Mere byliv på Asger Jorns Allé i Ørestad, Amager Vest

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller,  

1. at Teknik- og Miljøudvalget drøfter forvaltningens vurdering af mulighederne for at sikre publikumsorienteret serviceerhverv.
   
   
2. at der hermed er gjort op med medlemsforslag stillet af Det Konservative Folkeparti om mere byliv på Asger Jorns Allé i Ørestad (bilag 2).

Problemstilling

Ved behandling af medlemsforslag ’Mere byliv på Asger Jorns Allé i Ørestad’ på møde den 17. maj 2021 vedtog Teknik- og Miljøudvalget følgende ændringsforslag, der omhandler hele Ørestad Syd, som erstatning for medlemsforslaget: ”At Teknik- og Miljøudvalget pålægger Teknik- og Miljøforvaltningen at udarbejde en indstilling, der indeholder forvaltningens vurdering af mulighederne for at sikre reelle publikumsorienterede aktiviteter i området for lokalplan Ørestad Syd gennem en ændring af den eksisterende lokalplan.”

Løsning

Ørestad Syd er omfattet af lokalplan 398 Ørestad Syd med tillæg 1, 2 og 3 og 4. Lokalplanen giver mulighed for en række udadvendte funktioner i udvalgte stueetager, herunder publikumsorienteret serviceerhverv (bilag 3). Forvaltningens vurdering af mulighederne for yderligere at understøtte publikumsorienteret serviceerhverv i området for lokalplan Ørestad Syd med et nyt tillæg til den gældende lokalplan tager udgangspunkt i de matrikler, hvor der ikke er givet byggetilladelse pr. den 16. august 2021 og således kan påvirkes direkte af et lokalplantillæg (bilag 3). Hvis matrikler, hvor der er ansøgt om byggetilladelse, skal omfattes af et lokalplantillæg vil det kræve, at forvaltningen foretager en nærmere vurdering af muligheden for at nedlægge et eventuelt paragraf 14 forbud.

Forslag til mulige løsningsmodeller
Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at der er følgende tre muligheder for at understøtte publikumsorienteret serviceerhverv i området for lokalplan Ørestad Syd: 1) Et nyt lokalplantillæg, der omfatter hele Ørestad Syd, 2) et nyt lokalplantillæg, der koncentreres omkring området ved Asger Jorns Allé eller, 3) at udviklingen af Ørestad Syd fremadrettet følges tæt.

1) Nyt lokalplantillæg for hele Ørestad Syd
Kommuneplan 2019 fastlægger en detailhandelstruktur for Ørestad Syd, som koncentrerer detailhandelen omkring et lokalcenter i Arenakvarteret og et bydelscenter omkring Asger Jorns Allé (bilag 3). Derudover giver lokalplanen mulighed for at etablere enkeltstående dagligvare- og udvalgsbutikker til at betjene nærområdet, hvor byggefeltet muliggør anvendelse til erhverv.

Størstedelen af lokalplanområdet er allerede udbygget, eller der er påbegyndt behandling af byggesag (bilag 3). Derfor vurderer Teknik- og Miljøforvaltningen, at der er begrænsede muligheder for at opnå et nyt, sammenhængende byplanmæssigt greb angående publikumsorienteret serviceerhverv med et nyt lokalplantillæg for Ørestad Syd.

Den gældende lokalplan bestemmer fordelingen mellem anvendelse til bolig og erhverv på de enkelte matrikler/byggefelter i Ørestad Syd. Desuden stiller lokalplanen krav til, at stueetagerne skal anvendelse til publikumsorienteret erhverv eller muliggøre anvendelse til åbne og aktive funktioner på udvalgte strækninger.

Et nyt lokalplantillæg kan øge den procentvise andel af stueetagerne, som kan eller skal anvendes til erhverv og publikumsorienteret serviceerhverv. For eksempel stueetagerne på strækningen ud mod Ørestads Boulevard eller i området nord og sydvest for Hannemanns Allé. Et nyt lokalplantillæg kan desuden muliggøre, at der kan eller skal etableres publikumsorienteret erhverv i stueetager, der er fastlagt til boliganvendelse i den gældende lokalplan. For eksempel matrikel 1045 Syd for Ejler Billes Allé, der ifølge den gældende lokalplan skal anvendes til boliger med mulighed for parkeringshus i den østlige del af byggefeltet og mulighed for en åben eller aktiv funktion i stueetagens nordvestlige hjørne.

Aktuelt er der to byggetilladelser til byggesager i Ørestad Syd udenfor Asger Jorns Allé, som forvaltningen har sat på hold indtil Teknik- og Miljøudvalget har behandlet drøftelsessagen. Byggesagerne er en ny boligbebyggelse, bofællesskabet Grønne Eng på Else Alfelts Vej 24-28, matrikel 1041 Sundby Overdrev og en ny boligbebyggelse på Else Alfelts Vej 42-44, matrikel 952e Sundby Overdrev.

2) Nyt lokalplantillæg for Asger Jorns Allé
Det er en del af formålet i lokalplantillæg 2 at koncentrere bylivet i området langs Asger Jorns Allé ved blandt andet at muliggøre detailhandel. For at understøtte et levende bymiljø stiller den gældende lokalplan krav om anvendelse af stueetager langs Asger Jorns Allé. Langs den nordlige del af Asger Jorns Allé skal mindst 75 % af stueetager inden for hvert byggefelt anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv, liberale erhverv, fritidsprægede sports- og idræts- og/eller kulturelle funktioner, aktive beboerfaciliteter, daginstitutioner eller andre aktive offentlige formål. Langs den sydlige del af Asger Jorns Allé skal mindst 50 % af stueetager anvendes til ovennævnte funktioner og må også anvendes til mødelokaler, undervisningslokaler, andre offentlige formål samt udadvendte virksomhedsfunktioner.

Et nyt lokalplantillæg kan stille mere indskrænkende krav til, hvilken anvendelse der kan være i stueetagen på Asger Jorns Allé fx ved at begrænse det til detailhandel, restauranter og lignende.  Lokalplaner kan for eksempel stille krav om typen af serviceerhverv ud fra en planlægningsmæssig begrundelse. Det er samtidig muligt at øge den procentvise andel af stueetagen, som skal indeholde publikumsorienterede funktioner. Et lokalplantillæg kan således understøtte en ønsket udvikling, men den konkrete realisering i form af nye butikker, restauranter og lignende vil altid afhænge af bygherres ønsker og mulighed for at udnytte sin byggeret.

Typisk udarbejdes lokalplaner med brede anvendelsesbestemmelser for at sikre, at lokalplanerne er robuste og kan tilpasses skiftende behov. Indsnævrede anvendelsesmuligheder kan således i praksis forhindre, at der kommer nye funktioner, som kan bidrage til bylivet eller øge antallet af ønsker om lokalplantillæg i fremtiden.

3) Forvaltningen følger udviklingen af Ørestad Syd tæt fremadrettet

Der er i alt fire matrikler langs Asger Jorns Allé, hvor der endnu ikke er søgt om byggetilladelse, og som derfor kan påvirkes direkte af et lokalplantillæg (bilag 3). Det er matriklerne 952f (Byens Hus), 958, 967a og 1043 (Generationernes Hus). Der er en forhåndsdialog om kommende byggesager i gang vedrørende Byens Hus på matrikel 952f og Generationernes Hus matrikel på 1043. Forvaltningen er i dialog med grundejeren om mulighederne for at etablere publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagen i Generationernes hus. På matrikel 967a er der en midlertidig daginstitution, der den 3. juli 2021 har søgt om en ny midlertidig dispensation for de næste tre år. By & Havn har oplyst, at matrikel 958 Sundby Overdrev på Asger Jorns Allé ikke aktuelt er til salg, da den benyttes/skal benyttes som byggepladsareal for blandt andet Byens Hus. Udvikling af byggefeltet forventes tidligst igangsat i 2023/2024.

Forvaltningen ser det derfor som en mulighed at følge den videre udvikling af Asger Jorns Allé tæt for opnå de ønskede anvendelser i området. Hvis der på et senere tidspunkt skulle opstå behov for at indskrænke anvendelsesbestemmelserne, kan det om nødvendigt gøres med et § 14 forbud og et efterfølgende lokalplantillæg. Det forudsætter dog, at betingelserne for at udstede et forbud på det pågældende tidspunkt undersøges nærmere på det pågældende tidspunkt.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Teknik- og Miljøforvaltningen vil på baggrund af udvalgets tilkendegivelser vedrørende løsningsmodellerne arbejde videre med den ønskede løsning for udvikling af Asger Jorns Allé og Ørestad Syd.