Startredegørelse for lokalplan "Tivolihuset" (udsat sag)

Udvalget skal tage stilling til udarbejdelse af lokalplan for Tivolihuset i forbindelse med tilbygningen til koncertsalen på Tivoligrunden ud mod Tietgensgade.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

Tivoli a/s ønsker at opføre et nyt spektakulært byggeri til ballet- og musikskole ved siden af og ovenpå den eksisterende koncertsal mod Tietgensgade. De ønsker en bygning, som kan samle de kunstarter, som allerede i dag knytter sig til Tivolis koncertsal. Balletskolen og Tivoli Garden forventer at have henholdsvis ca. 180 og 70 børn børn til undervisning i løbet af hverdagen. Herudover ønsker de at opføre to etager, der skal rumme Tivoli a/s samlede administration på ca. 130 medarbejdere.

Dette projekt er, ligesom Tivolihjørnet (startredegørelsen behandlet af Teknik- og Miljøudvalget den 27. oktober 2014) en udløber af Tivoli a/s tidligere ”Kantprojekt”, som var et sammenhængende byggeri, der strakte sig med en karakteristisk bugtet glasfacade fra Industriens Hus hen forbi koncertsalen. Gennemførelsen af dette nye projekt kræver lokalplan, da projektet er markant i kanten af Tivolihaven.

Projektet består af en ny langstrakt bygning i glas, der spænder henover den lave fløj af koncertsalen (Wagamama). Bygningen skal indeholde skolens store øvesal. Oven på øvesalen placeres yderligere to etager til Tivoli a/s administration. De to øverste etager trækkes tilbage for at reducere oplevelsen af den for stedet meget høje bygning. Under øvesalen vil der på hver side af Wagamama blive bygget to nye tilbygninger; mod venstre en ny åben foyer, der giver adgang til skolens faciliteter, og mod højre adgang til Tivoli a/s administration. Herudover forbindes skolen mod Tivolihaven med en gangbro og trappe.

Der indgår to områder i lokalplanområdet. I område I ønskes det aktuelle projekt med ballet- og musikskole, der udgør i alt ca. 4.050 m² svarende til en bebyggelsesprocent på 184. Område II giver i henhold til Kommuneplan 2011 en byggemulighed på op til ca. 4.000 m², og er alene en reservation af byggemuligheden til eventuel senere brug. Når og hvis Tivoli a/s beslutter sig for at opføre et byggeri i Område II, skal der laves en supplerende lokalplan, da det alene er område I, der vil blive byggeretsgivende.

Det ny byggeri opføres i en højde på ca. 24 m, og udnytter således den maksimale ramme i Kommuneplan 2011. Der bygges yderligere 3.650 m² i forhold til eksisterende bebyggelse.

Friarealet opfylder de 10 % jf. Kommuneplan 2011. Friarealet er beliggende på de fælles tagterrasser ved de to øverste etager.

I henhold til skødeservitutten (se bilag 3) skal Tivolihaven anvendes til forlystelsespark beregnet på det store almin­delige publikum tilpasset underholdningsbegrebet med hensyntagen til, at Tivolis fortid og hidtidige udvikling fastholdes. En ballet- og musikskole vurderes, at kunne indeholdes i servituttens definition.

Parkering
Bilparkeringskravet for område I er 1 plads pr. 150 m2 svarende til ca. 27 biler. Samtlige pladser kan placeres i den kommende Scala-bebyggelses p-kælder efter aftale mellem Tivoli a/s og Scala.

I den videre behandling af projektet skal der redegøres for antal elever og ansatte for at fastsætte et konkret krav til cykelparkering til ballet- og musikskolen, idet der skal placeres 0,5 pladser pr. elev/ansat. Der er foreløbigt anslået et behov for 50 cykel p-pladser for skolen. Ifølge Kommuneplan 2011 skal der yderligere placeres 1,5 pladser pr. 100 m² administration svarende til 30 cykel p-pladser. I alt 80 pladser. Cykelparkeringen skal placeres på egen matrikel.

Byliv
En ny ballet- og musikskole vil styrke mulighed for uddannelse og supplere med byliv langs Tietgensgade, som i dag ikke har mange udadvendte aktiviteter. Glasfacaden mod øvesalen vil medvirke til, at skolens liv kan ses af forbipasserende. Der vil fra Tietgensgade blive adgang til en åben foyer til ballet- og musikskolen, hvorfra der er adgang til de øvre etager.

Bæredygtighed
Der vil blive etableret solceller og grønt område på taget af den nye bygning. Regnvand vil så vidt muligt blive brugt til at vande Tivolis haveanlæg, herunder haveanlæg på taget af den nye bygning (LAR). Herudover har Tivoli a/s oplyst, at de har indgået aftale med Bybierne om at etablere bistader på taget af den ny bebyggelse.

Kommuneplan
I Kommuneplan 2011 er lokalplanområdet udlagt til serviceerhverv (S2*) såsom administration, restauranter, erhvervs- og fritidsundervisning samt uddannelsesmæssige og kulturelle funktioner, der er forenelige med serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten er maksimalt 225 og en maksimal bygningshøjde på 24 m. Bilparkeringskravet er i størrelsesordenen og højst 1 plads pr. 150 m2. Cykelparkeringskravet for administration er1,5 cykel p-plads pr. 100 m². Cykelparkeringskravet for ballet- og musikskolen er 0,5 plads pr. studerende og ansat.

Rammeændring
S2*-rammens nuværende afgrænsning blev fastlagt på baggrund af ”Kantprojektet” fra 2008, der ikke blev realiseret. Med det aktuelle projekt foreslås, at den eksisterende ramme tilpasses projektet. Rammeområdet uden for lokalplanområdet foreslås ændret fra serviceerhverv (S2*) til institutioner og fritidsområder (O1), som allerede nu er gældende for resten af Tivolihaven. Ændringen af kommuneplanrammen vil kunne ske som led i kommuneplanrevisionen parallelt med lokalplanprocessen.    

Anbefalinger til den videre planlægning.

• De øvrige fremtidige byggemuligheder for lokalplanområdet skal analyseres bl.a. med hensyn til højder og materialer.
• Arealet omkring bebyggelsen skal bearbejdes, så det kan rumme det forventede flow af ansatte og brugere til og fra ballet- og musikskolen samt Tivolis administration
• Cykelparkering og trafikhåndtering fra og til Tietgensgade skal vurderes nøjere
• Bæredygtige elementer, herunder en præcisering af beplantning på tagflader og gavle

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser.

Det er ikke endeligt afklaret om, og i hvilket omfang, Tivoli a/s faktiske udnyttelse af de byggemuligheder, der følger af lokalplanen, vil udløse krav om tillægskøbesum på baggrund af servitutter, tinglyst i forbindelse med kommunens salg af ejendommen. Dette vil afhænge af, hvorledes Tivoli a/s konkret udnytter byggeriet, og er et spørgsmål, der behandles af Økonomiforvaltningen.

Når startredegørelsen er godkendt i udvalget, gennemfører forvaltningen en intern høring af relevante instanser - herunder Indre By lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen ultimo august, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslaget ventes vedtaget primo 2016.

 
         Pernille Andersen

                                                                  /Torben Glesborg