Mødedato: 16.03.2015, kl. 15:00
Mødested: Rådhuset, 1. sal, værelse 51
Dispensation til byggeri på Blytækkervej og Frederiksborgvej
Se alle bilag
Til top
Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til dispensation fra lokalplan nr. 397 til opførelse af byggeri på Frederiksborgvej 21-25 og Blytækkervej (2400 København NV)
Indstilling og beslutning
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at der i forbindelse med opførelse af byggeri på Blytækkervej og Frederiksborgvej (2400 København NV) dispenseres fra bestemmelserne i lokalplan nr. 397, ”Blytækkervej”, bekendtgjort den 10. januar 2006 på følgende områder: maksimalt etageantal, samlet etageareal, højde, adgangsforhold og udformning af altaner.
Problemstilling
På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 2. februar 2015 har et udvalgsmedlem (A) bedt om, at ansøgningen vedr. opførelse af etagebebyggelse på Frederiksborgvej 21-25, 2400 København NV (bilag 1), bliver forelagt for Teknik- og Miljøudvalget.
Projektet kræver dispensation fra lokalplanens bestemmelser om maksimalt etageantal, samlet etageareal, højde, adgangsforhold og udformning af altaner.
Projektet kræver dispensation fra lokalplanens bestemmelser om maksimalt etageantal, samlet etageareal, højde, adgangsforhold og udformning af altaner.
Løsning
Bygherre har søgt om tilladelse til at opføre en etageejendom med 16 lejligheder og erhvervslokaler i stueetagen på i alt 2.236 m². Byggeriet opføres som randbebyggelse i vejlinjen i form af rækkehuse mod Blytækkervej i to etager med tagterrasse ovenpå erhvervslokalerne og en bygning i seks etager på hjørnet af Frederiksborgvej (bilag 1).
Rækkehusene er en fortsættelse af nybyggeri med 14 rækkehuse, der har fået byggetilladelse den 24. september 2013.
Høring og høringssvar
Der har været gennemført naboorientering fra 3. december 2014 - 2. januar 2015 (bilag 2). Naboorienteringen er sendt til 180 berørte ejere, lejere og brugere samt interessegrupper o.l. (bilag 4). Der er modtaget fem indsigelser, herunder indsigelser på vegne af E/F Brofogedvej 14 og 14A, beboere på Frederikssundsvej 44 og Beboerrepræsentationen Frederiksgården. Høringssvarene fremgår af bilag 3 og forvaltningens bemærkninger til dem af bilag 5. Efterfølgende er forvaltningen gået i dialog med ansøgeren om mindre justeringer af projektet omkring indretning af vejareal og de hertil hørende grønne arealer.
Indsigelserne angår primært forhold, der ikke er reguleret af planloven og som ikke er en del af dispensationen. De vedrører særligt indretning og anvendelse af det fælles gårdanlæg, herunder færdsel i gården, adgang til gården, støj og affald. Enkelte indsigelser omhandler cykelparkering, parkering, ejendomsværditab og byggeriets udseende.
I forhold til de foreslåede dispensationer er der alene gjort indsigelse mod rækkehusenes højde og adgang hertil.
Etageantal
Ifølge lokalplanen kan der langs Frederiksborgvej opføres etagebebyggelse i fem etager samt eventuel tagetage eller penthouse, som tagform. Projektet omhandler en bygning i seks etager. Den 6. etage betragtes som en fuld etage på grund af kvistenes udstrækning. Ifølge gældende praksis regnes kviste som en fuld etage, når den samlede længde er større end tagfladens halve længde. De ansøgte kviste udgør 64 % af tagfladen mod gaden og 69 % mod gården (inklusive elevator- og trappetårn).
Bygningen vil fremstå som forlængelse af randbebyggelsen og markere sig arkitektonisk i gadebilledet som hjørnebygning. Den maksimale højde jf. lokalplanen overholdes og er tilpasset området. Ligeledes er tagformen tilpasset området. Det er udfra disse betragtninger forvaltningens vurdering, at der kan dispenseres fra lokalplanen
Samlet etageareal og byggefelter
Lokalplanen fastlægger et maksimalt bruttoetageareal på 3800 m² i byggefelt B og C, da dele af Blytækkervej nedlægges. Det ansøgte byggeri har, sammen med de allerede opførte rækkehuse, et etageareal på 4082 m². Det tilladte etageareal overskrides således med 282 m², hvoraf ca. 100 m² er opført som trappebygninger, der giver adgang til tagterrasserne på rækkehusene.
Det ansøgte byggeri er inden for lokalplanens ramme i forhold til det, der må opføres på de ejendomme, der omfatter byggefelterne B og C. Der er dog tale om en mindre overskridelse af det maksimale etageareal, der må opføres inden for selve byggefelterne. Begrænsningen på 3800 m² i byggefelterne B og C forudsætter, at bebyggelsesprocenten på de ejendomme, der omfatter byggefelterne, ikke overstiger 165. Bebyggelsesprocenten på disse to ejendomme vil blive 128.
Der er således forsat plads til, at der kan opføres yderligere bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen på ejendommen mod Frederiksborgvej på modsat side af Blytækkervej.
Forvaltningen vurderer, at overskridelsen af etagearealet har minimal eller ingen visuel betydning. Byggeriet er tilpasset området og medvirker til at skabe en helhed. Derfor kan der efter forvaltningens opfattelse dispenseres fra lokalplanen.
Højde og adgangsforhold
Bebyggelsen langs Blytækkervej opføres med en gesimshøjde på ca. 11,5 m og en totalhøjde på ca. 13,8 m for trappetårnene. Det er en overskridelse af lokalplanens bestemmelser, der fastlægger en gesimshøjde på 10 m. og en bygningshøjde på 11 m. Overskridelsen af lokalplanens bestemmelser overskrides således med hhv. ca. 1,5 m og ca. 2,8 m.
Endvidere fremgår det af lokalplanen, at opgange i randbebyggelse skal forsynes med adgang i begge facader, hvilket ikke er overholdt, da rækkehusene kun får adgang via gården.
Dispensationerne er en forudsætning for sammenhængen mellem det allerede opførte byggeri og den nye bebyggelse, hvor der er givet tilsvarende dispensationer. Bebyggelsen vil endvidere medvirke til at forbedre det nuværende triste udseende langs Blytækkervej. Da Blytækkervej er ca. 16 m bred, vil en forhøjelse af gesimsen og tagterrassernes trappetårne ikke medføre skyggepåvirkninger for naboejendomme. Det er således forvaltningens vurdering, at der kan dispenseres fra lokalplanens bestemmelser.
Altaner
Altanerne mod Frederiksborgvej ønskes udført med glas. Ifølge lokalplanen skal altaner mv. være en integreret del af facadens udtryk og udført med en spinkel detaljering i metal. Da den foreslåede løsning reducerer støj fra den meget trafikerede Frederiksborgvej og i øvrigt er tilpasset bygningens arkitektur, kan der dispenseres fra lokalplanen.
Anbefaling af dispensation
Da projektet er i overensstemmelse med lokalplanens principper (formål), og da de ansøgte overskridelser anses for at være af mindre betydning, vurderer forvaltningen, at projektet kan gennemføres ved dispensation fra lokalplanen.
Rækkehusene er en fortsættelse af nybyggeri med 14 rækkehuse, der har fået byggetilladelse den 24. september 2013.
Høring og høringssvar
Der har været gennemført naboorientering fra 3. december 2014 - 2. januar 2015 (bilag 2). Naboorienteringen er sendt til 180 berørte ejere, lejere og brugere samt interessegrupper o.l. (bilag 4). Der er modtaget fem indsigelser, herunder indsigelser på vegne af E/F Brofogedvej 14 og 14A, beboere på Frederikssundsvej 44 og Beboerrepræsentationen Frederiksgården. Høringssvarene fremgår af bilag 3 og forvaltningens bemærkninger til dem af bilag 5. Efterfølgende er forvaltningen gået i dialog med ansøgeren om mindre justeringer af projektet omkring indretning af vejareal og de hertil hørende grønne arealer.
Indsigelserne angår primært forhold, der ikke er reguleret af planloven og som ikke er en del af dispensationen. De vedrører særligt indretning og anvendelse af det fælles gårdanlæg, herunder færdsel i gården, adgang til gården, støj og affald. Enkelte indsigelser omhandler cykelparkering, parkering, ejendomsværditab og byggeriets udseende.
I forhold til de foreslåede dispensationer er der alene gjort indsigelse mod rækkehusenes højde og adgang hertil.
Etageantal
Ifølge lokalplanen kan der langs Frederiksborgvej opføres etagebebyggelse i fem etager samt eventuel tagetage eller penthouse, som tagform. Projektet omhandler en bygning i seks etager. Den 6. etage betragtes som en fuld etage på grund af kvistenes udstrækning. Ifølge gældende praksis regnes kviste som en fuld etage, når den samlede længde er større end tagfladens halve længde. De ansøgte kviste udgør 64 % af tagfladen mod gaden og 69 % mod gården (inklusive elevator- og trappetårn).
Bygningen vil fremstå som forlængelse af randbebyggelsen og markere sig arkitektonisk i gadebilledet som hjørnebygning. Den maksimale højde jf. lokalplanen overholdes og er tilpasset området. Ligeledes er tagformen tilpasset området. Det er udfra disse betragtninger forvaltningens vurdering, at der kan dispenseres fra lokalplanen
Samlet etageareal og byggefelter
Lokalplanen fastlægger et maksimalt bruttoetageareal på 3800 m² i byggefelt B og C, da dele af Blytækkervej nedlægges. Det ansøgte byggeri har, sammen med de allerede opførte rækkehuse, et etageareal på 4082 m². Det tilladte etageareal overskrides således med 282 m², hvoraf ca. 100 m² er opført som trappebygninger, der giver adgang til tagterrasserne på rækkehusene.
Det ansøgte byggeri er inden for lokalplanens ramme i forhold til det, der må opføres på de ejendomme, der omfatter byggefelterne B og C. Der er dog tale om en mindre overskridelse af det maksimale etageareal, der må opføres inden for selve byggefelterne. Begrænsningen på 3800 m² i byggefelterne B og C forudsætter, at bebyggelsesprocenten på de ejendomme, der omfatter byggefelterne, ikke overstiger 165. Bebyggelsesprocenten på disse to ejendomme vil blive 128.
Der er således forsat plads til, at der kan opføres yderligere bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen på ejendommen mod Frederiksborgvej på modsat side af Blytækkervej.
Forvaltningen vurderer, at overskridelsen af etagearealet har minimal eller ingen visuel betydning. Byggeriet er tilpasset området og medvirker til at skabe en helhed. Derfor kan der efter forvaltningens opfattelse dispenseres fra lokalplanen.
Højde og adgangsforhold
Bebyggelsen langs Blytækkervej opføres med en gesimshøjde på ca. 11,5 m og en totalhøjde på ca. 13,8 m for trappetårnene. Det er en overskridelse af lokalplanens bestemmelser, der fastlægger en gesimshøjde på 10 m. og en bygningshøjde på 11 m. Overskridelsen af lokalplanens bestemmelser overskrides således med hhv. ca. 1,5 m og ca. 2,8 m.
Endvidere fremgår det af lokalplanen, at opgange i randbebyggelse skal forsynes med adgang i begge facader, hvilket ikke er overholdt, da rækkehusene kun får adgang via gården.
Dispensationerne er en forudsætning for sammenhængen mellem det allerede opførte byggeri og den nye bebyggelse, hvor der er givet tilsvarende dispensationer. Bebyggelsen vil endvidere medvirke til at forbedre det nuværende triste udseende langs Blytækkervej. Da Blytækkervej er ca. 16 m bred, vil en forhøjelse af gesimsen og tagterrassernes trappetårne ikke medføre skyggepåvirkninger for naboejendomme. Det er således forvaltningens vurdering, at der kan dispenseres fra lokalplanens bestemmelser.
Altaner
Altanerne mod Frederiksborgvej ønskes udført med glas. Ifølge lokalplanen skal altaner mv. være en integreret del af facadens udtryk og udført med en spinkel detaljering i metal. Da den foreslåede løsning reducerer støj fra den meget trafikerede Frederiksborgvej og i øvrigt er tilpasset bygningens arkitektur, kan der dispenseres fra lokalplanen.
Anbefaling af dispensation
Da projektet er i overensstemmelse med lokalplanens principper (formål), og da de ansøgte overskridelser anses for at være af mindre betydning, vurderer forvaltningen, at projektet kan gennemføres ved dispensation fra lokalplanen.
Økonomi
Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser for forvaltningen.
Videre proces
Forvaltningen vil fortsætte sagsbehandlingen med henblik på at meddele dispensation og give byggetilladelse til det ansøgte.
Pernille Andersen
/Lis Napstjert
/Lis Napstjert
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 16. marts 2015
Indstillingen blev godkendt uden afstemning.
Indstillingen blev godkendt uden afstemning.