Dispensationer fra lokalplan nr. 425 "Krimsvej"

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at de under afsnittet Løsning beskrevne dispensationer fra lokalplanen til at flytte byggefelt 13A, jf. bilag 2a, kan godkendes såfremt, der ikke modtages væsentlige eller mange indsigelser,
2. at de under afsnittet Løsning beskrevne dispensationer fra lokalplanen til at erstatte dele af bygning mrk. Q med nybyggeri, jf. bilag 2b, kan godkendes såfremt, der ikke modtages væsentlige eller mange indsigelser
3. at de under afsnittet Løsning beskrevne dispensationer fra lokalplanen til at rykke tårnet mrk. X mod øst, jf bilag 2c, kan godkendes såfremt, der ikke modtages væsentlige eller mange indsigelser, 
4. at der igangsættes udarbejdelse af tillæg til lokalplan nr. 425 for at skabe større fleksibilitet i disponering af anvendelser i området, som beskrevet under afsnittet Løsning.

Udbygningen af Krimsvej området er i gang og flere nybyggerier er på vej. Nybyggeri er afhængigt af, at grundejerne har lavet en overordnet helhedsplan, som fastlægger etableringen af promenade, pladser og torve, tværstier og tværveje samt parkeringsanlæg for at skabe en sammenhængende udbygning af området, jf. bilag 1. Helhedsplanen skal tilgodese, at der fastholdes en sammenhæng i bebyggelsen der udvikles over tid, og gøre de kommende byggesagsbehandlinger lettere ved at angive retningslinjer og kvaliteter, som skal indbygges i byområdet.

En afledt effekt af, at bebyggelsesforhold og matrikelforhold ikke er sammenfaldende er, at gennemførelse af de enkelte byggeprojekter i nogle tilfælde vil være betinget af dispensationer fra lokalplanen. Helhedsplanen afspejler derfor en række afvigelser fra lokalplanen, dels for byggerier der allerede er opført, dels for byggeprojekter, hvor der aktuelt er søgt om byggetilladelse og en dispensationsproces er under gennemførelse.

Forvaltningen har fra den 20. marts til 8. april 2013 gennemført en naboorientering om en række dispensationer fra lokalplanen, jf bilag 2a-c og bilag 3. Dispensationerne vedrører i det væsentligste forhold omkring fornyelse af bebyggelse og placering af nybebyggelse.

Udviklingsselskabet ELF ønsker at indrette boliger i et byggefelt fastlagt til erhverv og indrette det tilsvarende omfang af erhverv i et byggefelt fastlagt til boliger. Dette kræver udarbejdelse af et tillæg til lokalplanen, da der ikke kan dispenseres til anvendelsbestemmelsen.

Helhedsplan
I lokalplanen er der i såvel lokalplanbestemmelser som -tegninger fastlagt en overordnet plan for disponering af lokalplanområdet, herunder veje, stier, pladser, beplantningsprincipper, placering af parkering mv. Arealerne er for en stor del fastlagt som fællesanlæg, der skal driftes af en grundejerforening. Da bebyggelsesplanen og matrikelforhold ikke er sammenfaldende, fordrer gennemførelsen et sæt fælles retningslinjer og rammer for, hvordan områdets funktioner fastlægges på tværs af matriklerne.

Helhedsplanen er udarbejdet af Grundejerforeningens rådgiver, Opland Landskabsarkitekter, og ViaTrafik har fungeret som trafikrådgiver. Bilag 1 viser to sammenfattende kort, fra den omfattende Helhedsplan, der mere detaljeret beskriver kvalitetsniveau for området, og hvordan det færdige område skal hænge sammen og fungere. Udviklingen af området vil forventeligt ske over mange år. Flere grundejere er endnu ikke aktive i forhold til udvikling af deres ejendomme, og det er derfor vigtigt, at planen er enkel, robust og fleksibel.

Dispensationer
Af bilag 2 fremgår forskellen mellem lokalplanens placering af byggefelter og byggefelterne, som de fremgår af Helhedsplanen. De væsentligste forhold omkring de byggeprojekter, der aktuelt er dispensationsansøgning til, er følgende:

1. Byggefelt Krimsvej 13A rykkes mod vest for at skabe ét bedre byrum. Byggefeltet bliver væsentligt smallere, hvorved der skabes mere luft i bebyggelsen, jf. bilag 2a og 3.

2. Den tidligere voksfabrik mrk. Q, erstattes delvist af nybyggeri i 3 etager. Derved skabe et mindre kompakt byggeri, der skabes et byrum, og den ønskede blanding af nyt og eksisterende byggeri fastholdes. Derudover udvides parkeringskælderen, jf. bilag 2b og 3.  

3. Tårnet mrk. X bliver rykket fri fra bygning Krimsvej 13B, og der skabes derved en bedre plads omkring tårnet og mere gunstige solforhold for de omkringliggende bebyggelser. Krimsvej 13B foreslås nedrevet til fordel for en rækkehusbebyggelse, der kan supplere nybyggeriet Krimsvej 13A, og derved skabe et naboskab i rækkehusbebyggelserne. Dette kræver tillæg til lokalplanen som nærmere beskrevet under afsnittet Lokalplantillæg. Placering af byggefelter mv. fremgår af bilag 2c og 3.

Ud over de nævnte forhold, der vedrører byggefelternes indbyrdes placering mv., er der søgt dispensation til en række mindre væsentlige forhold, der bl.a. vedrører terrænforhold. Det fremgår af den udsendte naboorientering, der vedlægges som bilag 3.

Den overordnede begrundelse for dispensationerne er at skabe mere rum midt i området, bedre pladsdannelser og mindske skyggegener. Der er fortsat en blanding af nyt og eksisterende byggeri som giver området en ønsket variation. En del af de eksisterende bygninger har dog vist sig at være uforholdsmæssigt ressourcekrævende at renovere. Såfremt der ikke sker en fornyelse kan resultatet blive at de kommer til at henligge i ringe stand. Forvaltningen anbefaler derfor, at dispensationerne meddeles med begrundelse i de kvalitative forbedringer, som forvaltningen vurderer området tilføres.

Lokalplantillæg
I den gældende lokalplan er der præcist fastlagt i hvilke bygninger og byggefelter, der skal indrettes henholdsvis boliger og erhverv. Den præcise fastlæggelse, vurderer forvaltningen, er et af lokalplanens principper, og der kan derfor kun ændres herved med et tillæg til lokalplanen, der skaber større grad af fleksibilitet til disponering af anvendelserne.

Udviklingsselskabet ELF, der er ejer af de omhandlede byggefelter ønsker, at indrette rækkehuse i det vestlige byggefelt Krimsvej 13B og erhverv i byggefeltet mod øst Amagerstrandvej 122, jf. bilag 2c. Forvaltningen foreslår derfor, at der udarbejdes et tillæg til lokalplanen, som skaber mulighed for fleksibel placering af anvendelsen i byggefelterne, når det overordnede fordelingsprincip i henhold til lokalplanen om, at der inden for det samlede område skal indrettes mindst 50 og maksimalt 75 pct. areal til boliger, overholdes. Attraktive rækkehuse er en efterspurgt boligtype, som er velplaceret i dette område, og erhverv er mere hensigtsmæssigt placeret i det foreslåede byggefelt.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Såfremt udvalget kan godkende, at der meddeles de nævnte dispensationer fra lokalplanen, vil forvaltningen formidle dette til de relevante grundejere, og såfremt udvalget kan godkende, at der igangsættes udarbejdelse af tillæg til lokalplanen forventer forvaltningen, at kunne fremlægge et forslag til lokalplan medio 2013 med henblik på endelig vedtagelse omkring årsskiftet.

         Pernille Andersen

                                                                  /Simon Kjær Hansen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i møde den 15. april 2013:

Der blev stemt om indstillingen:

For indstillingen stemte 4 udvalgsmedlemmer: A, I

Imod indstillingen stemte 1 udvalgsmedlem: C

3 udvalgsmedlemmer undlod at stemme: F, Ø

Indstillingen blev godkendt.


Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning

”Det Konservative Folkeparti mener, at køberne af nabogrundene bør kunne have tillid til de eksisterende lokalplaner m.v., og derfor bør der ikke gives dispensation til betydende fravigelser”