Endelig vedtagelse af tillæg nr. 2. til lokalplan nr. 398-1 ”Ørestad Syd”, Amager Vest (fællesindstilling)

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

2.  at partnerskabsaftale (bilag 4) med grundejeren godkendes.

Problemstilling

By & Havn ønsker mulighed for at realisere en revideret planlægning af Ørestad Syd, som styrker området som boligområde. Herudover ønsker Børne- og Ungdomsforvaltningen mulighed for at realisere et ændret projekt til den planlagte skole i Arenakvarteret. Dette forudsætter ændring af lokalplan nr. 398-1 i form af et tillæg til planen.

Forslaget til lokalplantillægget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 20. august 2015 og har været i høring fra 1. september til 27. oktober 2015. Forvaltningen har modtaget 26 henvendelser, som giver anledning til forslag om ændringer, der fremgår af løsning og bilag 3.

Løsning

Lokalplantillægget omfatter et område i Ørestad Syd beliggende syd for Arenakvarteret samt skolegrunden i Arenakvarteret. Indenfor området omfattet af lokalplantillægget stiger boligandelen fra ca. 50 % til ca. 75-80 % og de samlede byggemuligheder reduceres fra ca. 682.000 m2 til ca. 625.000 m2. Herudover giver lokalplantillægget mulighed for, at den planlagte skole og idrætshal syd for ’Byfælleden’ integreres i samme nye bygning.

Området har ind til nu været udlagt til byggeri med bygningshøjder op til 34 m og punktvist op til 50 m inden for store byggefelter. Forslaget fastlægger bebyggelse med flere forskellige bygnings- og boligtyper, så bydelen får tættere byrum og større variation samt generelt lavere bygningshøjder, hvor de højeste bygninger bliver maksimalt 34 m. Træer, planter og synlige løsninger til lokal afledning af regnvand bidrager med en rekreativ merværdi til området. Ved en fuld udbygning af Ørestad Syd forventes andelen af almene boliger samlet at udgøre 12 - 14 % af boligerne inden for skoledistriktet.

Der henvises i øvrigt til bilag 3 faktaark.

Borgermøde

Ved borgermødet den 17. juni 2015 deltog ca. 75 borgere. På borgermødet blev rejst en række problemstillinger, som i høj grad er sammenfaldende med indholdet af de modtagne høringssvar. Referat af borgermødet er vedlagt som bilag 5. Evaluering af borgermødet er vedlagt som bilag 6.

Høring

De 26 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 2. I bilag 3 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Bemærkninger fra Amager Vest Lokaludvalg – bilag2, henvendelse nr. 13.
Lokaludvalget ser planen som en forbedring i forhold til eksisterende planlægning. Lokaludvalget er dog utilfreds med, at dyrehegnet på Kalvebod Fælled flyttes og ønsker ikke belysning eller fysiske elementer på den fredede fælled. Der stilles spørgsmål ved dimensioneringen af områdets kanal, og der opfordres til, at de generelle retningslinjer for afledning af regnvand i Ørestad efterleves. Lokaludvalget ønsker desuden ikke privat parkering, da muligheden for dobbeltudnyttelse af pladserne dermed minimeres.

Forvaltningens bemærkninger
Lokalplantillægget omfatter ikke Kalvebod Fælled og regulerer derfor ikke dyrehegn eller belysning på fælleden. Forvaltningen vil inddrage Lokaludvalget i forbindelse med høring om dispensationer fra fredningen. De generelle retningslinjer for afledning af regnvand i Ørestad vil også være gældende for lokalplanområdet, og anlæggene vil blive dimensioneret efter gældende normer. Dobbeltudnyttelse af parkering er ikke relevant for områder med helt overvejende boliger, der har et samtidigt parkeringsbehov. I områder med blandet anvendelse vil der fortsat være mulighed for dobbeltudnyttelse og centrale parkeringsanlæg, der understøtter det.

Bemærkninger fra By og Havn– bilag 2, henvendelse nr. 20.
På baggrund af videreudvikling af planer for området ønsker By & Havn justeret:

1. byggefelterne syd for Kalvebod Fælled Skole for at imødekomme ønskerne til en institution fra Børne- og Ungeforvaltningen og for samtidigt at øge bygbarheden.
2. placeringen af ned- og opkørsel, så der bliver mulighed for vejadgang i begge ender af rækkehusbyggefelter, også ud mod fælleden, for at kunne udnytte p-kældrene bedst muligt.
3. mulighederne for boliger langs Ørestad Boulevard og foreslår, at lokalplanforslagets bestemmelse om boligstørrelser også kommer til at gælde for område IIIC.
4. krav om facadevariation ved etageboligbebyggelse og mulighed for at kompensere bygningshøjder for krav om hævede gulvkoter. Samtidigt ønsker By og Havn mulighed for at bryde karreerne med op til to åbninger i fuld højde. For rækkehusbebyggelsen ønskes krav om forskydninger mod både vejtype E og D.
5. bredden af vejsnit F og vejsnit D. Samtidigt foreslås, at der ikke stilles krav om 10 træer øst for skovrummet, men vest for skovrummet.
6. byggefelterne langs skovrummet syd for Asger Jorns Allé og der ønskes at byrumsbestemmelser for denne del af skovbåndet udgår, da arealet er anlagt og overdraget til grundejerforening.

By og Havn har i øvrigt rettelsesforslag til diagrammer, illustrationer, vejsnit og fotos samt lokalplantegninger. I øvrigt opfattes byrumsbestemmelser for detaljerede og der ønskes ikke fastsat antal af byrumsfunktioner grundet den igangværende proces vedr. indretning af byrum (fastholdt af partnerskabsaftale).

Forvaltningens bemærkninger:
Forvaltningen har i en efterfølgende dialog med By & Havn opnået enighed om de forslag til ændringer, der fremgår af afsnittet om forslag til ændringer nedenfor.

Hovedsynspunkter i de øvrige henvendelser indkommet i høringsperioden

• Bygningshøjde: Ønske om, at den nye bebyggelse vest for Richard Mortensens Vej og syd for Asger Jorns Allé bliver lavere.
• Byrum: ’Pladsrum c’ fastlagt med i lokalplan nr. 398 ønskes bibeholdt som grønt byrum.
• Biltrafik: Ønske om at fastholde stier uden biltrafik, herunder den nye promenade.
• Rekreative faciliteter og Plug’n’play: Ønske om, at der tilvejebringes nye rekreative faciliteter a la plug’n’play, boldbaner, og at man styrker Byens Hus.

Herudover er fremkommet en række spørgsmål og synspunkter i henvendelserne, som er refereret og kommenteret i bilag 3.

Forvaltningens bemærkninger

• Bygningshøjde: Den gældende lokalplan fastlægger en maksimal bygningshøjde på 34 m og med punktvist tårne på ca. 50 m. I forhold hertil giver lokalplantillægget kun mulighed for bygningshøjder på 34 m enkelte steder og ingen steder op til 50 m. Som imødekommelse af ønskerne foreslås der en yderligere reduktion af muligheden for bygningshøjder op til 34 m.
• Byrum: Den nye bebyggelsesstruktur bliver tættere end tidligere fastlagt og får en mere menneskelig skala og et bedre mikroklima. På baggrund synspunkterne foreslås der fastlagt et nyt ’byrum e’ (ca. 90 x 20 m) til erstatning for ’pladsrum c’ i den gældende lokalplan (ca. 90 x 60 m). Byrum e får samme grønne karakter og bliver indrettet med faciliteter for små og mellemstore børn.
• Biltrafik: Lokalplantillægget udlægger betydeligt flere tværgader end i den gældende lokalplan af hensyn til betjening af rækkehuse og karreer. Disse tværgader, der erstatter de hidtil fastlagte stier er for både cyklister, forgængere og biler, og de indrettes, så de bløde trafikanter tilgodeses. Erfaringsmæssigt giver gader med blandede trafikformer en større oplevelse af tryghed på de tider af døgnet, hvor kun få mennesker færdes ude. Promenaden bliver indrettet for cyklister og gående, men får ’kørsel tilladt’ primært af hensyn til brand/redning og renovation.
• Rekreative faciliteter og Plug’n’play: By og Havn har igangsat en proces for udvikling af nye rekreative faciliteter med permanente placeringer i området til erstatning for de nuværende midlertidige plug’n’playfaciliteter. Uafhængigt af lokalplantillægget har Københavns Kommune afsat midler til at etablere og drive boldfælleder på Kalvebod Fælled, men projektet kræver dispensation fra fredningen. For at tilgodese ønskerne vedrørende et muligt Byens Hus foreslås byggefeltet hertil gjort større, hvilket potentielt kan komme områdets uorganiseret idræts- og kulturliv til gode.

Forslag til ændringer:
På baggrund af høringssvarerne foreslår forvaltningen nedenstående ændringer, som er uddybet i skema i bilag 3, notat om henvendelser modtaget i høringsperioden.

Redegørelse: Afstandskrav til Metro ændres til 30 m. Den anførte afstand på 60 m er ikke korrekt.

Lokalplanbestemmelser:

§ 2, Den sydlige del af skovrummet udgår af underområde XA, da byrummet allerede er anlagt jf. bestemmelserne i lokalplan nr. 398-1 og er overdraget til grundejerforeningen.

§ 3: Begrænsningen vedrørende boliger i bebyggelse langs Ørestads Boulevard lempes

§ 4: Bredde af vejprofiler reduceres, da det har vist sig muligt under hensyn til trafikale forhold.

§ 5: Bebyggelsesplanen ændres af hensyn til kommende institutionsbyggeri og til Byens Hus. For at øge bygbarheden justeres krav om facadeforskydninger for etageboliger, så der ikke stilles krav nord for Asger Jorns Allé og krav om maks. facadelængder for ’mellembygninger’ og ’hjørnebygninger’ sidestilles. Krav om facadeforskydninger ved rækkehuse kommer til at gælde mod både vejtype D og E. Samtidigt justeres højdebestemmelsen for at tage hensyn til krav om hævede gulvniveau for boliger i stueplan. Endelige reduceres områderne, hvor der gives mulighed for bygningshøjder op til 34 m.

§ 6: Der tilføjes en kommentar, som forklarer bestemmelsen vedr. facadeskift.

§ 7: Der stilles krav om 10 træer i tværgader vest for skovrummet i stedet for øst for skovrummet. Der tilføjes bestemmelser om et nyt ’byrum E’ til erstatning for ’pladsrum c’ i gældende lokalplan. Bestemmelser om, at der skal være minimum ti byrumsfunktioner udgår for at reducere byrumsbestemmelsernes detaljeringsniveau.

§ 14: Det tilføjes, at for området IIIC ophæves bestemmelserne § 3, stk. 1, pkt. f om boligstørrelser og § 5, stk. 1, i lokalplan nr. 398 vedrørende bebyggelsesprocenten for de enkelte byggefelter.

Tekniske rettelser i redegørelsen side 8, 12, 37, i § 4 samt på lokalplantegning 2 og 4.

Herudover konsekvensrettes stk. numre, henvisninger og øvrige tegninger mv.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Kommunen skønner, at et fuldt udbygget lokalplanområde genererer ca. 4.000 arbejdspladser og ca. 5.700 boliger med en årlig skattemerindtægt på ca. 130.000.000 kr. (2013 priser).

Der er vedlagt en partnerskabsaftale mellem kommunen og grundejeren By & Havn. Aftalen omhandler blandt andet forkøbsret for kommunen til etablering af daginstitutioner og andre kommunale faciliteter. Der aftales en særlig proces vedrørende indretning af Asger Jorns Allé som aktiv hovedgade og vedrørende særlig arkitektonisk kvalitet, herunder byggeri inden for den sydvestlige del af området (underområde XB). Endvidere omhandler aftalen bygherredialog og ladestandere til el-biler (se bilag 4).

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

          Mikkel Hemmingsen                         Pernille Andersen          

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 14. december 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning, idet Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at gennemføre supplerende høring i overensstemmelse med det godkendte ændringsforslag til Kommuneplan 2015, og at forvaltningen fremsender resultat af denne høring så den kan indgå i forbindelse med sagens behandling i Borgerrepræsentationen.