Nedlæggelse af § 14 forbud og startredegørelse for "Applebys Plads Karréen"

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal nedlægges et § 14- forbud med henblik på at afvise det ansøgte byggeri, og at der igangsættes udarbejdelse af lokalplan med henblik på fortætning af Applebys Plads Karréen.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der nedlægges et § 14-forbud, således at det ansøgte byggeri afvises.
2. at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Applebys Plads Karréen” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Bygherren bestrider i sit høringssvar, at kommunen kan nedlægge et § 14-forbud på nuværende tidspunkt, og at dette vil medføre et erstatningsansvar. Endvidere argumenteres for, at der vil være tale om erstatningspådragende ekspropriation, såfremt en kommende lokalplan medfører en mindre byggeret end den, der er muliggjort i den eksisterende, jf. bilag 3. Bygherren forbeholder sig således retten til at søge erstatning.

Som begrundelse for at § 14-forbuddet ikke kan nedlægges nu anfører bygherre, at de har haft drøftelser med kommunen siden maj 2013 om bebyggelse i karréens indre, hvor muligheden for en ændring af plangrundlaget ikke har været nævnt. Bygherre mener derfor, at kommunen skulle have forpasset muligheden for at nedlægge § 14-forbud.

Forvaltningen bemærker hertil, at de førte drøftelser i sommeren/efteråret 2013 alene har været forespørgsler om hvilke muligheder, der efter det gældende plangrundlag var for yderligere bebyggelse på ejendommen, og at der ikke med de førte drøftelser er givet tilsagn om eller stillet i udsigt, at der ville blive givet tilladelse til bebyggelse i karréen, da dette vil forudsætte et konkret projekt. Først den 2. september 2014 har forvaltningen modtaget det første fulde byggeandragende fra bygherres arkitekt. Projektet er ikke i overensstemmelse med lokalplanen.  Bygherren meddeler den 3. september 2014, at det fremsendte projekt ikke fra bygherres side kan realiseres, og at der derfor vil blive fremsendt et revideret projekt. Bygherren orienteres på det tidspunkt om, at sagen vil skulle forelægges for Teknik- og Miljøudvalget, der har kompetencen til at meddele dispensationer fra lokalplanen. Forvaltningen modtager et revideret projekt den 9. december 2014 efter at bygherrens rådgivere telefonisk den 21. november og 5. december 2014 er orienteret om Teknik- og Miljøudvalgets drøftelser om udarbejdelse af nyt plangrundlag. Det reviderede projekt forudsætter fortsat dispensation fra lokalplanen.

Forvaltningen har tidligst primo september haft mulighed for at vurdere et konkret projekt, og har måttet afvente modtagelsen af det reviderede projekt. Forvaltningen har i øvrigt løbende holdt bygherren/dennes rådgiver orienteret om sagens forløb. Forvaltningen mener derfor ikke at have udvist passivitet og derved forpasset muligheden for at nedlægge et § 14-forbud mod den ansøgte bebyggelse. Forbuddet er snarest muligt varslet over for bygherren, jf. bilag 4.

Forvaltningen er grundlæggende ikke enig i, at der vil være tale om ekspropriation, idet der her er tale om planmæssigt begrundet erstatningsfri regulering med hjemmel i planloven. Der er således ikke tale om erstatningspådragende ekspropriation, men om at kommunen som planlæggende myndighed benytter sig af sin planret for at sikre kvalitet i byudviklingen.

Startredegørelse
Formålet med en ny lokalplan for Applebys Plads karréen er at fastlægge en anden bebyggelsesplan end den, der er muliggjort i den gældende lokalplan nr. 186, ”Langebrogade” fra 1991 og sikre, at der med en ny bebyggelsesplan sker en fortætning af karréen, der tager hensyn til lys- og skyggeforhold, trafik og forbindelser samt grønne, attraktive friarealer.

En ny bebyggelsesplan vil tage afsæt i en egenartsanalyse af karréen og området samt en dialog med de forskellige grundejere, beboere og Christianshavns Lokaludvalg.

Teknik- og Miljøudvalget skal på den baggrund tage stilling til, om der skal påbegyndes udarbejdelse af lokalplan på baggrund af vedlagte startredegørelse.

Byliv
Det er intentionen at skabe mulighed for mere byliv langs Inderhavnen og Christianshavns Kanal ved at skabe gode opholdsmuligheder og ved at muliggøre udadvendte funktioner i stueetagerne.

De to kommende cykelforbindelser med broen over inderhavnen og Christianshavns kanal vil fremover forbinde Indre By med Christianshavn og Christianshavns kajkanter langs inderhavnen. Der er nu mulighed for at indtænke disse kommende potentialer for et mere aktivt byliv og byrum langs kajkanterne i dialogen med grundejerne om den kommende lokalplan.

Bæredygtighed
Bæredygtige elementer i forhold til håndtering af regnvand og energiforsyning vil så vidt muligt blive indtænkt i det videre arbejde.

Kommuneplan
Området er udlagt til et C2* område, som er et område til boliger og serviceerhverv, så som administration, liberale erhverv, butikker, restauranter mv. Den maksimale bebyggelsesprocent er 150. Bebyggelsesprocenten er i dag på 127. Stjernebemærkningen angiver, at bebyggelsesprocenten kan variere indenfor området, så den er 120 for lokalplanens underområde I, (Sukkerfabrikken), og 170 for underområde II (resten af lokalplanområdet). Boligandelen skal udgøre mindst 40 %, dog kan den ved nærmere vurdering kunne fastlægges til mellem 25 % og 75 %. Boligandelen for området er i dag på 20 %.

Anbefalinger til den videre planlæning
Forvaltningen anbefaler, den nye lokalplan udarbejdes i en dialog med de forskellige grundejere, beboere og Christianshavns Lokaludvalg, og at følgende temaer vægtes i det videre arbejde:

• Ved fortætning indenfor karréen skal gode sollysforhold i gårdrum og dagslysforhold i boliger prioriteres og sikres.
• De grønne friarealer indenfor karréen skal tilbyde varierede oplevelser og have en høj grad af kvalitet og tilgængelighed.
• Eksisterende stiforbindelser skal sikres, og der skal arbejdes på at etablere forbindelse fra karréen og ud til Inderhavnen i overensstemmelse med intentionen i den oprindelige lokalplan. Sigtelinjen gennem karréen til Christians Kirke skal bevares.
• Langs kanalen og Inderhavnen skal der arbejdes for at skabe mere levende byrum gennem aktivering af stueetager, bearbejdning af arealet umiddelbart op til facaderne, dvs. kantzoner, og indretning af friarealer.
• Valg af materiale og farver skal forholde sig til eksisterende farver og materialer i karréen. Nybyggeri skal placeres, så der dannes veldefinerede gårdrum.

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser.

                                        Pernille Andersen
                                                                                /Torben Glesborg