Udvidet kommunal garanti til renovering af PAB´s afdeling Kagshusene, 2. etape

Der skal træffes beslutning om udvidelse af den kommunale garanti til renoveringsarbejderne i PAB’s afdeling Kagshusene, 2. etape.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

1. at godkende, at den tidligere stillede kommunale garanti for lån til finansiering af renoveringsarbejder i PAB’s afdeling   Kagshusene, 2. etape udvides fra ca. 120 mio. kr. til ca. 152 mio. kr., samt
2. at Teknik-og Miljøudvalget bemyndiges til at stille de fornødne garantier under forudsætning af, at det endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det foreliggende.

I mødet den 3. juni 2010 godkendte Borgerrepræsentationen, at Københavns Kommune i henhold til almenboligloven yder støtte i form af garanti for realkreditlån til renoveringsarbejder, samt yder grundkapitallån til indretning af 34 nye tagboliger i PAB’s afdeling Kagshusene, 2. etape. Endvidere blev det tiltrådt at yde afdelingen et lån på 1.000.000 kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel under forudsætning af, at Landsbyggefonden, realkreditinstituttet og PAB yder lån/tilskud på tilsammen 4.000.000 kr.

Samtidig godkendtes, at kommunen stiller garanti for op til 100 % af realkreditlån med regaranti fra Landsbyggefonden til finansiering af en række renoverings - og opretningsarbejder på ca. 120 mio. kr. i bebyggelsen. Herudover krævede projektet gennemførsel af vedligeholdelsesarbejder for ca. 40 mio. kr., der skulle finansieres med et ustøttet og ugaranteret realkreditlån.

Efterfølgende har Landsbyggefonden imidlertid i henhold til almenboliglovens § 91, stk. 3 og 4 korrigeret finansieringen af renoveringsarbejderne, sådan at den kommunale garanti udvides til at omfatte arbejder for ca. 120 mio. kr. til ca. 152 mio. kr. hvoraf Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af eventuelle tab, jfr. nedenfor.

Den kommunale garanti for renoveringsarbejderne m.m. stilles med hjemmel i almenboliglovens § 91, stk. 6. Garantien regaranteres af Landsbyggefonden for halvdelen af eventuelt tab ifølge almenboliglovens § 91, stk. 7. På baggrund af realkreditinstitutternes beregningsregler må garantien forventes at blive på op til 100 %.

Renoveringsarbejderne.

Som nævnt ovenfor har kommunen i juni 2010 godkendt renoveringsarbejder for ca. 120 mio. kr.

Landsbyggefonden godkendte i oktober 2010 en renoveringsramme på ca. 125 mio. kr., hvilket imidlertid efterfølgende blev annulleret, idet det ultimo 2010 viste sig, at Landsbyggefonden fik mulighed for at tildele projektet en større renoveringsramme end oprindeligt besluttet. Derfor besluttede fonden at forhøje projektets renoveringsramme til 151,6 mio. kr. Landsbyggefonden har ved ændringen forudsat, at afdelingen ikke belastes med det tidligere forudsatte ustøttede lån på 40 mio. kr. til vedligeholdelsesarbejder. Baggrunden herfor er at sikre udlejningssituationen og driftsøkonomien i afdelingen bedst muligt samt at sikre en jævn huslejeudvikling.

Finansiering

Landsbyggefonden har den 14. april 2011 oplyst, at den korrigerede finansiering skal ses i lyset af, at fonden ifølge almenboligloven har en forpligtigelse til at sikre, at låntagers betaling på realkreditlån for hvert tilsagnsår udgør mindst 3,4 % af lånets hovedstol. Dette kan i visse tilfælde medføre en ændret opgørelse og finansiering af renoveringsarbejderne som tilfældet har været i denne sag.

Da alle arbejderne nu ifølge Landsbyggefonden kan finansieres via almenboliglovens § 91, er det ikke nødvendigt for PAB at optage det ustøttede og dyrere lån til finansiering af de resterende arbejder. De samlede renoveringsarbejder i Kagshusene, 2. etape kan derfor gennemføres til en lavere huslejestigning for beboerne end tidligere forventet.

Leje

Huslejen som følge af renoveringsarbejderne var ifølge PAB oprindelig beregnet til 890 kr. pr. m² årligt inkl. moderniseringerne. På baggrund af Landsbyggefondens korrigerede finansiering vil huslejen udgøre 825 kr. pr. m² inkl. moderniseringer. Det vil sige en årlig besparelse på 65 kr. pr. m².

Vurdering

Det er fortsat forvaltningens opfattelse, at med opførelsen af de nye ekstraetager vil bebyggelsen blive forøget med 34 gode og vedbelyste familieboliger i en god kvalitet, og de vil være med til at give en bedre driftsøkonomi for hele afdelingen. De nye tagboliger, facaderenoveringen og karnaptilbygningerne vil endvidere tilføre bygningerne et arkitektonisk løft. Renoveringen vil herudover medføre et fald i varme-/energiforbruget pr. m².

Den kommunale garanti for de omhandlede renoveringsarbejder udvides således fra ca. 120 mio. kr. til ca. 152 mio. kr., hvoraf Landsbyggefonden dog regaranterer for halvdelen af eventuelt tab.

Garantien på i alt 151,6 mio. kr. er en eventualforpligtelse, der kun får bevillingsmæssige konsekvenser for kommunen, såfremt låntager ikke er i stand til at betale lånene.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt at stille garanti for de ekstra renoveringsarbejder, vil Teknik-og Miljøforvaltningen meddele tilsagn, således at arbejderne kan igangsættes (skema B). Arbejdernes forventes påbegyndt den 1. juli 2011.

         Hjalte Aaberg                                   /Tina Saaby