Endelig vedtagelse lokalplan Mølle Allé, Valby

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Mølle Allé i Valby. Planforslaget muliggør et nyt byggeri med boliger, herunder ungdomsboliger, daginstitution og udvidelse af dagligvarebutik på Mølle Allé, Lillegade og Valby Langgade.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan Mølle Allé (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Grundejer ønsker at opføre ny bebyggelse i området langs Mølle Allé, Lillegade og Valby Langgade samt i gårdrummet på Mølle Allé 26-30 og Valby Langgade 55-59. Byggeriet skal primært anvendes til boliger, herunder familie- og ungdomsboliger, som opføres i en kombination af almene og private boliger med et samlet etageareal på ca. 6.700 m2 for hele byggeriet, hvorfor det kræver en ny lokalplan.

Lokalplanforslaget blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 24. august 2020 og har været i høring i perioden fra den 2. september 2020 til den 28. oktober 2020. Forvaltningen har modtaget 96 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag.

Løsning

Lokalplanforslaget muliggør udvikling af et område med et grundareal på ca. 5.100 m2. Området kan opdeles i en vestlig del, hvor der opføres nybyggeri, og en nord- og østlig del med eksisterende bygninger. I den vestlige del muliggøres et byggeri med et samlet etageareal på ca. 6.700 m2, fordelt på ca. 4.700 m2 boliger, ca. 800 m2 daginstitution og 600 m2 til udvidelse af en eksisterende dagligvarebutik, som samlet vil udgøre ca. 1.200 m2. Lokalområdet ligger i Valby Landsby, som er udpeget som et værdifuldt kulturmiljø i Kommuneplan 2019. På den baggrund er størstedelen af de eksisterende bygninger i den nord- og østlige del af området udpeget som bevaringsværdige i lokalplanforslaget.

Lokalplanforslaget muliggør en daginstitution til fire grupper, der forventes ibrugtaget i 2023. Økonomiforvaltningen oplyser, at deres prognose for antal børn i Valby viser, at der er behov for udbygning af kapaciteten.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår ændringer af lokalplanforslagets bestemmelser om fortovsbredden på en del af Lillegade for at sikre, at der er plads til varelevering og at et byggefelt justeres i etageantal, for at give en mindre skyggevirkning for naboerne. Derudover foreslår forvaltningen ændringer af bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden, herunder præcisering af overflader på facader, en forøgelse af taglængden, hvor der må placeres kviste samt undtagelse af krav om altaner ved en bygning, hvor første sal ligger i niveau med friarealet. Desuden præciseres det, at plantning af træer som betingelse for ibrugtagning af byggeriet kun gælder område I, fordi det alene er her, der plantes nye træer. Det præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 5 og 7.

Høring

Hovedsynspunkter fremkommet i høringsperioden
De 96 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 19. oktober 2020, hvor 40 borgere deltog fysisk og ca. 60 borgere deltog online. Referat af mødet er vedlagt (bilag 6). Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Valby Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 82):

1. Lokaludvalget fremhæver, at Valby Landsby bør sikres som et værdifuldt kulturmiljø i lokalplanen. Herunder ønsker lokaludvalget at bevare smedjen og passagerne på begge sider af smedjen. Smedjen er den sidste bevarede bygning tilbage fra Valby Landsby.
2. Lokaludvalget ønsker ikke en stor andel af ungdomsboliger, fordi der ikke kan stilles krav om, at det er unge/studerende, der bor i de private ungdomsboliger.
3. Lokaludvalget er bekymret for skyggepåvirkningerne fra den nye bebyggelse i gården, der er i fire etager, som vil fratage naboerne deres eftermiddags- og aftensol i gårdrummet. Det gælder særligt i forhold til Valby Langgade 51, som er i to etager. Derfor foreslås det at fjerne en etage på en del af bygning D mod Valby Langgade 51.
4. Lokaludvalget ønsker, at vareleveringen placeres på Valby Langgade, fordi Lillegade er for smal til at håndtere tung trafik. I stedet foreslås det indtænkt i projektet om cykelsti på Valby Langgade.

Forvaltningens bemærkninger

1. I lokalplanforslaget er ca. 85 % af de ældre bygninger udpeget som bevaringsværdige, fordi de indgår i en bevaringsværdig sammenhæng. Fx Valby Langgade 51, 53 og 57-59 som i størrelse og udtryk viderefører Valby Landsbys karakter. Smedjen har en middel bevaringsværdi (SAVE 6) og har tidligere været registreret med en høj bevaringsværdi (SAVE 3). Saveregistreringen er revideret i 2011, formentlig pga. en brand. På baggrund af SAVE-værdien og omfanget af renovering, er smedjen ikke udpeget som bevaringsværdig i lokalplanforslaget. Der er foretaget en konkret afvejning af bevaringsværdierne i forhold til udviklingen og sammenhængen i det nye område. Billede af smedjen fremgår af bilag 9.
2. I Kommuneplan 2019 er der en målsætning om at etablere 12.000 nye ungdomsboliger frem mod 2031 bl.a. i stationsnære områder som dette, og i kommunens planlægning tilstræbes en blandet boligsammensætning. Lokalplanforslaget følger kommuneplanens rammer. Bygherre ønsker at bygge en blanding af ungdoms- og familieboliger til fagforeningens medlemmer, herunder lærlinge. Der stilles krav om 25 % almene boliger.
3. Det er med projektet sikret, at der er tilstrækkeligt dagslys i bygningerne, men det er korrekt, at der vil komme skyggepåvirkning på udearealerne i forhold til den nuværende situation, hvor en stor del af lokalplanområdet i dag henligger som en parkeringsplads. I stedet kommer der et byrum med en passage mellem Mølle Allé og Valby Langgade, hvor der vil være offentlig adgang. Derudover vil daginstitutionens legeplads være offentlig tilgængelig udenfor almindelig lukketid. Forvaltningen har været i dialog med bygherre særligt ift. at nedtrappe etageantallet på bygningen i gården mod Valby Langgade 51. Bygherre foreslår, at den nordligste del af bygning D i gården etableres i to etager og derefter trapper op til fire etager (se bilag 8 side 2).
4. Vejprofilet på Valby Langgade, som er en strøggade, er for smalt til også at kunne håndtere varelevering. Forvaltningens praksis er, at varelevering etableres, så det er til så lidt gene for trafikafviklingen som muligt, dvs. i sidegaderne. Lillegade er smal, og derfor har forvaltningen undersøgt udfordringen med varelevering igen, hvilket betyder, at forvaltningen foreslår at indsnævre fortovet til to m på en del af Lillegade for at give tilstrækkeligt plads til varelevering. Det kan blive nødvendig at nedlægge en til to parkeringspladser på Lillegade i forbindelse med byggesagen. Det afhænger af størrelsen på køretøjet til varelevering.

Københavns Museum har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 71):

Københavns Museum er enige i udpegningen af de bevaringsværdige bygninger, som til sammen udgør et samlet kulturmiljø med høj bevaringsværdi. De mener dog også, at smedjen bør bevares, fordi den er tilbage fra den gamle landsby. Den har været brændt, men i skala og form følger bygningen den oprindelige bygning og udgør fortsat et vidnesbyrd om områdets historie.

Forvaltningens bemærkninger

Se forvaltningens bemærkninger til pkt. 1 under Valby Lokaludvalg.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelse

1. 53 borgere, herunder Valby Lokalhistoriske Selskab og Arkiv, ønsker at bevare smedjen.
2. 24 borgere ønsker ikke bygningen i gården, eller som minimum, at den reduceres i højden. Der er et stort etagespring mellem Valby Langgade 51, som er i to etager, og bygningen i gården i fire etager.
3. I 23 henvendelser bliver der gjort opmærksom på, at der vil komme meget støj fra ungdomsboligerne og daginstitutionen midt i gården. De eksisterende boliger er i forvejen meget plaget af trafikstøj fra Valby Langgade og Toftegårds Allé. Den nye bebyggelse i gården vil betyde, at der fremadrettet ikke vil være ro i gården, og derfor ønsker borgerne ikke denne bygning.
4. To borgere foreslår ændringer af bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden. Den ene henvendelse omhandler en præcisering af facadeudtryk, mens den anden omhandler hvad der gør sig gældende på område II, Valby Langgade 61-63.

Forvaltningens bemærkninger

1. Se forvaltningens bemærkninger til pkt. 1 under Valby Lokaludvalg.
2. Se forvaltningens bemærkninger til pkt. 3 under Valby Lokaludvalg.
3. Forvaltningen er opmærksom på, at der er meget trafikstøj fra særligt Toftegårds Allé. Området er i kommuneplanen fastlagt til boliger. Forvaltningens udgangspunkt er at videreføre den mindre skala fra landsbyen, fremfor at videreføre karrébebyggelse i fem etager langs vejene, for at understøtte det værdifulde kulturmiljø i Valby Landsby, hvilket betyder, at det vil være lavere bygninger, der ligger spredt mellem hinanden.
4. Forvaltningen er positiv overfor ændringer af bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden, fordi det indpasser sig i omgivelserne og justeres ift. opdelingen i delområder, da område II kun omfatter én bygning.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

På matrikel 11e Valby, København er der tinglyst en servitut om tillægskøbesum. Spørgsmålet behandles af Økonomiforvaltningen i henhold til de regler, der gælder for området.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

                   Søren Wille
                                         /Karsten Biering Nielsen