Dispensation fra lokalplan nr. 456 "Faste Batteri II"

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives dispensation fra den gældende lokalplan til at ændre omfang, placering og ydre fremtræden på bebyggelsen og de ubebyggede arealer på ejendommene Amagerfælledvej 40-42 og Njalsgade 83-101.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der meddeles dispensation fra § 5, stk. 2a-b, § 5, stk. 3d, § 6, stk. 2a og 4c, § 7, stk. 1c samt § 7, stk. 4a-d i lokalplan nr. 456 ”Faste Batteri” til ændring af omfang, placering, ydre fremtræden samt ubebyggede arealer som beskrevet nedenfor på ejendommen Amager Fælledvej 40-42 og Njalsgade 83-101.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 456 ”Faste Batteri II”. Grundejer har søgt om tilladelse til at opføre et revideret projekt, som forudsætter dispensation fra lokalplanen, da projektet på en række punkter - blandt andet bebyggelsesvolumen og lavere bygningshøjder - ikke er i overensstemmelse med lokalplanen.

På baggrund af dispensationens karakter, indsigelsernes indhold og efter politisk ønske forelægges sagen for Teknik- og Miljøudvalget.

For at kunne realisere projektet skal der dispenseres fra følgende bestemmelser i lokalplanen:

• § 5, stk. 2a-b, da bebyggelsesplan, bygningshøjder og principiel terrassering ændres
• § 5, stk 3d, da krav til stueetagens udformning ved foyerrum ikke længere er relevant.
• § 6, stk. 2a og 4c som omhandler krav til foyerrum samt udformning af adgangsparti til disse. Det reviderede projekt indeholder ikke foyerrum.
• § 7, stk. 1c, da kantzonerne udformes anderledes ved boligerne i stueetagen.
• § 7, stk. 4a-d, idet promenade og parkstrøg gøres smallere, og der etableres fire parklommer langs strøget og tre byrum langs Njalsgade.

Bebyggelsesplan og landskabsplan fremgår af bilag 1. Der redegøres nærmere for projektets afvigelser fra lokalplanen i bilag 2.

Høring
Ansøgningen om dispensation har i overensstemmelse med planlovens § 20 været i naboorientering i perioden 22.4. - 9.5. 2014 (bilag 1). Forvaltningen har i den forbindelse modtaget 20 henvendelser, herunder fra Amager Vest Lokaludvalg og Statens Serum Institut (SSI).

Amager Vest Lokaludvalg er positive overfor det fremlagte forslag. Selvom det er mindre spektakulært end det oprindelige, har det mange gode kvaliteter, som er i overensstemmelse med lokaludvalgets vision for området. Lokaludvalget peger på, at især bygning H’s facade mod Amagerfælledvej fremstår mindre terrasseret og derfor fremstår mere massiv end vist i lokalplanen. Udvalget foreslår at bygning I vendes, så den laveste side vender ud mod Amagerfælledvej.

Statens Serum Institut udtrykker bekymring for, at bebyggelsen vil kunne placeres tættere på SSI og dermed begrænse SSIs nuværende og fremtidige anvendelse af egen grund. SSI understreger, at den nuværende indhegning med 2,5 m højde skal opretholdes. SSI mener, at bygning A i det nye forslag vil danne voldsom skygge ind over instituttets område, og legepladsen til SSIs børneinstitution vil i vinterhalvåret ligge i skygge.

Hovedsynspunkterne i de øvrige indsigelser er:

1. Ændringerne er for omfattende til, at de kan klares med en dispensation.
2. Bekymring vedrørende udvidelse af det samlede byggefelt og flytning af de enkelte bygninger.
3. Forringelse af lys og udsigt for beboerne på den modsatte side af Amagerfælledvej.
4. Øget trafikstøj fra Amagerfælledvej.
5. Det arkitektoniske udtryk bliver ikke så spektakulært.

Resumé af de modtagne henvendelser med forvaltningens bemærkninger fremgår af bilag 3.

Forvaltningens bemærkninger

ad 1) Efter planlovens § 19, stk. 1 kan en kommune dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Efter planlovens § 19, stk. 2 kan videregående afvigelser end omhandlet af stk. 1 kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En lokalplans formålsbestemmelse og anvendelsesbestemmelser, der er fastsat ud fra formålet med planen, hører med til planens principper.

Lokalplanens principper herunder formålsbestemmelse og anvendelsesbestemmelser fastholdes i det nye projekt. Der er således fortsat tale om ni terrasserede bygninger i varierende højde, en bred promenade mod Njalsgade, et parkstrøg mod SSI samt den samme anvendelse i de enkelte bygninger, som forudsat i lokalplanen. Det er derfor forvaltningens vurdering at det foreliggende projekt ikke forudsætter udarbejdelse af en ny lokalplan.

ad 2) Forvaltningen vurderer, at der skabes bedre gårdrum ved at flytte de ni enkelte bygninger lidt. Parkstrøgets omlægning fra en lang rektangulær park til et smallere forløb, som kobler fire aktivitets- og parklommer sammen, vil gøre friarealerne mere anvendelige. De enkelte bygninger, som omdannes til den mere kendte karréstruktur, skaber en god sammenhæng med den omkringliggende bystruktur.

ad 3) Lokalplanen muliggør allerede en høj bebyggelse. I det reviderede projekt vil bygning H blive trukket 3 - 5 meter tilbage på grunden, hvilket vil øge afstanden til naboerne, mindske skyggevirkninger på bygningerne overfor og give plads til træer langs bygningerne mod Amagerfælledvej. Nye skyggediagrammer fremgår af bilag 4. I forhold til det projekt, som blev sendt i nabohøring, vil der blive taget én etage af bygning H ud mod Amagerfælledvej, så den bliver 31 meter på det højeste sted og 24 meter mod Amagerfælledvej.

Som foreslået af lokaludvalget vil bygning I blive vendt, så den højeste side (19 m) vender mod nord og den laveste (15 m) mod Amagerfælledvej. Mod tankstationen vil bygningen være henholdsvis 19 og 21 meter høj.

Forvaltningen vurderer, at de foreslåede ændringer vil lette bygning H’s og I’s massive udtryk mod Amagerfælledvej og give mere lys og større afstand til beboerne i bygningerne overfor.

ad 4) De ansøgte dispensationer forårsager ikke øget trafikstøj.

Efter lokalplanens § 8, stk. 1 må trafikstøjbelastningen på facader til boliger og daginstitutioner ikke overstige 68 dB fra vejtrafik. Trafikstøjen på facaden ved Amager Fælledvej er i dag 68-73 dB. Der vil ikke blive dispenseret fra støjkravet i lokalplanens § 8, stk. 1.

Tilbagetrækningen af bygning H og I med mindst 3 meter vil medføre en mindskelse af trafikstøjen på facaden. Bygherre vil foranledige, at der foretages en aktuel støjmåling, og bygningen vil blive trukket yderligere tilbage (dog maksimalt 5 meter i alt), hvis det viser sig nødvendigt.

ad 5) Forvaltningen er enig i, at projektet som lå til grund for udarbejdelsen af lokalplanen var mere spektakulært. Forvaltningen vurderer dog, at facaderne i det reviderede projekt er bearbejdet, så de fremstår interessante, og bebyggelsens størrelse kobles bedre til den omkringliggende by og dermed den københavnske skala. Altanerne er delvist indeliggende og altannicherne beklædes med træ, som visuelt skaber en modsætning til facadens lysegrå mursten. I altanerne er indbygget et plantebed, som beboerne kan sætte eget præg på, og som vil være med til at skabe variation i facaden. Visualisering af hjørnet Amagerfælledvej og Njalsgade fremgår af bilag 5.

Statens Serums Institut
Forvaltningen har undersøgt afstandskrav til SSIs bygninger. Miljøstyrelsen har oplyst, at afstandskravet ikke længere er gældende. Dispensationen til byggeriet vil ikke hindre, at SSI forsat både kan indhegne deres område og bygge nyt. Forvaltningen vurderer, at bebyggelsen skaber en del skygger på SSIs udendørsarealer, dog vil bygning G, som i det reviderede projekt er reduceret fra 70 meter til 10-31 meter, nu medføre færre skyggegener på udendørsarealerne.

Forvaltningens anbefaling
Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at projektet med de foreslåede ændringer fastholder lokalplanens intention og principper om at skabe et grønt område, som definerer Njalsgade og skaber en afslutning for Ørestad, samt giver interessante by- og parkrum til byen. Projektet holder fast i lokalplanens ni terrasserede bygninger, som sammen skaber en unik bystruktur og mere gennemtænkte bygninger og byrum.

Det nye projekt skaber i højere grad forbindelse til de nærliggende brokvarterer Amagerbro og Islands Brygge samtidig med, at karréstrukturen fortolkes på en ny måde. Herved vil området fortsat få sin helt egen identitet.

Teknik- og Miljøforvaltningen kan på den baggrund anbefale en dispensation fra de nævnte bestemmelser i lokalplanen.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Hvis Teknik- og Miljøudvalget godkender forvaltningens indstilling, meddeler forvaltningen de ønskede dispensationer og orienterer alle indsigere om afgørelsen.

         Pernille Andersen

                                                                  /Simon Kjær Hansen

Indstillingen blev ikke godkendt med følgende stemmeafgivelse:

For stemte: 0

Imod stemte: 11

Undlod: