Drøftelse af færdiggørelse af lokalplan 425 "Krimsvej" (udsat sag)

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller,

1. at Teknik- og Miljøudvalget drøfter forslag til strategi for færdiggørelse af lokalplan nr. 425 for Krimsvej.

Baggrund
Lokalplan nr. 425 Krimsvej blev bekendtgjort den 15. september 2009. Planen omfattede et område på ca. 108.000 m², delt op i en mængde mindre parceller og mere end et dusin ejere. Lokalplanen giver mulighed for et etageareal på i alt 133.000 m². Målet med lokalplanen er at skabe et tæt bykvarter, med blandet bolig og erhverv og med publikumsorienterede funktioner ud mod Amager Strandvej og Øresundsvej og med butikker i forbindelse med Øresund Station og Øresundsvej. Lokalplanen forudsætter blandede bygningstyper og højder omfattende rækkehuse, stokbebyggelse, karreer og ni højhuse i en blanding af nyt og gammelt. Planen fastlægger i hovedtrækkene de nye bygningers byggefelter og etageantal og forudsætter, at en væsentlig del af de eksisterende erhvervsbygninger bevares. Friarealerne indrettes efter en samlet plan og anlægges som en sammenhængende flade uden hegning og uden hensyn til eksisterende matrikelskel.

Det er således et meget komplekst område og en meget kompleks plan, som ikke er udtømmende, men må forventes at skulle justeres i forhold til ændringer af ønsker og forudsætninger, som ikke har kunnet forudses i detaljer. Lokalplanen bliver derfor udfordret, fordi den ikke er en rammelokalplan, men er byggeretsgivende.

Lokalplanen fastlægger bebyggelsesprocenten til højst 130 for området som helhed. Grundejerne har mulighed for at købe og sælge byggeret af hinanden.  Det betyder, at bebyggelsesprocenten på de enkelte matrikler kan variere, således at grundejere, der har solgt byggeret, får en tilsvarende lavere bebyggelsesprocent, og grundejere der har købt byggeret, får en tilsvarende højere bebyggelsesprocent. Hvis en bygherre ønsker at benytte sig af denne mulighed, så forudsætter det, at der dispenseres fra lokalplanens bebyggelsesprocent på 130. Der gælder det samme princip for friarealprocenten.

Det er forvaltningens vurdering, at lokalplanens principper, som er en blanding af bolig og erhverv, nye og gamle bygninger samt en base og et par højhuse, er gode, men at udmøntningen er meget kompleks og ikke kan gennemføres uden løbende dispensationer.

Status
Bilag 1 indeholder en status over, hvor langt realiseringen af lokalplan 425 er kommet. Tegning nr. 1 viser, hvor meget byggeri, der på nuværende tidspunkt er realiseret eller har fået byggetilladelse. Lokalplanen giver mulighed for et samlet etageareal på 133.000 m². Ca. 50 % af området er i dag færdigudbygget. Fordelingen mellem boliger og erhverv er i dag ca. 60 % boliger og ca. 40 % erhverv og skole.  Der er en byggemulighed på ca. 45.000 m² tilbage, som fremgår af tegning nr. 2.

Byggeønsker
Forvaltningen har i dialog med grundejere og bygherre afdækket de nuværende byggeønsker og har vurderet, om ønskerne kan gennemføres indenfor rammerne af lokalplanen, om der kræves tillæg til eller dispensation fra lokalplanen, eller om de er uforenelige med lokalplanen.  Bilag 2 indeholder en skematisk opsummering af byggeønsker til de tilbageværende byggefelter med forvaltningens kommentarer og anbefalinger. Se også bilag 1 tegning nr. 3, som viser en principskitse af de i skemaet omtalte løsninger.  Af skemaet fremgår det, at forvaltningen vurderer, at hvis de viste løsninger skal kunne realiseres fuldt ud, er der brug for følgende planlægningsmæssige initiativer:

• For ejendom B vil der blive behov for en dispensation, der muliggør etablering af en dagligvarebutik såfremt kommuneplan 2015 giver mulighed herfor.
• For område C er der brug for et lokalplantillæg, idet bygherren ønsker ændringer i bygningernes anvendelse.
• Der er to ejendomme – D og E -, hvor byggeønskerne ikke er færdigudviklet, og som forudsætter en dialog med forvaltningen. Dette kan resultere i, at der bliver behov for et lokalplantillæg.
• Byggeønskerne for ejendommene F og H forudsætter dispensation fra lokalplanen, hvad angår nedrivning af eksisterende erhvervsejendomme og fastlæggelse af et nyt byggefelt i stedet.
• Herudover vil der som nævnt ovenfor i de fleste tilfælde være brug for dispensationer vedrørende bebyggelsesprocenten og friarealprocenten på den enkelte ejendom.

Løsningsmuligheder
Ovennævnte problemstillinger kan håndteres på en af følgende måder:

1. Et tillæg og efterfølgende dispensationer:

Et revideret forslag til lokalplantillæg 1 til lokalplan 425 ”Krimsvej” forelægges udvalget til endelig vedtagelse. Herved kan byggeriet i område C gå i gang hurtigt. Endvidere gives de ovenfor skitserede dispensationer, som vedrører afvigelser fra lokalplanen, som ikke er i konflikt med lokalplanens målsætninger og anvendelsesbestemmelser.

2. Tre lokalplantillæg:

Der ikke gives flere dispensationer.

I stedet udarbejdes der tre lokalplantillæg for de større byggeprojekter. Det drejer sig om område C, E og F. I disse lokalplantillæg vil der kunne tages stilling til bl.a. anvendelsesskift, nedrivning af eksisterende bygninger og fordeling af bebyggelsesprocenter. Denne fremgangsmåde sikrer, at område C kan komme hurtigt videre, og at problemerne for de større byggerier løses i et lokalplantillæg, som sendes i offentlig høring inden en endelig beslutning træffes. Endvidere sikres en åben proces, med en offentlig høring, således at der kan skabes en fornyet borgerdialog med bl.a. de borgere, der siden lokalplanens tilblivelse i 2009 er flyttet ind i området.

3. En ny samlet lokalplan:

Der udarbejdes en ny lokalplan for hele krimsvejsområdet, som fastholder de overordnede træk fra lokalplan 425 og reviderer og ajourfører lokalplanen, således at området kan færdiggøres uden yderligere lokalplantillæg og dispensationer. Denne løsning vil betyde, at de byggeaktiviteter, der ikke allerede har fået byggetilladelse, vil blive stillet i bero i ca. et år, og at beboerne vil komme til at bo på en byggeplads i længere tid. Denne løsning sikrer en ny offentlighedsproces, og sikrer at der kan skabes en fornyet borgerdialog med bl. a. de borgere, der siden lokalplanens tilblivelse i 2009 er flyttet ind i området. 

Høring af lokaludvalg
Den videre proces har været drøftet på et møde den 14. januar 2015 med Amager Øst Lokaludvalgs Plan og Miljøgruppe. Udvalget meldte tilbage, at lokaludvalget anbefaler en revision af lokalplanen, baseret på en bred borger- og interessentinddragelse, og at lokaludvalget ser en sådan revision som en forudsætning for en fremadrettet konstruktiv og meningsfuld udvikling af området.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Forvaltningen vil tilrettelægge den videre proces i overensstemmelse med de retningslinjer, som udvalget bestemmer sig for.

                      Pernille Andersen

                                                                                /Torben Gleesborg