Byggesag på Bjelkes Allé 48

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives byggetilladelse til nyt byggeri på Bjelkes Allé 48, som samtidig indebærer tilladelse til nedrivning af eksisterende bebyggelse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der gives byggetilladelse til etablering af ny boligbebyggelse på syv etager på Bjelkes Allé 48, som samtidig indebærer nedrivning af et eksisterende tofamiliehus.

Problemstilling

Ansøger har den 7. februar 2018 ansøgt om at nedrive et tofamiliehus for at opføre en ejendom med fem boliger og har efter dialog med Teknik- og Miljøforvaltningen indsendt det aktuelle projekt den 21. januar 2019 (bilag 2). Det eksisterende hus er opført i 1882 og er registreret med en lav bevaringsværdi (SAVE 7). Teknik- og Miljøforvaltningen er indstillet på at give byggetilladelse, da forvaltningen med byggelovgivningen ikke har grundlag for at nægte det ansøgte projekt, herunder nedrivningen.

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget efter ønske fra medlem af Teknik- og Miljøudvalget Marcus Vesterager (A). Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen skal give byggetilladelse til det ansøgte projekt.

Løsning

Tofamiliehuset på Bjelkes Allé 48, matrikel nr. 1352 på Nørrebro har en højde på ni meter og et grundareal på 105 m2. På matriklen ønskes i stedet opført et byggeri med en højde på op til 22 meter (syv etager), hvilket svarer til øvrige bebyggelser i karréen, og et grundareal på 101 m2. Den nye bebyggelse etableres i forlængelse af nabobebyggelsen på Bjelkes Allé 50 og fremtræder som en del af afrunding på randbebyggelsen. Der er fællesgård tilknyttet ejendommene i karréen, som udvides, idet den nye bygning vil være placeret tættere på vej end det eksisterende tofamiliehus. Samtidig anlægges én handicapparkeringsplads på gårdarealet på egen matrikel og to parkeringspladser under terræn. (bilag 2).

Ejendommen

Den eksisterende bebyggelse er ikke omfattet af en lokalplan. Det planmæssige grundlag er derfor Kommuneplan 2015, som fastlægger området til boligområde (B4). Projektet er således i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelser og opføres inden for kommuneplanens rammer. Når det gælder randbebyggelser eller huludfyldning af randbebyggelse fastlægger kommuneplanen bestemmelser om, at bebyggelsesprocenten kan overskrides og friarealsprocenten afviges, hvis kvarterets helhedspræg, inklusive de ubebyggede arealer, vurderes at blive tilfredsstillende.

Høring

Tre naboejendomme og det fælles gårdlaug er blevet partshørt. Forvaltningen har modtaget fem høringssvar og 20 henvendelser fra øvrige, herunder Nørrebro Lokaludvalg – jf. bilag 4.

Hovedsynspunkterne er:

1. Nedrivning: Nedrivning af det eksisterende (”gule”) tofamiliehus vil ændre gadebilledet og mindske den fysiske mangfoldighed. Projektet frygtes at være præcedensdannende.
2. Ansøgte bebyggelse: Bygningshøjden vil forringe dagslysforholdene væsentligt i naboejendommene. Udformning af bygningens gavl vækker bekymring, idet den muliggør yderligere bebyggelse at blive opført i forlængelse af karréen.
3. Gårdrummet: Beboere er bekymret for at miste kvaliteten af det eksisterende gårdmiljø. De påpeger, at det er den nuværende lave bebyggelse, som er med til at give fællesgården velbelyste arealer og fornemmelsen af luft og åben himmel.
4. Parkering: Samtlige beboere i tilknytning til fællesgården, gårdlauget og ejendomsadministrationen udtrykker bekymring over etablering af handicapparkeringsplads i fællesgården, da det er imod gårdlaugets vedtægter.
5. Proces: Tegningsmaterialet opleves som misvisende og ikke tilstrækkeligt belyst ift. skyggegener. Nogle beboere mener, at de burde være partshørt.
6. Øvrige: Nogle beboere undres over, hvorfor der ønskes fortætning i en bydel som i forvejen anses for tæt befolket.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Nedrivning: Den eksisterende bebyggelse er jf. kommuneplanen ikke udpeget som bevaringsværdig, indgår ikke i et bevaringsværdigt område eller et udpeget kulturmiljø. Forvaltningen har derfor ikke sagligt grundlag for at nægte nedrivningen.
2. Ansøgte bebyggelse: Bebyggelsen på Bjelkes Allé 46 vil få ændrede skyggeforhold, eftersom det nuværende hus er en lavere bebyggelse. Forvaltningen vurderer dog, at projektet fortsætter en randbebyggelse, der er indenfor rammerne af Kommuneplan 2015 ift., at ny bebyggelse kan svare til resten af en karrés højde. Dermed vurderes de ændrede lys- og skyggeforhold at være inden for, hvad der kan forventes ved eksempelvis nybyggeri inden for kommuneplanens rammer for området.
3. Gårdrummet:Forvaltningen vurderer, at udformningen af det ansøgte etagebyggeri er med til at udvide det fælles gårdanlæg, idet bebyggelsen rykkes frem til vej. Samtidig indrettes friarealet med beplantning og rekreative områder, hvilket vurderes at være en forbedring af det eksisterende gårdrum.
4. Parkering:Handicapparkeringspladsen placeres på matriklen, hvor det tidligere var bebyggelse. Forvaltningen vurderer derfor, at gårdarealet ikke bliver mindre end før. Gårdlaugets vedtægter er privatretligt område, som forvaltningen ikke kan håndhæve.
5. Proces:Forvaltningen har foretaget partshøring i henhold til forvaltningslovens § 19 af en nærmere afgrænset personkreds, som forvaltningen har vurderet bliver konkret og væsentligt påvirket af byggeprojektet. Naboer til et byggeri har ikke automatisk krav på partshøring. Ift. ansøgningsmaterialet er det forvaltningens vurdering, at det er tilstrækkeligt belyst til en afgørelse.
6. Øvrige: De ansøgte boliger ligger inden for rammerne beskrevet i kommuneplanen. Forvaltningen kan derfor ikke nægte byggeriet på baggrund af, at byggeriet giver fortætning.

Forvaltningens samlede bemærkninger og henvendelsernes samlede omfang fremgår af bilag 5.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen er indstillet på at give tilladelse til det ansøgte projekt, da projektet etableres inden for rammerne af kommuneplanen 2015, samt ligger inden for det tilstræbte i området med opførelse af en huludfyldning som afrunding på en randbebyggelse. Skyggeforholdene er vurderet at ligge inden for det forventelige for området.

Alternativ
Forvaltningen vurderer, at projektet kun kan forhindres ved at nedlægge et forbud efter planlovens § 14. Det vil betyde, at forvaltningen inden for senest et år skal fremlægge et lokalplansforslag for ejendommen eller området med bestemmelser om, at bebyggelsen på ejendommen Bjelkes Allé 48 ikke må nedrives. Forvaltningen vurderer, at der er nedenstående planmæssige, saglige begrundelse for at nedlægge et § 14-forbud i den konkrete sag.

Forvaltningen vurderer umiddelbart ikke, at bygningen i sig selv repræsenterer en væsentlig bevaringsværdi, da den er stærkt ombygget. Ejendommen ligger dog i en række af mindre ejendomme, som kommunen kunne overveje at fastlægge bevarende bestemmelser for af hensyn til bevaring af sammenhængen i bymiljøet og bygningshistoriske spor i området. Det gør sig gældende ved, at Bjelkes Allé er karakteriseret af en sammensat bebyggelse, både hvad angår materialer, typologier, byggeperioder, højder og med spring i facadeflugten, der giver plads til grønne lommer.

En kommune kan forspilde muligheden for at nedlægge et § 14-forbud ved passivitet. Forvaltningen vurderer umiddelbart ikke, at muligheden er forspildt på grund af passivitet i sagen, da sagsbehandlingstiden skyldes afklaring af faktiske forhold og partshøringer mv. Imod dette taler dog, at kommunen ikke har adresseret problematikker i forhold til nedrivningen af bygningen, men tværtimod har været positiv over for det samlede projekt, samt at kommunen modtog det aktuelle projekt den 21. januar 2019.

Ejer kan få prøvet lovligheden af § 14-forbuddet ved at indbringe afgørelsen for Planklagenævnet. Hvis ejer får medhold i sin klage, vil forbuddet være ugyldigt. Ved et § 14 forbud er der desuden en risiko for, at bygherre vil kræve erstatning af kommunen på grund af det konkrete sagsforløb. Ejer af en ejendom kan også i nogle tilfælde forlange, at kommunen overtager ejendommen mod erstatning, når en bebyggelse nægtes nedrevet på baggrund af forbud mod nedrivning i en lokalplan.

Et alternativ er også, at der gives byggetilladelse til det ansøgte projekt, og at forvaltningen udarbejder ny lokalplan for de andre mindre bygninger på Bjelkes Allé, som bygningen på Bjelkes Allé 48 ligger i forlængelse af.

Økonomi

Indstillingen har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når indstillingen er godkendt, vil forvaltningen give byggetilladelse til det ansøgte projekt.

 

        Søren Wille

                                        / Hans Christian Karsten

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 16. december 2019

Enhedslisten, Socialdemokraterne og Socialistisk Folkeparti fremsatte ændringsforslag (ÆF 1) om erstatning af 1. at-punkt:
”at der nedlægges forbud mod byggeri på Bjelkes Allé 48, jf. planlovens § 14, med henblik på en bevarende lokalplan”.

Ændringsforslaget blev vedtaget med 6 stemmer mod 2. 2 undlod at stemme.

For stemte: A, F og Ø.
Imod stemte: C og I.
Undlod at stemme: B og O.

Den således ændrede indstilling blev godkendt uden afstemning.