Dispensation til lokalplan nr. 463 "Århusgadekvarteret i Nordhavn" - Opførelse af P-hus ved Helsinkigade

1. at der meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser om højden på parkeringshuset, som angivet i Løsning og i bilag 1.
2. at der meddeles dispensation fra lokalplanen så byggefeltets afgrænsning kan overskrides som angivet i Løsning og i bilag 1.

By & Havn I/S ønsker at opføre et parkeringshus ved Helsinkigade. Området er omfattet af lokalplan nr. 463 ”Århusgadekvarteret i Nordhavn” fra 2011. Projektet for parkeringshuset er ikke i overensstemmelse med lokalplanen for så vidt angår bestemmelserne om bebyggelsens højde samt byggefeltets omfang.

Ansøgningen har været i naboorientering i perioden 30. oktober – 14. november 2014, og forvaltningen har modtaget 22 henvendelser, som alle er imod at dispensere fra lokalplanen. På baggrund af antallet af indsigelser og den markante entydighed i disse forelægges sagen for Teknik- og Miljøudvalget.

Lokalplanen fastlægger en maksimal bygningshøjde på 20 m for nybyggeri eksklusive trappe- og elevatortårne. Parkeringshuset har en generel bygningshøjde på ca. 25 m, og i bygningens sydvestlige og nordøstlige hjørne placeres to elevatortårne med en højde på ca. 28 m. Endvidere fastlægger lokalplanen byggefelter, hvor ny bebyggelse skal placeres. Der ønskes opført to udvendige trappeanlæg, der overskrider byggefeltets afgrænsning med henholdsvis 0,3 m og 1,8 m.  

Projektet for parkeringshuset indeholder en stueetage med blandt andet butik, nærgenbrugsstation og teknikrum, 7 etager til parkering samt plads til forskellige aktiviteter og leg på taget. Der er således tale om et parkeringshus, der adskiller sig fra typiske parkeringshuse ved, at det indeholder publikumsorienterede funktioner i gadeplan, en ydre fremtræden som er tilpasset kvarterets egenart samt et særligt offentligt byrum på taget med mulighed for ophold og aktiviteter med udsigt over vandet. Parkeringshuset fremstår som en rødbrun bygning med begrønning i form af plantekasser og beplantning på og langs facaderne. 

Naboorientering
Ansøgningen har været i naboorientering i perioden 30. oktober – 14. november 2014, og forvaltningen har modtaget 22 henvendelser med indsigelser mod en dispensation fra lokalplanens bestemmelser. Fire af indsigelserne er fremført af advokatfirmaer på vegne af flere borgere. Østerbro Lokaludvalgs kommentarer til naboorienteringen er vedlagt i bilag 2 (indsigelse nr. 10). De modtagne indsigelser vedlægges som bilag 2, og som bilag 3 er vedlagt forvaltningens opsummering af indsigelserne. 

Indsigelserne indeholder hovedsageligt begrundelser ud fra bygningsmæssige, planmæssige, økonomiske og planjuridiske hensyn:  

    A.  Ud fra bygningsmæssige hensyn går indsigelserne især på forringede lys- og skyggeforhold 
          som følge af den forøgede bygningshøjde; ændrede vindforhold og turbulensvirkninger på 
          gadeniveau samt, at elevatortårnene er blevet unødvendigt høje og store.  

    B.  De planmæssige begrundelser omfatter især den forøgede bygningshøjde, som, mange 
          mener, bryder med bebyggelsesplanen for området. Mange indsigere finder det ikke 
          rimeligt, at et ønske om et bestemt antal p-pladser i p-huset får en negativ påvirkning på
          bebyggelse og byrum i kvarteret og begrænser eller ødelægger udsigten for de beboere, 
          der har købt boliger i de omkringliggende byggerier. Der peges særligt på, at der bør 
          findes andre løsninger end den foreslåede, som f.eks. at bygge en ekstra etage i kælder, 
          frem for at gøre p-huset højere. 

    C.  Ud fra økonomiske aspekter går indsigelserne især på det værditab den forøgede 
          bygningshøjde menes at påføre ejere af lejligheder i nabobebyggelserne. Mange mener, 
          at hele området påvirkes negativt økonomisk, da en dispensation eventuelt kan skabe 
          præcedens.

    D.  Flere indsigere mener, at en forøgelse af højden på over 25 % ikke kan betragtes som 
          en mindre afvigelse, og mener derfor, at der ifølge planloven ikke må meddeles 
          dispensation. Indsigerne mener endvidere, at forslaget til dispensation strider mod 
          principperne i lokalplanen, hvorfor det ikke er lovligt at meddele dispensation. 

Af andre begrundelser kan nævnes, at flere af indsigerne peger på det problematiske i, at Københavns Kommune fremmer en dispensation af denne karakter for By & Havn, som kommunen selv ejer og har interesser i. Flere af indsigelserne peger således på, at en meddelelse af dispensation synes båret af By & Havns økonomiske hensyn. 

Forvaltningens bemærkninger

1. Forvaltningen bemærker, at lokalplanens grænser for bebyggelsens højde overskrides med omkring 25 %. Denne forøgelse vil føre til øgede skyggevirkninger på nabobebyggelse, og forvaltningen vurderer, at en del boliger vil få forringede udsigtsforhold. Der er ikke en opgørelse over, hvor mange boliger der reelt påvirkes. Det kan ikke udelukkes, at den øgede højde kan påvirke vind- og solforhold i gade- og byrummene omkring p-huset. På bebyggelsesplan-niveau er det imidlertid svært at vurdere, præcist hvor store konsekvenserne vil være. Baggrunden for, at elevatortårnene er højere end parkeringshuset i øvrigt, er at de indeholder rum til brug for aktivitetspladsen på taget af p-huset.

     B.  Den forøgede bygningshøjde bryder med bebyggelsesplanen for området, der fastlægger 
           en maksimal bygningshøjde på 20 m. Da der i Århusgadekvarteret som helhed skal 
           etableres et bestemt antal p-pladser, er der taget udgangspunkt i det antal pladser 
           By & Havn ønsker at etablere i dette p-hus. Da der i denne del af Århusgadekvarteret 
           blandt andet ligger vigtige havnekonstruktioner i undergrunden, vil det være svært at bygge 
           under terræn. Forvaltningen vurderer derfor, at det ikke er særligt realistisk at etablere 
           en kælderetage til parkering.

     C.   De forhold i indsigelserne, som vedrører værdiforringelser, er ikke et planmæssigt anliggende, 
            men alene et forhold mellem køber og sælger, herunder By & Havn, og indgår derfor ikke 
            i forvaltningens vurdering af sagen.

     D.   Forvaltningen vurderer, at en dispensation ikke vil være i strid med principperne (formåls- 
            samt anvendelsesbestemmelserne) i planen, idet arealet i lokalplanen netop er udlagt til et 
            parkeringshus. Forvaltningen vurderer endvidere, at overskridelsen af  højden på omkring 
            25 % er en væsentlig overskridelse, hvad angår bygningshøjden alene, men set i forhold til 
            bygningens samlede etageareal og volumen, er der tale om en begrænset overskridelse, 
            der ikke er i strid med lokalplanens principper. Der er lagt til grund, at en lokalplans 
            bebyggelsesregulerende bestemmelser normalt ikke er en del af lokalplanens principper, 
            hvilket er et retligt spørgsmål, der vil kunne prøves i Natur- og Miljøklagenævnet. Uden 
            det offentlige byrum på taget ville parkeringshuset, med samme antal pladser og parkering 
            på taget, kunne opføres med en etage mindre, og derved kun overskride højdegrænsen 
            med ca. 1,5 meter. Forvaltningen vurderer imidlertid, at det offentlige byrum kan bidrage
            med en særlig kvalitet til Århusgadekvarteret, dels på grund af udsigten over vandet, dels 
            fordi der kommer faciliteter til både aktiviteter og ophold i form af eksempelvis boldspil.  

Som følge af nabohøringen, har forvaltningen bedt By & Havn vurdere muligheden for at indrette parkeringshuset mere effektivt. By & Havn har meldt tilbage, at det er deres vurdering, at p-huset allerede er optimeret, og at der blandt andet på grund af de udadvendte funktioner i stueetagen ikke ses nogen muligheder for at gøre yderligere, jf. bilag 4. Lokalplanens bestemmelser blev i sin tid baseret på overvejelser om parkeringshusets kapacitet.  

Et alternativ til at meddele dispensation er enten ikke at give dispensation eller at udarbejde et lokalplantillæg, som muliggør byggeriet og som sendes i offentlig høring. Dog har forvaltningen vurderet, at sagen ikke har et omfang, der resulterer i udarbejdelse af et lokalplantillæg, blandt andet fordi den gældende lokalplan muliggør parkeringshuse i udvalgte byggefelter. By & Havn har meddelt, at såfremt den ønskede dispensation ikke gives, så vil p-huset blive opført uden aktiviteterne på taget.

Vedrørende hensyn til de økonomiske interesser skal det bemærkes, at forvaltningen har forholdt sig til de faglige hensyn og herudfra foretaget en helhedsvurdering.

Anbefaling
Ifølge planlovens § 19, stk. 1, kan kommunen meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. 

Forvaltningen vurderer, at parkeringshuset med de udadvendte funktioner i stueetagen, herunder en genbrugsstation, er en bylivsmæssig fordel, som opvejer de bindinger, de giver i forhold til indretning af p-huset. Det offentlige byrum på taget, kan bidrage med en særlig kvalitet til Århusgadekvarteret.

Denne indstilling har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.

På baggrund af udvalgets beslutning meddeler Teknik- og Miljøforvaltningen den ansøgte dispensation, eller afslag på ansøgning om samme.

                                        Pernille Andersen        
                                                                                /Torben Gleesborg