 92 midlertidige studieboliger og et fælleshus på Otto Busses Vej 49.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at Teknik- og Miljøforvaltningen dispenserer fra lokalplan nr. 433 ”Otto Busses Vej” og giver tilladelse til at opføre 92 midlertidige studieboliger og et fælleshus på Otto Busses Vej 49.

Problemstilling

Den 2. maj 2019 har bygherre ansøgt om at opføre 92 midlertidige studieboliger og et fælleshus på Otto Busses Vej 49 i Jernbanebyen (bilag 2). Studieboligerne placeres på et ubebygget areal, som ejes af DSB-Ejendomme. Ejer har givet fuldmagt til, at projektet kan opføres for en 10-årig periode.

Projektet forudsætter dispensation fra fem bestemmelser i lokalplanen, herunder dispensation til at fælde et bevaringsværdigt træ, der dog er vurderet med en relativ kort restlevetid.

Der er et politisk ønske om flere studieboliger i København. Den 20. juni 2019 stillede Socialdemokratiet et medlemsforslag i Borgerrepræsentationen om at drøfte muligheden for flere midlertidige studieboliger. Teknik- og Miljøudvalget drøftede den 23. september 2019 den opfølgende indstilling og herunder det konkrete projekt på Otto Busses Vej 49. Partierne opfordrede til, at placering af midlertidige studieboliger ikke sker, hvor der er grønt og træer.

På baggrund af ovenstående tilkendegivelse, og fordi der fældes et bevaringsværdigt træ, forelægges sagen for Teknik- og Miljøudvalget.

Løsning

Studieboligerne og fælleshuset udgør et samlet areal på 4.114 m2, og placeres på et ubebygget areal. Med placeringen sikres det, at områdets væsentligste karaktergivende træer bevares. Samtidig plantes i alt 23 nye træer i området.

Politisk ønske om flere studieboliger

Den 20. juni 2019 blev der i borgerrepræsentationen fremsat et medlemsforslag (A), hvor Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen blev bedt om at redegøre for, hvilke initiativer forvaltningerne havde iværksat for at leve op til de politiske ønsker om flere studieboliger.

Den 23. september 2019 blev Teknik- og Miljøudvalget forelagt en indstilling om forvaltningens arbejde med midlertidige studieboliger. Her blev det konkrete projekt i Jernbanebyen også fremlagt. Det fremgik også, at forvaltningen gennem længere tid har været i dialog med DSB-Ejendomme om studieboliger på arealet. Sagsforløbet fremgår af bilag 3.

Dispensationer til det konkrete projekt på Otto Busses vej

Projektet er omfattet af lokalplan nr. 433 ”Otto Busses Vej” og kræver følgende dispensationer:

Projektet forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelser om områdets anvendelse, som er fastlagt til tekniske anlæg af offentlig/almen karakter (§ 3, stk. 1 og § 5, stk. 2, litra b).

Lokalplanen muliggør ikke boligformål, men efter en konkret planmæssig vurdering har kommunen mulighed for at give byggetilladelse til midlertidig bebyggelse, som ikke er i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesbestemmelser. For studieboliger kan den midlertidige dispensation gives i op til 10 år.

Forvaltningen vurderer, at der kan gives en tidsbegrænset dispensation på 10 år. Forvaltningen lægger vægt på, at studieboligerne placeres i et område, hvor den hidtidige anvendelse til teknisk anlæg og værksteder i tilknytning til jernbanedrift er under afvikling. Med en tidsbegrænset dispensation sikres det også, at studieboligerne ikke vil være i vejen for en kommende byudvikling, når de tekniske anlæg er afviklet.

Studieboligerne placeres i et ubebygget område med beplantning i form af træer, buske og krat. Projektet forudsætter dispensation fra lokalplanen (§ 7, stk. 1), fordi ét bevaringsværdigt træ fældes.

Forvaltningen vurderer, at træet kan fældes, fordi det er i dårlig forfatning med en relativ kort restlevetid. I forbindelse med byggeriet plantes 23 nye træer i området. Derudover vil placeringen af studieboligerne også sikre, at det er de væsentligste karaktergivende træer i det område, som på lokalplanens kortbilag er vist med værdifulde træer og karaktergivende beplantning, der bevares.

Boligerne opføres ikke som lavenergiboliger, og der opsamles ikke regnvand fra tage. Det kræver dispensation fra lokalplanen (tillæg 1, § 9 og § 10).

Byggeriet opføres stadig med et energiforbrug, der er lavere end bygningsreglementets generelle krav. Da byggeriet opføres med grønne tage, er det ikke muligt at anvende vandet herfra.

Høring

Sagen har været i naboorientering, og i høringsperioden har forvaltningen modtaget fire høringssvar: To af høringssvarene var positive over for udsigten til flere studieboliger, et høringssvar var kritisk over for projektet og et havde ingen bemærkninger (bilag 4).

Vesterbro-Kongens Enghave Lokaludvalgs kritikpunkter går hovedsageligt på, at det grønne område med beplantning og selvgroet natur bliver ødelagt og foreslår, at studieboligerne placeres på det areal, hvor der har været midlertidig containerbeboelse for metroarbejderne.

Forvaltningens bemærkninger

Med hensyn til områdets grønne præg, har forvaltningen i forbindelse med sagsbehandlingen vurderet og besigtiget beplantningen i området. Det er forvaltningens vurdering, at de væsentligste karaktergivende træer i området bevares med studieboligernes placering. Samtidig plantes der 23 nye træer. Forvaltningen vurderer derfor, at de midlertidige studieboliger kan opføres og samtidig bevare områdets væsentligste grønne kvaliteter (bilag 5).
Angående placering, så forholder forvaltningen sig til den ansøgte placering, og en alternativ placering afhænger af DSB og bygherres ønske. DSB har selv udbudt den konkrete placering.

Alternativ

Kommuneplan 2019 kan eventuelt give nye muligheder og begrænsninger for området, men disse er endnu ikke er kendt af forvaltningen, da kommuneplanen ikke er endeligt vedtaget. I udkastet til Kommuneplan 2019 lægges der op til, at Jernbanebyen udlægges til byudviklingsområde, og at en helhedsplanlægning for området skal fastsætte omfang og karakter af bebyggelse og grønne arealer. Af forslaget fremgår det også, at ”I mellemtiden arbejdes der på muligheden for at indpasse midlertidige aktiviteter, herunder nye ungdomsboliger og en skole.”

En alternativ mulighed for det konkrete projekt er, at perioden for den midlertidige tilladelse til studieboligerne reduceres. Det er uklart om bygherre er indstillet på at opstille boliger på arealet for en kortere periode.

Forvaltningens vurdering

Efter forvaltningens vurdering, er der ikke en saglig begrundelse for at nægte dispensationerne, fordi projektet ikke hindrer den videre udvikling af området. De midlertidige studieboliger hindrer heller ikke, at det eksisterende lovlige erhverv i området kan fortsætte. Derudover bevares de væsentligste træer i området, der plantes nye træer og der udlægges ren jord, der tilsås med frø fra planter i området. Dette vil bidrage til at fastholde områdets grønne præg.