Godkendelse af fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) og kapitaltilførsel, Domea København, afd. 3514 Kurlandsgade, Amager Vest

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til godkendelse af helhedsplan og kommunal støtte i form af garantier for realkreditlån og kapitaltilførsel til et renoveringsprojekt i den almene boligafdeling beliggende i Kurlandsgade, Amager.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende den fysiske helhedsplan for den almene boligafdeling Domea København afd. 3514 Kurlandsgade, jf. bilag 2
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 2,2 mio. kr. til renovering af Domea København, afd. 3514 Kurlandsgade under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 3. 
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,1 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel til Domea København, afd. 3514 Kurlandsgade, jf. bilag 3, under forudsætning af, at realkreditinstitut, Landsbyggefonden og boligorganisationen yder deres andel på 0,4 mio. kr. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, jf. økonomiafsnittet.

Problemstilling

Nogle almene boligafdelinger har behov for ekstern støtte til udbedring af byggeskader eller andre ekstraordinære arbejder for at undgå betydelige økonomiske vanskeligheder og sikre gode, sunde boliger i afdelingen.

Almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne, der skal godkendes af beboerne. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen anbefaler helhedsplanen. Helhedsplanen og den kommunale støtte i form af kommunal garanti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen.

Løsning

Teknik- og Miljøforvaltningen har i februar 2019 modtaget en helhedsplan (renoveringsprojekt) for Domea København, afd. 3514 Kurlandsgade til godkendelse. Afdelingens to bygninger, et forhus og et baghus opført i 1900, er plaget af fugt- og kuldeindtrængning med skimmelvækst, byggeskader og lav boligkomfort til følge.

Det projekt, som kommunen nu skal godkende, omfatter afdelingen Kurlandsgade på Amager. Arbejderne i helhedsplanen omfatter blandt andet nyt fundament med fugtspærre, nye vinduer og døre, efterisolering af kolde ydermure, samt etablering af nye badeværelser og nyt ventilationssystem. Forbedringerne skal udover at øge bygningernes tilstand og boligernes komfort bidrage til forebyggelse af skimmelvækst. Allerede konstateret skimmelvækst afrenses. For at højne brandsikkerheden gennemgås eksisterende elinstallationer for fejl og mangler, og der opsættes brandalarmer i alle køkkener. I baghuset medfører renoveringsarbejderne, at det er nødvendigt at genhuse beboerne, og boligorganisationen stiller derfor en tilsvarende bolig i nærområdet til rådighed. Den midlertidige genhusning forventes at vare 7-8 uger. I forhuset er renoveringsarbejderne ikke lige så indgribende, og der vil derfor ikke være behov for genhusning af beboerne i disse boliger. I perioden på 7-8 uger, hvor der laves nye badeværelser, vil der blive stillet et antal skurvogne på gaden, hvor beboerne fra de 15 to-værelseslejligheder i forhuset har adgang til eget aflåseligt toilet og bad. Der henvises til bilag 2 for en mere udførlig beskrivelse renoveringsprojektet.

Økonomi

Hvis kommunen godkender helhedsplanen, indebærer det, at kommunen også accepterer at medvirke økonomisk til projektets gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojektet og ved at yde lån til kapitaltilførsel. En kapitaltilførsel bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingerne for eksempel opsamlede driftsunderskud. Landsbyggefonden har i projektet vurderet, at der er behov for kapitaltilførsel.

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er kommunal garanti for realkreditlån på op til 2,2 mio. kr. og kapitaltilførsel (lån) på 0,1 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken i de enkelte projekter er nærmere beskrevet i bilag 3.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom. Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for det støttede lån på i alt ca. 2,2 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 1,1 mio. kr. af de samlede støttede og ustøttede lån. Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Garantien gælder i hele lånets løbetid, men i takt med at lånet afvikles (der betales afdrag), mindskes garantien. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Kommunens andel af kapitaltilførslen er et rente- og afdragsfrit lån, der tilbagebetales, når Landsbyggefonden skønner, at afdelingen har mulighed herfor. Det kommunale lån på 0,1 mio. kr. finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af de 50 mio. kr., der er afsat i Budget 2013 (F19) til renovering af almene boliger. Se også tabellen nedenfor:

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler

Der er disponeret i alt 43,2 mio. kr. af de i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I, Ø) afsatte renoveringsmidler (se også bilag 4). Med denne indstilling disponeres 0,1 mio. kr. Der er således i alt disponeret 43,3 mio. kr. De resterende midler på 6,7 mio. kr. vil blive disponeret efter godkendelse i Borgerrepræsentationen i 2019 eller senere i forbindelse med andre renoveringsprojekter.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i andet kvartal 2020, og arbejdet forventes færdig med udgangen af 2021. Teknik- og Miljøudvalget vil derefter få forelagt den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne.

Såfremt der sker en overskridelse på mere end 15 % i forhold til det nuværende budget vil Borgerrepræsentationen få forelagt en indstillingen herom. Ethvert forøget behov for kommunal garanti vil Borgerrepræsentationen ligeledes skulle tage stilling til.

       Søren Wille

                                       / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 16. september 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.